一個解耦因房產價格下行而引發的消費萎縮的思路_風聞
观夏于金陵-一位世上无不可谈之事、信马由缰的脑洞大开者09-08 11:48
自2019年到達巔峯,國內房地產價格便不斷下行。比如我父母住的老破小,曾經市值高達到250萬。父親早走,我們又不在身邊,便建議母親把房子賣了,拿着這筆鉅款吃利息,加上退休金,就可入駐高級養老院。可惜老一輩人苦慣了,些微家資都是牙縫裏摳下來的,死活不肯。如今這套老破小100萬都不見得有人接手,如果母親還健在,知道畢生心血如此打水漂,一定會活活心疼死。推己及人,那些還揹着房貸,甚至2019年之後購置房產的家庭,其窘境可想而知。不同於國外,房產佔據國內普通家庭的絕大多數資產,這種幾乎所有雞蛋都在一個籃子裏的狀況很脆弱。如今房產價格下行,剛需變泡影,升級變躺平,連帶其他消費同步萎縮,成了一個不得不立刻解決的難題。
這裏我提一個解耦因房產價格下行而引發的消費萎縮的思路。個本人非經濟學者,但他山之石,或可攻玉。首先不要聽信什麼國外永久產權,你不交年度房產税不交水電物業費試試,你就知道所謂的永久產權是蠢蠢的扯淡。但這不代表國內的房產管理沒有問題。 我們都知道國內商品房的價格構成,所謂70年產權表面是70年不交房產税,實質是商品房的購買者預支了70年的房產税。下面我們做兩道數學題對比預繳70年房產税和按年交房產税的支出狀況。
按照現行國家商品房政策,一套房子本身價值100萬,房產税105萬(1.5%x70年=105%),購房者首付30%即60萬,負債145萬。按揭3%利率30年月供6124元,30年後實際支付60萬加220萬月供,所以總計支付280萬獲得一套房產70年使用權。
按照年度房產税政策,一套房子本身價值100萬,購房者首付30%即30萬,負債70萬。按揭3%利率30年月供2957元,30年後實際支付30萬加106萬月供,共136萬。疊加1.5%房產税,70年共計105萬。所以241萬獲得一套房產70年使用權。但實際上房產會增值,如果房產按每年3%的升值率(美國100年年化率),那麼總計房產税的總額將達到346萬,所以136萬加346萬房產税,總計482萬獲得一套房產70年使用權。
當然我們不會一套房子真的住70年,那麼我們按照每持有十年累計來對比,如下表。可見預支70年房產税的購房者要堅持住45年才能開始“佔便宜”。但是別忘了那起始30萬的資金也可以增值,所以我們要多算一下,比如利息3%,結果發現預支70年房產税的永遠吃虧。
年度 首付+月供 首付+月供+房產税 30萬投資
0年:60萬 30萬 30萬
10年:133.5萬 82.7萬 39.1萬
20年:207.0萬 141.3萬 52.6萬
30年:280.5萬 207.8萬 70.7萬
40年:280.5萬 249.5萬 95.0萬
50年:280.5萬 305.6萬 127.7萬
60年:280.5萬 381.0萬 171.6萬
70年:280.5萬 482.3萬 230.6萬
這裏我們沒有考慮住房公積金的問題,但不管是預付70年房產税還是按年交,公積金都可以使用,無區別。
好了,諸位看到這裏,思路呼之欲出了,國家退還商品房購買者70年房產税,住房不再分類,所有住房全部按真實價格交易,且按年度交房產税。好處有四,其一,國家將商品房價直接斬半,使用無税真實房價交易,因為現實房價已經大跌,趨近真實價格,國家屬順勢而為,新購房者將因為降低的首付和月供而歡呼入市。其二,國家將屬於預繳70年房產税的那部分貸款從購房者債務裏劃掉,因為購房者已經交了原商品房價30%的首付,實際負債最多隻有原始房價的20%,而不是包括了70年房產税的70%的負債。新按揭將只有原按揭的20%/70%=28.5%,月供大幅減低,這樣所有商品房購房者都脱離高負債的夢魘,特別是因房價大跌已經房不抵債的購房者就此直接浮出水面。所以已購房者將歡呼,還有能力進行其他消費了。其三,房產税將基於所有房產類型,不僅僅是商品房,税基大幅擴增。而且從上表可以看出,不僅僅購房者減少支出,政府按年收房產税也比按70年預付的能收的多得多(100萬變346萬),這個正是長期利益碾壓短期利益的典型應用。其四,國家僅僅是劃掉了負債,並沒有增發鈔票,因此不會濫發引起的通貨膨脹。當然天下無免費的午餐,銀行借給購房者交70年房產税的這部分借貸被國家劃掉了,不能收利息了,但再怎麼樣銀行也不是負債經營,僅僅是盈利能力下降。至於全款購房者或已經還完按揭的購房者,他們的錢是以前就發了的,把錢退給他們並不增加發鈔。
總之,將預繳70年房產税制度改為按年繳將極大的減輕人民債務,盤活房市,促進消費,增加税收,四贏!