一個解耦因房產價格下行而引發的消費萎縮的思路_風聞

自2019年到達巔峯，國內房地產價格便不斷下行。比如我父母住的老破小，曾經市值高達到250萬。父親早走，我們又不在身邊，便建議母親把房子賣了，拿着這筆鉅款吃利息，加上退休金，就可入駐高級養老院。可惜老一輩人苦慣了，些微家資都是牙縫裏摳下來的，死活不肯。如今這套老破小100萬都不見得有人接手，如果母親還健在，知道畢生心血如此打水漂，一定會活活心疼死。推己及人，那些還揹着房貸，甚至2019年之後購置房產的家庭，其窘境可想而知。不同於國外，房產佔據國內普通家庭的絕大多數資產，這種幾乎所有雞蛋都在一個籃子裏的狀況很脆弱。如今房產價格下行，剛需變泡影，升級變躺平，連帶其他消費同步萎縮，成了一個不得不立刻解決的難題。

這裏我提一個解耦因房產價格下行而引發的消費萎縮的思路。個本人非經濟學者，但他山之石，或可攻玉。首先不要聽信什麼國外永久產權，你不交年度房產税不交水電物業費試試，你就知道所謂的永久產權是蠢蠢的扯淡。但這不代表國內的房產管理沒有問題。 我們都知道國內商品房的價格構成，所謂70年產權表面是70年不交房產税，實質是商品房的購買者預支了70年的房產税。下面我們做兩道數學題對比預繳70年房產税和按年交房產税的支出狀況。

按照現行國家商品房政策，一套房子本身價值100萬，房產税105萬（1.5%x70年=105%)，購房者首付30%即60萬，負債145萬。按揭3%利率30年月供6124元，30年後實際支付60萬加220萬月供，所以總計支付280萬獲得一套房產70年使用權。

按照年度房產税政策，一套房子本身價值100萬，購房者首付30%即30萬，負債70萬。按揭3%利率30年月供2957元，30年後實際支付30萬加106萬月供，共136萬。疊加1.5%房產税，70年共計105萬。所以241萬獲得一套房產70年使用權。但實際上房產會增值，如果房產按每年3%的升值率（美國100年年化率），那麼總計房產税的總額將達到346萬，所以136萬加346萬房產税，總計482萬獲得一套房產70年使用權。

當然我們不會一套房子真的住70年，那麼我們按照每持有十年累計來對比，如下表。可見預支70年房產税的購房者要堅持住45年才能開始“佔便宜”。但是別忘了那起始30萬的資金也可以增值，所以我們要多算一下，比如利息3%，結果發現預支70年房產税的永遠吃虧。

年度    首付+月供    首付+月供+房產税    30萬投資

0年：60萬    30萬    30萬

10年：133.5萬    82.7萬    39.1萬

20年：207.0萬    141.3萬    52.6萬

30年：280.5萬    207.8萬    70.7萬

40年：280.5萬    249.5萬    95.0萬

50年：280.5萬    305.6萬    127.7萬

60年：280.5萬    381.0萬    171.6萬

70年：280.5萬   482.3萬    230.6萬

這裏我們沒有考慮住房公積金的問題，但不管是預付70年房產税還是按年交，公積金都可以使用，無區別。

好了，諸位看到這裏，思路呼之欲出了，國家退還商品房購買者70年房產税，住房不再分類，所有住房全部按真實價格交易，且按年度交房產税。好處有四，其一，國家將商品房價直接斬半，使用無税真實房價交易，因為現實房價已經大跌，趨近真實價格，國家屬順勢而為，新購房者將因為降低的首付和月供而歡呼入市。其二，國家將屬於預繳70年房產税的那部分貸款從購房者債務裏劃掉，因為購房者已經交了原商品房價30%的首付，實際負債最多隻有原始房價的20%，而不是包括了70年房產税的70%的負債。新按揭將只有原按揭的20%/70%=28.5%，月供大幅減低，這樣所有商品房購房者都脱離高負債的夢魘，特別是因房價大跌已經房不抵債的購房者就此直接浮出水面。所以已購房者將歡呼，還有能力進行其他消費了。其三，房產税將基於所有房產類型，不僅僅是商品房，税基大幅擴增。而且從上表可以看出，不僅僅購房者減少支出，政府按年收房產税也比按70年預付的能收的多得多（100萬變346萬），這個正是長期利益碾壓短期利益的典型應用。其四，國家僅僅是劃掉了負債，並沒有增發鈔票，因此不會濫發引起的通貨膨脹。當然天下無免費的午餐，銀行借給購房者交70年房產税的這部分借貸被國家劃掉了，不能收利息了，但再怎麼樣銀行也不是負債經營，僅僅是盈利能力下降。至於全款購房者或已經還完按揭的購房者，他們的錢是以前就發了的，把錢退給他們並不增加發鈔。

總之，將預繳70年房產税制度改為按年繳將極大的減輕人民債務，盤活房市，促進消費，增加税收，四贏！