保利財報裏隱藏的3個“反轉”信號_風聞

地產行業何時見底，這可能是當下市場迫切需要的答案。

當整個行業還在利潤下滑的泥沼中掙扎，保利發展（600048.SH）2025年三季度財報的發佈，再次將行業焦慮推向了聚光燈下。

因為財報裏一個數字格外刺眼：歸屬於上市公司股東的淨利潤-7.82 億元。但與此同時，同期保利營收同比增幅超過30%。

作為行業龍頭，高營收與淨虧損的強烈反差，不僅讓投資者心頭一緊，更讓市場對地產行業的未來多了幾分疑慮。

但我的視角稍有不同。在行業集體承壓、多數企業選擇收縮防守的當下，保利這份三季報的真正價值，恰恰在虧損之外。

它的核心不是“虧了多少”，而是管理層為何敢於主動讓利潤“承壓”。

我傾向於認為，這是保利管理層一次深思熟慮的戰略換擋。通過主動的財務壓力測試，提前優化資產結構、消化潛在風險，為行業轉型期的長期競爭築牢底盤。

01

利潤下滑是優等生的統一考試

要理解上述我説的戰略換擋，有一個基本的前提是：必須將保利的利潤波動，置於正確的行業座標系中。

怎麼理解？

保利三季報中，將單季度利潤下降的主要原因歸結為：受行業和市場波動影響，結轉項目盈利能力下降。

這並非是一句空話。而是整個房地產行業正在經歷的、無法迴避的週期之困。

當前，整個房地產行業正面臨兩大共同的結構性挑戰。

1.銷售持續縮量，市場信心仍在築底。

行業的“金九銀十”成色不足，市場整體的去化壓力依然巨大。

國家統計局數據顯示，今年前三季度，新建商品房銷售額約6.3萬億元，同比下降7.9%，降幅較1-8月擴大0.6個百分點；其中住宅銷售額同比下降7.6%。

而根據克而瑞數據，2025年前三季度，TOP100房企累計實現銷售操盤金額同比下降約15.3%。

這意味着，幾乎所有房企都面臨着銷售額下滑的巨大壓力，市場的需求端復甦仍需時日。

在這樣的大背景下，任何一家企業都難以獨善其身。

2.行業利潤率持續下滑，已探至歷史低點。

2025年，幾乎所有頭部房企都面臨着相似的利潤率下滑壓力。這是全行業不爭的事實。

根據中指研究院對數十家上市房企的統計，2025年上半年，行業平均淨利潤率已滑落至5% 左右，部分企業甚至在虧損邊緣掙扎。

頭部企業也概莫能外。曾經以超高利潤率聞名的“利潤王”中海地產，其銷售淨利率已從巔峯時期的25%以上滑落至10%左右；以穩健著稱的華潤置地，其開發業務的毛利率也呈現逐年下滑的趨勢。

利潤下滑背後的根本原因在於，2021-2022年間高成本獲取的土地，在當下這個市場調整期進入了集中竣工結轉階段。

麪粉價格在高點，麪包卻只能以平價甚至折價出售，這導致了結構性的利潤侵蝕。

這種利潤侵蝕，並非是哪一家企業的經營失誤，而是整個行業的統一考試，本質是為上一輪週期支付的“學費”。

而基於這個行業共性，我們還必須看到，保利三季報中另外兩個關鍵的信號：

1）2025年前三季度保利發展實現簽約金額2017.31億元。

在中指研究院、克而瑞研究中心發佈的2025年前9個月房地產企業銷售額（全口徑）排行榜中，保利發展居首位，也成為百強房企中唯一一家破2000億元的房企。

2）第三季度營業收入達到568.65億元，同比增長30.65%。

在市場整體下行、交付備受考驗的今天，營收的大幅增長，恰恰證明了保利作為行業TOP1，其項目開發、工程管理和交付履約能力依然是行業內的頂級水準。

增收不增利，看似矛盾，卻實打實地證明了，保利的經營基本盤依舊穩如磐石。

也正是這種強大的規模和執行力，為保利的管理層後續的戰略調整，贏得了最寶貴的空間和時間。

02

在不確定性中，錨定三大核心確定性

如果説行業困境是全行業的統一考試，那麼如何備考、如何解題，則最能體現一家企業管理層的智慧與魄力。

保利的三季報，就清晰地展示了其領導層在不確定性中，牢牢錨定的三大核心“確定性”。

1、主動“擠膿包”，用短期陣痛換長期健康

面對歷史遺留的高價地等存量包袱，企業有兩種選擇：

一是通過財務技巧拖延和粉飾，維持表面的利潤；

二是果斷出清，進行“資產負債表”優化。

保利顯然選擇了後者。

這次單季度虧損，很明顯是一次管理層主導的戰略性“瘦身健體”。這種及時調倉的勇氣，雖然帶來了短期的財務陣痛，卻能夠甩掉歷史包袱，讓企業未來能夠輕裝上陣。

這不是管理層經營能力的退化，反而是領導層對股東長期利益高度負責的體現。

2、手握現金流，構築最堅固的安全墊

在當前的行業環境下，利潤只是“面子”，現金流才是“裏子”。保利管理層對此有着極其清醒的認知。

而保利三季報的現金流數據，依舊“硬核”：

1）強大的經營造血：

前三季度，經營活動產生的現金流量淨額高達69.77億元，相比去年同期的-159.82億元，大幅增加了229.59億元。這意味着，保利的主營業務完全能夠實現自我造血，無需依賴外部融資。

2）雄厚的資金儲備：

截至三季度末，保利在手貨幣資金高達1226.46億元。這筆鉅額現金，是其應對市場波動、穿越週期的最強底氣。

3）高效的銷售回款：

前三季度，保利實現銷售回籠資金1941億元，回籠率高達96%，這一數據遠超行業平均水平，展現了其強大的營銷和資金管控能力。

健康的現金流，遠比單一季度的賬面利潤更具價值。因為它為保利的戰略騰挪和未來發展，備足了最充足的彈藥。

4）用今天的優質投資鎖定未來的利潤：

面對市場的持續分化，保利沒有選擇躺平或盲目擴張，而是將寶貴的資源，以前所未有的精準度投向了未來最確定的市場。

前三季度，保利新增拿地總成本603億元，100%位於38個核心城市；其中51%的投資金額，集中於北京、上海、廣州這三大一線城市的核心區域、核心板塊。

這一投資策略，展現了保利領導層對中國城市化下半場格局的深刻洞察。未來的房地產市場，利潤將高度集中於少數核心城市的核心地段。

用今天的優質投資，去鎖定未來的稀缺資源和高利潤空間，這才是保利管理層真正的戰略遠見。

03

從“好房子”戰略看保利的核心競爭力

如果説穩健的財務和精準的投資是保利的“盾”，那麼極致的產品力則是其決勝未來的“矛”。

房地產行業已從規模驅動的草莽時代，進入產品驅動的品質時代。能為客户提供真正“好房子”的企業，才能擁有定價權，才能贏得未來。

而位於廣州臨江大道的“保利玥璽灣”項目，就是保利未來戰略最好的“樣板間”。

就在上週保利玥璽灣開盤，一舉刷新了廣州頂豪在全國頂豪市場裏的認知。認籌350組，均價17萬，最高單價衝破30萬，單日銷售額106億，是今年全國首個“百億開盤”的現象級項目，超越上海保利世博天悦，位居2025年中國房地產項目銷售金額第五位。

且值得注意的是，由於項目仍在持續形成業績，保利玥璽灣成為2025年中國房地產項目銷售金額TOP3也只是時間問題。

作為保利好房子戰略的落地載體，它早已超越了單純的硬件堆砌，而是以“全生命週期居住價值”為核心，構建了一套“宜居、綠色、耐久、智慧、人文”五位一體的完整居住體系，這是對國家“好房子”標準的深刻回應和引領。

在產品上，它則代表了技術與美學的引領。項目引入了多個“廣州首創”：

11米“灣流浮島”規劃，帶來了震撼的空間想象力；

“定製弧形玻璃+進口鋁材+高端陶板”的單元式幕牆體系，是對百年建築藝術品的追求；

在業主“看不見”的隱蔽工程上，更是不惜成本，全屋採用醫用級316不鏽鋼水管，煙道和新風管道也採用食品級材料。

這種對品質的極致追求，正是保利未來產品自信的來源。

在生活上，它體現了洞察人心的舒適。項目精心打造的“八衡科技系統”，從温度、濕度、氧氣、淨水、潔淨、水壓、安靜、光照八個維度，全方位守護居住者的健康與舒適。

例如，它的大金三管制系統，能做到“除濕不降温”，完美解決南方“回南天”的痛點；它的吉博力靜音排水系統和超厚樓板隔音結構，能為業主營造圖書館級的靜謐睡眠環境。

這背後，是保利對客户需求的深度洞察和人文關懷。

銷售額就是最好的投票。這足以説明，保利的極致產品力以及好房子的溢價能力正在獲得市場持續的正反饋。

保利玥璽灣的出現，標誌着保利正在通過極致的產品力，重構成本結構，鎖定高淨值客羣，為企業未來的盈利能力開闢一條全新的、可持續的增長曲線。

04

結語：

當行業出清加速，市場份額必將進一步向那些財務穩健、戰略清晰、產品卓越的龍頭企業集中。

而手握現金、聚焦核心、精研產品的保利，無疑已經拿到了通往未來最確定的一張船票。