有錢人哄搶的杭州豪宅,現在也愁賣了_風聞
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杭州西湖 圖源:圖蟲
作者 | 陳澤旋
編輯 | 黎倩
不愁賣的杭州豪宅,如今也開始“撒網捕魚”了。
近日,杭州多個高端樓盤啓動渠道分銷和全民營銷,其中不乏總價千萬級的豪宅項目,為了加速去化,更有樓盤不惜重金求客。市場消息稱,這些項目中,分銷佣金最高達到20萬元/套,全民營銷最高可獲8萬元獎勵。
多名杭州房產中介向時代財經證實了這一情況。房產中介李明透露,目前杭州主城區總價1000萬以上的住宅項目中,啓動分銷的佔比不到50%,“但相比10月份之前,確實多了不少。”
渠道分銷指的是開發商將樓盤的部分或全部銷售任務,委託給第三方銷售機構或中介渠道進行銷售,並按成交結果向開發商收取佣金;全民營銷一般指開發商鼓勵社會公眾向樓盤推薦客户,成功促成交易後給予推薦人相應獎勵,但豪宅領域的“全民營銷”,更多是指高淨值人羣之間的轉介,或豪宅項目之間的客户互薦。
渠道分銷與全民營銷在剛需樓盤中較為常見,但在高端尤其是豪宅市場,這類做法向來罕見。為了維護項目的稀缺調性,豪宅往往傾向通過圈層活動與口碑傳播來精準觸達目標客羣,而非通過中介渠道或全民營銷迅速走量。
資深豪宅銷售林翰表示,在常規的認知當中,“除非最後不好賣,豪宅項目才會啓動渠道”。
今年上半年,杭州買家仍在加速入市,新房搖號甚至多次出現“拼社保”的名場面,即便千萬級豪宅也是一房難求。而此番轉向,與過往多年屢屢上演的“萬人搖”搶房盛況形成強烈反差。
曾被有錢人圍獵的杭州豪宅,如今也不好賣了?
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豪宅扎堆入市,開發商重金搶客
多名杭州房產中介告訴時代財經,多個高端樓盤推出了豐厚的佣金及獎勵額度。其中,位於杭州主城區上城的某千萬級豪宅項目,分銷佣金高達20萬元/套。而該項目在今年首次開盤時,曾因報名人數遠超房源數量而觸發搖號機制。
李明坦承,眼下自住客户的觀望情緒確實有所加重,主要原因在於,新房限價政策取消後,杭州一二手房倒掛現象逐漸消退,同時,改善型項目集中入市,買家的選擇增多,“千萬級客户與剛需的購房邏輯不同,他們最不缺的就是時間,這個買不到還有下一個”。

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不過,李明認為,千萬級樓盤集中啓動渠道分銷和全民營銷,並不意味着杭州豪宅市場走弱。
過往多年,受新房限價政策影響,杭州新房與二手房價格形成明顯倒掛,價差動輒上百萬元,這種“買到即賺到”的套利預期,吸引購房者爭相入市,一度導致新房市場一房難求。
2023年11月,錢塘、臨平、臨安、富陽等外圍區域率先取消新房限價;去年10月9日,杭州全面取消新出讓住宅用地設置新建商品房限價的要求,但已出讓用地則按原有合同約定執行。
疊加此前杭州土拍恢復“價高者得”及其他購房利好政策影響,自去年第四季度起,杭州核心區域土拍市場火熱。進入2025年,房企對優質地塊的爭奪愈演愈烈,樓面價屢創新高。
根據克而瑞浙江區域,今年上半年,杭州十區共計成交涉宅用地68宗,成交金額約1160億元,同比上漲51%,是上半年全國唯一一個土地出讓金突破千億元的城市,綜合溢價率達到36%,將近20個板塊刷新地價紀錄,樓面價最高紀錄被三度刷新。
值得注意的是,上半年杭州土地供應聚焦主城區核心地段,同時呈現低密的特徵,這類地塊多規劃為豪宅項目。隨着這些地塊於下半年集中入市,杭州千萬級豪宅市場也迎來了供應的井噴。僅在國慶中秋雙節前的最後一週(9月23日至30日),杭州就有9個總價千萬級的不限價樓盤首次開盤或加推。
李明指出一個現象,新房限價政策取消後,開發商拿地開發有了充足利潤空間,如今樓盤品質相較以往明顯提升,這反而讓購房者陷入選擇困境,“大概率會等一等,看看後面有沒有更好的”,李明表示,這也使得購房者進一步猶疑。
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從一房難求到零人登記,豪宅去化速度放緩
有錢人下單的速度沒有跟上供應節奏,杭州千萬級豪宅項目的去化速度明顯放緩。
以總價881萬-1287.5萬元/套的翠隱江粼軒為例,該項目自9月底以來三次開盤,前兩次均實現“兩開兩罄”。其中,首次開盤推出68套房源,吸引377組意向客户登記,中籤率低至18.4%;10月份第二次開盤,70套房源仍有261組客户參與,中籤率26.82%;但到了11月初第三次開盤,72套房源僅吸引142組客户登記,最終未能售罄。根據杭州市住房保障和房產管理局,第三批次至今仍有13套可售房源。
反差更為強烈的,是總價1450萬-3762萬元/套的詠印明廬。9月中旬首次開盤時,該項目46套房源吸引146組意向客户登記,中籤率31.5%,根據中指研究院,開盤當日認籌42套,去化率高達91.3%;而僅時隔半個多月,該項目推出二批次50套房源,最終無一人登記。根據杭州市住房保障和房產管理局,截至目前,該批次仍有33套可售房源。
可以對比的是,上半年,由於杭州不限價新房市場即將全面落地,限價房源“賣一套少一套”,疊加地價上漲催生的房價上漲預期,購房者加速入市,新房搖號多次出現“拼社保”場景。

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其中,於4月11日,主城區蕭山的高端改善項目英冠綠城晴瀾軒推出最後28套聯排別墅,備案總價介於1500萬至2000萬元,吸引超過500户家庭預登記,直接觸發“社保機制”,最終,普通家庭社保月數達到了杭州相關部門規定的頂格要求230個月,相當於要連續交近19.17年的社保才能搶到“入場券”。
在李明看來,如今的千萬級豪宅市場依然堅挺,核心變化並非“賣不掉”,而是新房“打新”套利的吸引力消失,去化週期有所拉長,“此前很多需要搖號且當日售罄的樓盤,現在開盤當天大概率不會‘日清’”。他認為,判斷樓盤銷售狀況的好壞,不能只看開盤當日是否售罄,而應關注開發商最終清盤後的實際利潤。
儘管部分樓盤開盤去化放緩,但整體市場仍有成交支撐。根據杭州購房通,今年截至11月18日,杭州新房成交3.68萬套,同比增長3.42%。其中,10月成交3720套,同比增加59.52%;11月1日至18日成交2389套,同比減少23.43%。
從開盤情況來看,克而瑞浙江區域的數據顯示,7月至10月,杭州新房月度綜合開盤(含首開和加推)去化率介於56%至70%之間。其中,10月共計推盤30次,累計推出房源2066套,成交1446套,綜合開盤去化率達70%,首開項目去化率為79%,而加推項目去化率為64%。
具體到千萬級豪宅層面,根據大平層研究院,10月,杭州總價千萬以上住宅大平層成交393套,環比上升57%,同比上漲1.3倍;成交均價7.12萬元/平方米,環比上升18%,同比上升42%。1-10月,住宅大平層合計成交2452套,同比上升28%。
不過,面對井噴式增長的千萬級豪宅,有錢人顯然還是有些不夠用了。根據潮新聞美好生活研究院統計,未來一年,杭州將有超過6000套總價千萬以上的改善型房源入市,而今年1-9月份,千萬豪宅僅僅成交1600餘套,若按當前月成交180套左右來去化,該機構預計,千萬豪宅的去化週期將會超過33個月。
(文中受訪者李明、林翰為化名)
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