AI正在成為貝殼新的“承重牆”_風聞
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“金九銀十” 曾是房地產行業傳統的營銷節點,伴隨樓市深度調整,其熱度已經逐漸迴歸平穩。
國家統計局數據顯示,2025年1-9 月,全國商品住宅銷售額為 55329 億元,同比下降 7.6%。
在整體市場仍處於調整週期的大背景下,貝殼交出了一份穩中向好的答卷。三季度,貝殼總交易額(GTV)達7,367億元,淨收入同比增長2.1%至231億元,淨利潤7.47億元,經調整淨利潤12.86億元。雖然增長幅度不大,但在行業整體承壓下,貝殼仍實現了收入正增長與持續盈利。
分業務來看,存量房業務GTV同比提升5.8%,表現優於新房業務。非房產交易業務淨收入佔比已提升至45%,幾乎佔據半壁江山。這意味着,貝殼的業務結構更加均衡,抗週期能力增強。
AI是貝殼逆週期成長、提質增效的新引擎。從2022年起開始嘗試AI應用,貝殼將自有居住領域數據和通用大模型整合,構建了居住領域語言大模型和圖像大模型。
如今,平台已上線了大量智能體,包括為C端提供的AI線上服務助手“布丁”,和幫助平台上超40萬經紀人理解客户意圖的AI應用“來客”等。
對於貝殼而言,AI正從輔助工具逐步成為業務提質增效的重要支撐,為公司的運營效率與長期增長探索新的可能。
一方面體現在戰略資源的傾力投入。在多數企業收縮戰線、削減投入時,貝殼卻選擇在技術研發上持續加碼。
第三季度研發費用6.48億元,同比增長13.2%,實現連續八個季度研發費用同比增長。
另一方面則是對核心業務的重構,以房屋租賃服務為例,貝殼深度推進AI與運營融合,通過AI對服務者作業、客户體驗的全鏈路賦能,推動租賃業務在第三季度貢獻超過人民幣1億元的利潤。
隨着AI的深入應用,貝殼在行業週期波動中找到了新的着力點:從過去依賴規模擴張,轉向以科技重構作業模式、以效率驅動增長為路徑的發展模式。
而對於資本市場而言,AI也為貝殼未來的增長故事提供了新的想象空間。
A
三季度,貝殼交出了一份結構優於總量的成績單。
報告期內,貝殼總交易額(GTV)達7367億元,與去年同期基本持平。淨收入為231億元,同比增長2.1%。
一個關鍵指標的變化值得關注——“非房產交易業務”(包括家裝家居和房屋租賃等其他業務)收入佔比已攀升至45%。

這意味着,貝殼的收入來源正從過去高度依賴房產交易,轉向家裝、租賃等業務形成的多元業務結構。其中,房屋租賃服務表現尤為強勁,收入同比大幅增長45.3%,達到57億元。貝殼的第二增長曲線已然成型。
2021年,貝殼首次提出“一體兩翼”戰略,其中“一體”為房產交易賽道,“兩翼”為家裝家居與租房賽道,打破單一業務依賴。2023年該戰略升級為 “一體三翼”,在原有基礎上新增貝好家(數據驅動型住宅開發服務平台)業務板塊,進一步拓寬業務邊界。
無論是“一體兩翼”還是“一體三翼”,對貝殼而言,其核心都是從之前的交易賽道,升級向居住服務相關多元化方向發展。
經過四年發展,驅動上述業務提效的因素也已經從規模效應變成了AI技術。
2021 年前,貝殼主要依靠門店和經紀人擴張驅動增長,2021 年門店數量達 4.2 萬家,經紀人超 50 萬。但隨着市場競爭加劇,單店 GTV 和人均產能增長放緩。從2022年開始,貝殼佈局AI,以技術驅動提升運營效率。
現在,在房產交易領域,AI助手“好客”識別的商機雖僅佔個位數比例,卻貢獻了超過50%的成交量。租賃業務也實現了全流程智能運營。在收房端,AI審核單均耗時20秒,較傳統人工審核提效60 倍,目前AI審核已落地11個城市,累計攔截風險房源1.6萬多套。
最直觀的體現是“人均產能”的提效。租賃資管經理月均管理房源從90套增至超130套,增幅超過40%。
換句話説,在不增加甚至減少人力的情況下,貝殼能管理更大規模的資產。
事實上,AI 的價值不是取代經紀人,而是助力他們。AI正在將經紀人從繁瑣、重複的工作中解放出來,專注於更具價值的服務環節。
截至三季度末,經紀人AI助手“來客”已覆蓋41.4萬經紀人,其AI選房、智能總結與聊天助理功能,有效提升了客户委託及維護轉化率。
這些看得見的業務提效背後是貝殼在AI上的持續投入。貝殼Q3持續加大研發投入,研發費用達6.48億元,同比增13.2%。上市以來研發投入超100億,從2023年Q4起,單季度均是研發費用均同比增加。
充足的現金儲備讓這場豪賭更加有底氣,截至三季度末,貝殼剔除客户備付金的廣義現金餘額維持在約700億元人民幣。
B
**在貝殼的AI實踐中,租賃業務目前已經實現AI全流程覆蓋。**第三季度,貝殼租賃業務收入達57億元,同比增長45.3%。
租賃業務,特別是分散式長租公寓,在傳統運營模式下並非一門好生意。其客單價相對較低、產品非標、服務半徑大且維護成本高。
最終導致行業“規模不經濟”,即管理房源越多,複雜度越高,邊際成本不降反升。也正因如此,行業一直未探索出可規模化複製的有效路徑。
但這又是一塊不容被忽視的市場。中國住房租賃市場規模已達2萬億,背後是超2.5億的租賃人口,隨着存量房時代到來,“租好房” 的需求持續升級。
更重要的是,在新房、二手房交易受週期影響顯著的背景下,租賃業務的穩定性可以對沖行業波動風險。
作為後來者,貝殼從一開始就選擇了以技術破局。
2021年年底,貝殼開始調動各個部門的精幹力量專攻租賃業務,在微利的租房賽道,貝殼通過大數據、VR看房和線上簽約等技術提升效率,從資管效率及客户服務上盈利。
貝殼的租賃業務從開始就具備線上化和AI的基因,這也是貝殼的核心特質之一。2008年由鏈家(貝殼前身)啓動的“樓盤字典”,如今已經成為重要的數據資產,也正是因為通過“樓盤字典”有效解決了“真房源”的難題,也讓鏈家在當時激烈的市場競爭中脱穎而出。

如今,AI技術已深度融入貝殼租賃業務全流程,AI屋況採集、定價、洽談方案及庫存房託管等,均實現AI主導。一線人員的作業能力也隨着技術螺旋式上升,運營和決策變得更加智能化,效率大幅提高。
在收房端,AI實現人店盤的網格化高效匹配,並主導定價、洽談、審核等流程,收房人效提升13%,AI節點審核時長降低96%。
在出房端,AI實現智能託管和精準營銷去化,年節省成本過億。
貝好家也將AI與大數據應用於住宅開發前端,分析和挖掘客户需求,提前預測目標客户意向的產品類型和價格預期,以C2M模式提升需求匹配度。截至2025年10月底,貝好家已在北京、上海等地累計落地17個項目。
C
三季度,貝殼斥資2.8億美元進行股份回購,創下近兩年單季回購新高。
將時間線拉長,自2022年啓動回購計劃以來,貝殼累計回購金額已達23億美元,這個數字甚至超過了很多新興互聯網公司的市值。
回顧貝殼的估值變遷,受地產週期影響之深可見一斑。市值一度超過了當時萬科、保利等頭部房企市值的總和。

這一估值既是房地產市場上行週期的紅利,也包含了資本市場對其“科技平台”屬性的溢價。
但隨着房地產調控加碼,貝殼市值持續回調。儘管貝殼具備科技屬性,但深度綁定傳統行業的平台仍難以完全脱離週期波動。
貝殼是否被低估,最關鍵的或不在於當下房產交易量是否回暖,而在於其能否向資本市場證明,自己具備擺脱單一週期依賴、實現可持續增長的能力。
AI以及貝殼錨定的多元居住或將成為這一轉型的重要變量。一個仍依附於地產交易波動的平台,與一個以科技AI為核心、具備多元收入模型的科技公司,資本市場所賦予的估值天花板截然不同。
租賃業務AI深度滲透業務的成功,不僅是收入的增長,更是貝殼向資本市場證明其具備“抗週期能力”與“科技溢價”的關鍵實證。