一線城市的房子還有多少跌幅？_風聞

文：蔡壘磊

前兩天房產税的文章寫完，在其他平台上又看到了一堆抄的，我刷短視頻或者圖文的時候，經常會刷到熟悉的內容，一看，這不我的東西嗎？包括再前面寫Circle，寫投資的也是一樣。在此告知一下各位起號的同學，你想起號可以，引用的時候把原作者寫明即可，我通常不會不同意的——不要自作聰明的跨平台搬運，或者拆解段落改變排版，這樣起號是做不大的。因為首先你自己腦子裏沒有東西，所以後端接不上，沒法提供更細緻的服務；其次你一旦有點粉絲和流量了，立刻會遭到大規模的舉報甚至被封號，導致前面的積累付諸東流。所以你應該想一想如何更長久地做這些事情，否則這種“商業模式”可能從一開始就不成立。

入正題。

有人在房產税的文章底下留言，説想在上海買房子，但怕跌，所以問房產税啥時候能出，以及房產税出了以後，像上海這樣的城市能不能頂得住？畢竟上海已經收了很多年了，雖然可能不是未來的“正式版本”，但大家總歸是有點習慣了，是不是可能就不會跌太多？

我們來心平氣和地算一下。首先我們來看目前的情況，除去不差錢的，大家買房都不想一買就虧。那什麼是不虧？我還真的不完全調查了一些人，很多人認為如果月供能等於租金，那就是買房划算——月供是供自己的房子，租金是付給別人的，而且自己買的房子可以按自己的心意裝修。但是自己買的房子每年會有2～3個點的折舊成本（除了房子本身的折舊，裝修在賣出去的時候，幾乎是折沒了的），所以這裏差不多打平。

那麼一線城市同一套房子的月供和租金要打平，房子還得跌多少呢？**按照貸款30年等額本息，首付20%，以一線城市的平均租金回報率來計算，大約還要再下跌45%～55%之間——即再下跌這個幅度，才是一個相對有安全邊際的入場價格。**如果之後利率繼續下調，比如再下降50個基點，那就往下跌45%靠一靠，否則就往下跌55%靠一靠。

這當然不是很多破防的人説的“最好白送給你”，它依然是一個相對比較貴的價格，只是我們之前的錨被定得太高，導致我們誤以為下跌50%以後的價格“很便宜”。

**不過以上是靜態的，並沒有考慮“租金也會同步下滑”的這個因素。**就像很多人説的，有很多房東虧太多不賣了，只出租——儘管這並不是事實，因為掛牌量整體是一直在增加的，但姑且當有一天成為事實，會發生什麼情況呢？大量掛牌出售變成了大量掛牌出租，再疊加未來幾年保障房大批量入市，那麼租房市場也會踩踏。而如果房租也下跌，那月供想要下降到租金的水平就更難了，上面的45%～55%也就不一定打得住了。

這都還沒算上房產税的影響，這裏肯定有人覺得如果房產税一出，天就要塌了，其實恰恰相反。房產税一出，市場會加速尋底，短時間有大批豪宅要出清，尤其是非新規下的豪宅，得房率低的，價格會跌得很離譜（按鉅額市值，高税率，交着300平的税，卻住着不到200平的房子，誰樂意？）。普通住宅也會加速下跌，但稍好一些，只不過這是最後一跌，在此之後，房價就會進入平穩期，幾年後，租金回報率就會慢慢回升，然後新規下的好房子會率先開啓上漲。

假如房產税現在就出，整體的下跌空間也不太會大於55%，可能也就50%～70%之間，利空出盡，市場會自己尋到底部，然後慢慢回升。但如果房產税遲遲不出，那在出之前，市場就可能再花幾年慢慢跌個30%～40%，這時候再出，短期的恐慌，會讓市場的整體疊加跌幅，變得比我之前計算的45%～55%要大得多。

所以我才説，要出就快出，不要擇時，擇時擇到最後，很可能會得到最差的結果——很多的災難，有規律本身的因素，但佔更大比例的，正是“試圖做一個更好的決策”帶來的。大道至簡，你按大道做，就是對的，做得越早越對；你考慮越多，越久，就可能錯得越離譜。

因此你應該有答案了，能不能買了？會不會例外？答案就是如果你在乎漲跌的，就還不能買，國內任何城市任何地段的任何房子都不例外。

（完）

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我是蔡壘磊，感謝你的閲讀。

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