年度盤點：2024年房地產在低迷中等待修復

（文/孫梅欣 編輯/馬媛媛）

經歷了行業的巨大震盪，冷淡許久的房地產行業，在2024年末出現翹尾行情。

市場經過了一整年的觀望期，部分一線、強二線等風向標城市都成交量和成交價，在臨近年末之時，開始呈現出止跌企穩的態勢，令市場層面對今年可能出現小幅回升也有所期待。

從首次提出“保交樓”工作任務以來，這一穩定樓市的關鍵詞，已經成為房企過去2年的重點工作。隨着去年末全國住房城鄉建設工作會議上宣佈已經交付338萬套住房，“保交樓”的既定任務已經完成。

同時，隨着房地產市場所呈現出的重大趨勢變化，2024年也成為近年房地產利好出台最密集的一年，降契税、松限購、降利率、降首付……一系列利好“組合拳”的出台，對市場購買力實現有效刺激，對四季度的市場回温起到明顯拉動作用。

就在新年伊始，碧桂園、融創等出險房企，也紛紛公佈、通過境內外化債方案，房企發展重心，也在進入新的階段。

歲末年初的小幅翹尾行情，化債方案的陸續公佈，讓低迷已久的地產從業者燃起新的期待：2025年度的房地產，會好起來嗎？

交付住房338萬套，重頭戲已完成

2024年12月24-25日的全國全國住房城鄉建設工作會議上公佈，2024年持續打好保交房攻堅戰，已交付住房338萬套，完成既定目標。

自2022年7月28日首次提出“保交樓”的工作任務以來，過去2年，房企住房交付成為穩民生的重要環節。

頭部房企管理層也在多個場合強調保交樓的重要性，碧桂園董事局楊惠妍在去年6月就表達出保交房的重要性和艱鉅性，萬科、綠城、金地、遠洋等房企都曾在2024年中期再度表達對保交樓的重視程度。

億翰智庫發佈的房企交付排行榜中，TOP50房企合計交付房屋約303.9萬套，是全國保交房任務的主力軍。中指研究院公佈的數據顯示，碧桂園去年交付38萬套房屋，居於房企首位；中海、融創、保利、綠城等交付房源超過15萬套，綠地、龍湖、新城等房企交付數量超過10萬套。

年末收官之際，房企也紛紛交出2024年的交付成績單。龍湖集團相關人士表示，2024年在全國43個城市交付了120多個項目，約10萬套房源，其中20%的項目可以實現提前一個月交付。

融創公佈的數據顯示，2024年實現交付18.6萬套，2022-2024年累計交付超過66.8萬套，2025年融創仍要將保交房作為經營首要任務。

旭輝控股董事會主席林中則在公司新年獻詞中表示：“2024年完成6.2萬套新房的交付任務，2022-2024年累計交付超過27萬套新房，整體交付交付率超過95%。”

金科集團公佈數據顯示，2024年交付7.242萬套住房，交付面積1205萬平方米。2022-2024年間累計交付總套數超過30萬套住房。

一位頭部房企區域公司負責人透露，今年從各地反饋來看，房企在各地保交樓的壓力並未減輕，但相較於保交房要求剛提出的時候，的確壓力會小一些：“今年房企還是要持續保持運營，對於交付節點，以及如果延期後的賠付都要做好準備。”

隨着保交付重頭戲的達成，部分公司的發展重點也在往新的方向調整。

“前幾年的重點一直在保證交付上，歷史交付量基本完成，2025年還剩於一些交付量但基本完成的差不多了，壓力小很多。”上述某房企一位內部人士表示，雖然2025年房企保交房規模有所下降，但是房企仍普遍面臨流動性緊張問題，保交房的壓力仍然存在。

建業集團董事會主席胡葆森在去年11月曾公開表態，建業地產在河南省的保交房任務已經完成過半：“爭取要在2025年底前全部完成交付。”

旭輝林中則表示，三年保交付攻堅戰已經告一段落：“接下來旭輝的工作重心將逐步從保交付向’求生存、謀發展’轉移。”

政策出台超700次，促市場止跌企穩

回顧2024年，利好政策頻出，是最為明顯的特徵。

統計顯示，2024年是今年來返個地產市場政策釋放最為密集的一年。截止到11月末，從中央到地方陸續出台的房地產調控政策，累計超過700次。

政策出台方向涉及税收、金融、購房政策等領域，覆蓋面包括消化存量、優化增量、促進市場止跌回穩等方面。一系列政策的組合出台，對第四季度市場的翹尾回升有明顯的拉動作用。

降低契税，是去年下半年出台的最為重磅、輻射範圍最廣的政策之一。2024年11月，財政部、税務總局、住房和城鄉建設部聯合發佈《關於促進房地產市場平穩健康發展有關税收政策的公告》中，統一將首套房、二套房先行享受1%税率優惠面積標準，從90平方米提高至140平方米，並從12月1日起實行。

這意味着從全國範圍內，有相當大的購房羣體，會從去年12月起節省出至少數萬元的契税税費，對購房、交易市場流通、交税積極性都起到拉動作用，並從客觀上起到促消費作用，尤其是和住房關聯性消費的積極性得以提振。

對於一線城市、重點城市最大程度的鬆綁，則是去年國慶前夕一線城市限購政策的鬆動。其中，北京針對非京籍人士社保年限要求降低，五環外購房年限從5年變2年，五環內從5年變3年等“松限”政策，將購房門檻降至過去13年來最低。

上海、深圳均在這一時期，降低了不同於的購房社保年限，廣州鬆綁力度則最為徹底，全面取消限購。

在此之前，杭州、蘇州、成都等重點核心二線城市，早在去年上半年就已經陸續鬆綁限購，為一線城市的鬆綁進行試水。

重點城市尤其是一線城市的限購鬆綁、限售取消等購房政策的寬鬆，除了對部分本就具有購買需求和購買力人羣進行釋放，對放緩的房屋買賣市場流動性進行提速之外，對市場預期和信息的提振，都起到正向作用。

限購、限售的取消釋放了購買力，而去年接連下降的首付比例、購房利率以及存量房貸利率的下調，都從金融端對新入市和已入市的購房者提供積極支持。

去年上半年相關部門就率先將首套房、二套房最低首付比例降至15%和25%，9月之後首付款最低比例統一為15%，商業貸款也取消首套房和二套房的認定，極大程度降低購房資金壓力。

同時5年期以上LPR更持續下探，到10月份LPR下降至25個基點，僅為3.6%。具體到各個城市的房貸利率也在持續下行，包括南京、蘇州、廣州、玉溪等部分城市首套房商業貸款利率最低降至3%以下，成為近年來市場最低的利率水平。

另外，對符合條件的存量房貸批量下調對於更為廣大的存量房購房人而言形成“普惠”，降低新舊房貸之間利差過大帶來的矛盾，減輕了存量購房者的經濟壓力，也減少提前還貸現象。

經過了2024年政策的密集釋放，2025年還會有哪些政策利好空間？

廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，今年的政策利好方向，大概率會集中在結構性調整方向，促進增量政策的落地。

“去年出台的主要是紓困政策，今年的增量政策主要在城中村改造的房票、貨幣化安置，存量土地的收儲和存量房收購、保障性住房等方面。這些增量政策是否能落地很關鍵，重點從源頭上降庫存，緩解市場供求關係，讓市場預期能夠得到一些提振，避免房企被迫通過降價、甩賣資產等方式解決企業問題。”李宇嘉坦言，這些政策的出台更為重要，但需要住建、自然資源、財政、人民銀行等各部門都有效參與才能起到積極效果。

年末市場翹尾，提前預熱今年“小陽春”

2024年9月26日中央政治局提出“要促進房地產市場止跌企穩”，隨後一系列政策組合拳的發力，效果立竿見影，讓市場層面在去年第四季度，呈現出翹尾行情。

國家統計局公佈的70個大中城市房價指數，從10月份開始便出現拐點走勢，當月新房價格環比上漲的城市就增加至7個。至去年12月，新房價格環比上漲城市已經達到23個，一線和二線城市住宅銷售價格同比雖仍有下降，但降幅均有收窄。

中指研究院的報告顯示，去年9月26日之後，核心城市房價走勢趨穩，其中11月、12月分別有4個和2個城市二手房價格環比上漲，結束全國百城連續7個月的全跌局面。

量在價先。房價止跌，成交量則率先上行。克而瑞研究院數據顯示，重點城市11月新建商品房銷售面積8188萬平方米，同比上升3%，銷售額8270億元，同比上升1%，住建部統計數據顯示，10月、11月全國新建商品房交易網籤面積連續兩個月同比環比雙增長。

12月表現更為顯著，30個重點城市整體成交1801萬平方米，環比增長5%，同比增長17%，絕對量水平較2022年12月也增長2%，創近三年同期最高。

根據頭部房企公佈的全年銷售面積來看，第四季度也呈現出不同程度的上漲。其中，中海第四季度成交面積385.65萬平方米，季度環比上漲76.09%；萬科第四季度成交面積環比漲幅22.64%；保利發展銷售面積季度環比上漲13.06%；綠城中國銷售面積季度環比漲幅也達到44.9%。

新房成交量上升，各地二手房成交量則更為搶眼，其中一線城市二手房市場反應最為迅速。

北京市住建委數據顯示，去年12月北京二手房網籤超過2.1萬套，環比增長15%，同比增長66%，為過去21個月以來二手房成交量峯值。第四季度北京二手房網籤套數超過5.76萬套，同比2023年上漲33.5%。

同樣，上海鏈家監控數據顯示，去年12月住宅成交套數超過2.6萬套，較2023年同期上漲73%，成交金額達到981億元，同比增長81%。全年全市成交二手房21.6萬套，同比漲幅超過20%。

深圳中原研究中心數據則顯示，12月深圳二手房過户8282套，同比大漲133.7%，成交套數創近51個月新高，也是2020年9月之後首次超過8000套的月份。

中指研究院報告顯示，從全國範圍來看，第四季度重點城市新房銷售面積同比增長約16%，30城二手房成交同比增長約35%，百城二手房價格累計跌幅收窄至1.69%。其中12月百城二手房均價雖然環比仍下跌0.53%，但跌幅收窄了0.04個百分點。

年末市場除了成交量翹尾、成交價開始止跌企穩，豪宅市場更是走出一波獨立行情，在市場整體行情低迷的時期，全國3000萬以上總價的高端住宅表現尤為搶眼。

克而瑞監測數據顯示，30個重點城市新房和二手房3000萬以上高端住宅2024年分別成交4356套和1497套，同比分別增長65%和17%，明顯高於整體表現。

以單個項目來看，上海中海·順昌玖裏套均價格超過4000萬元，去年年內多次加推均被搶購，單盤銷售額累計超過318億元；翠湖天地六期108套房源，套均價格超過1億元，也實現開盤售罄，銷售總額接近120億元。單價超過17.5萬元/平方米的北京中海·京華玖序全年銷售108億元，成為去年北京唯一銷售額超過百億的項目。

而在剛剛開年的1月12日，由融創、中信和新湖三家開發的上海壹號院就以66億元的開盤銷售額，讓市場為之一振。

豪宅市場的火熱，也呈現出在整體市場下行期，市場對於高端住宅價值的認同，以及市場兩極分化的加劇。

而市場更為關心的是，去年末的這輪翹尾行情，是否能在2025年得以延續？

中原地產首席分析師張大偉認為，中央已經明確，市場已經進行供需結構的扭轉，止跌企穩是政策目標，在市場遇冷期會有所拉動。

李宇嘉表示，從現在市場表現來看，還將延續10月以來的市場回升態勢：“止跌回穩的訴求非常強烈，今年一季度市場表現將會出於高位的景氣狀態。而從一些城市的舉措來看，已經在對小陽春的市場進行提前預熱了。”