戴德梁行針對2024年房地產市場進行全方位盤點

1月15日，房地產服務和諮詢顧問公司戴德梁行成功舉辦2024年終市場回顧媒體發佈會，針對寫字樓市場、零售商業市場、大宗交易市場、產業地產市場以及REITs資產證券化市場進行全方位的盤點和2025展望。

上海寫字樓市場穩健發展。2024年，上海甲級寫字樓市場迎來12個優質項目入市，共計近80萬方，主要集中在黃浦、虹口以及徐匯新興板塊。

預計2025年上海甲級寫字樓供應壓力持續，不完全統計甲級寫字樓計劃年度供應面積超過百萬方，出租率和租金如何企穩回升是市場面臨的巨大挑戰，仍需較長週期。

戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，2024年上海政府陸續出台面向供求兩端多項利好政策將推動新一年寫字樓市場穩健發展，供應端如推進商務樓宇分類管理將助力不同級別辦公樓宇功能提升；需求端如支持上市公司併購重組行動，重點產業企業迎來新發展機遇；而推動跨國公司總部升級也將吸引更多外資企業落户；行業方面，人工智能“模塑申城”實施方案、會展經濟效應將帶動以人工智能+產業、貿易製造行業穩步前行。

上海首店經濟仍持續發力，零售市場供應類型非標多元化。自2024年初以來，上海政府持續出台一系列政策支持消費市場擴容提質，四季度則大力提高消費券的發放力度，切實拉動消費領域的需求。

與2023年對比，上海市的核心商圈內平均租金小幅下跌，空置率較去年對比小幅下降。核心商圈未來供應項目（2025-2028年），總供應量約88萬平方米；非核心商圈未來供應項目（2025-2028年），總供應量約805萬平方米。

2024全年，上海市首店新增總數達到1269家，與去年同期相比小幅增長。從入駐品牌及門店空間來看，業態創新和體驗式消費趨勢明顯，可持續時尚和環保理念也嶄露頭角。

戴德梁行華東區商業部董事陳雲九表示，儘管2024年商業市場有所波動，但基於政府一系列優質振興消費的措施與政策出台，上海零售市場逐步復甦，無論是品牌方、開發商，還是消費者表現都是積極正面的。上海圍繞“首發經濟”和“精品消費”推出了一系列政策措施，將吸引全球消費者到訪上海，增加上海對國際品牌的吸引力。

上海大宗交易市場以價換量，成交逆勢突破超七百億。2024在各種投資市場上均是穩健小年，在該形勢下，上海房地產大宗交易市場依然共錄得117宗、共計707億元的成交，金額相比去年下降僅14%。整體來看，與住宅市場存在難得的同頻現象，2024上海大宗市場“以價換量”特徵明顯，買賣雙方均存在願意達成交易往前走一步的意願，部分買家認為價格已經在足夠低位置，賣家經過幾年考慮也願意在該價位出貨。其中，單宗平均金額有所下降，相較2023年單宗交易金額為6.94億元，2024年單宗交易金額為6億元，其中小於5億元的宗數佔總成交的67%。

中國公募REITs市場二級市場價格總體回暖，常態化發行取得新進展。戴德梁行華東區估價及顧問服務部執行董事、中國REITs聯盟理事、上海房地產估價師協會理事兼房地產金融特聘專家顧悦如表示，隨着12月31日，招商科創孵化器封閉式基礎設施證券投資基金（基金代碼：508012）在上海證券交易所成功鳴鑼上市，中國公募REITs在2024年順利收官。截至12月31日，全市場上市REITs產品共58只，全市場總髮行規模約1600億元；2024年較2023年新增29只，無論發行數量和規模均已大幅超過去年全年水平。而2024年公募REITs二級市場較2023年末出現較為普遍的修復性上漲，58只REITs中有48只實現當年正收益，分板塊看保障房板塊二級市場表現最為突出。

中國公募REITs自首批發行上市三年以來，已順利邁入常態化發行的新階段。隨着市場機制的不斷完善和規模的持續擴大，基礎設施公募REITs將為不動產行業的轉型升級注入新的活力，併為經濟高質量發展提供有力支撐。

展望2025年的商業地產市場，戴德梁行華東區董事總經理黎慶文表示，“將迎來’智變’之年，在政策調整、市場需求變化以及科技創新等多個方面的共同作用下，不斷迎來新的發展機遇。戴德梁行密切關注政策調控和市場動態，助力企業靈活應對市場變化，從而實現可持續的發展和投資回報。”