年度盤點：2024年商業地產在迭蕩中前行

（文/朱道義 編輯/馬媛媛）回首2024年，中國消費市場歷經了一場靜水深流的顛覆性變革。聚焦到零售商業領域，行業在負重前行的複雜大環境中不斷動態調整，出現了一些結構性、趨勢性的重要變化。

從宏觀大環境來看，去年在多項促消費政策措施不斷加持的情況下，全國消費市場保持着一定程度的恢復態勢，但需求端的活力似乎仍沒有充分迸發，市場整體“體感”偏冷。據國家統計局最新數據顯示，2024年社會消費品零售總額487895億元，比上年增長3.5%，但低於5%的GDP同比增速。

商業地產方面，增量下行成為主導趨勢，存量項目的佔比越來越大。一方面，這越發考驗着開發商與運營商的全週期管理能力和資產價值維護能力；另一方面，也讓商業更新，成為煥活城市面貌、推動城區高質量發展的必由之路。故而，擁有豐富舊改經驗和卓越經營能力的商管公司，受到市場和資產方青睞。

而繼輕資產、TOD等概念在近兩年成為行業主流趨勢後，消費基礎設施REITs也在2024年迎來大爆發，這意味着國內商業地產“投融管退”的全鏈條操作正越發成熟，逐漸向國際頂尖水平接軌。

大形勢的變化，也折射出微觀經濟行為的一些特徵。消費者們不再滿足一站式的傳統基礎消費，而是對更多有趣新穎的生活方式有了追求，於是商業層面就和“公園+”、二次元、户外潮流、非標街區等創新元素產生了諸多共創生態。

零售商業地產的格局加速洗牌，一些選手和商業形態消逝，但也有許多新鮮理念和商業模式迅速生長，成為推動行業進步的積極力量。本文，觀察者網從四個維度，回顧商業地產的2024年。

新開項目數量、體量均下探

可以發現的是，在宏觀經濟低迷的大背景下，疊加招商困難、開業延期等現實挑戰，2024年商業項目的整體開業數量正持續下探，尤其是大體量項目的亮相頻次明顯放緩。

根據中指研究院最新發布的《2024中國商業地產市場年報》顯示，去年全國共新開業3萬方以上集中式商業370個，總建築面積近3300萬平方米，與2023年相比開業節奏有所放緩。

此外，據零售商業地產行業媒體贏商網大數據顯示，2024年全國新開業集中式商業項目430餘個，新開業商業總體量約3400萬平方米。值得注意的是，贏商大數據的統計中，囊括了體量在3萬方以下的小微型項目，但開業項目的數量、體量均仍創下近十年新低，同比2023年分別下降17.58%、12.52%。

從地域分佈來看，開業項目更加聚焦於上海、北京、深圳等經濟發達、消費需求旺盛的高線城市。

據觀察者網不完全統計，上海新開超40個商業項目，在全國範圍內堪稱遙遙領先。其中，包括萬科廣場系3.0版商業作品——徐匯萬科中心、上海首個郵輪主題濱水商業綜合體——上海海上世界、印力於上海的“印象匯”產品線首作——浦發三林印象匯、英格卡在上海的首座薈聚——上海薈聚等知名項目。

從運營商來看，頭部企業成為增量市場的主力軍。其中，央國企的資源優勢更加凸顯。如華潤萬象生活、招商商管、珠海萬達商管、印力集團等行業頭部企業等均有多個新項目在全國亮相，進一步鞏固了在商業地產領域的領先地位。

從體量來看，雖然市場上仍有北京超級合生匯、武漢SKP、長沙萬象城、上海薈聚、瀋陽SUPER時尚奧萊、石家莊北國未來城、西安萬象城、西安薈聚等商業建築面積超15萬方甚至20萬方的超大型項目登場，但主打“小而美、小而精”的小體量選手也正手握不少令人眼前一亮的非標創意理念，為市場帶來不可或缺的補充和點綴。

城市更新成為新風口

城市更新，是中國式現代化的重要載體，也是社會發展歷程中的一份“必答卷”。當商業地產進入存量時代，商業更新也成為涉及經濟、商業、社會、環境等多個交叉領域的重點命題。

根據中指研究院數據顯示，截至2024年末，全國3萬方以上已開業集中式商業總數超6600個，總建築面積約5.8億平方米；五大城市羣（長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游城市羣）佔比約60%，其中長三角、珠三角等東南沿海城市羣內的一二線城市及部分三線城市均有較多項目。

從政策背景來看，城市更新的字眼最早於2019年底的中央經濟工作會議上被提出；2020年，“實施城市更新行動”首次寫入我國五年規劃；2021年，城市更新首次被寫入政府工作報告，住建部在21個市（區）開展第一批城市更新試點工作；2022年，從中央到各地城市更新政策密集發佈，不斷為城市更新的開展構建良好的政策環境；2023年，從全國到各地的城市更新政策數量達到近幾年高峯；2024年，從中央到省級再到地級市城市更新政策持續發佈，推動我國城市更新政策體系不斷完善。

而縱觀2024年各大城市入市的商業更新項目，飽含文脈的老街區、工業舊址、傳統或經營不善的商業項目等要素，依然是商業煥新的主旋律。不過，城市和人一樣，都有自己的個性，所以各個城市的商業更新答卷往往也都千姿百態。

上海，對於城市更新的探索始於近10年前（2015年）。如今，一些歷史悠久、文化底藴深厚的街區和老街，如金陵路、四川北路、武康路、七寶老街等已歷經風貌保護與煥新。一些老建築、老廠房也完成華麗轉身，上生新所二期（哥倫比亞鄉村俱樂部舊址+孫科別墅等多棟歷史建築）、EKA·天物（舊海關的浦東工廠和上海航海儀器總廠的所在地）、上海A.F.A的ROJO藝文空間（前身為上海第十鋼鐵廠的歷史文物保護建築）等典型案例都於2024年完成亮相，為城市空間注入新的活力，也保留了城市的記憶與文脈。

在蘇州古城，最著名、最熱鬧的觀前街商圈也於2024年初以嶄新姿態面世；在武漢，始建於1919年的城市級地標文保建築武漢民眾樂園，也延續“戲碼頭”的百年基因，以時尚潮流思維為抓手進行改造，去年6月先行開放了中庭和圓堡塔樓部分。

公募消費REITS發行元年

2023年底，國內翹盼數載的消費基礎設施REITs邁出了實質性改變的一步。2024年，REITs市場也正式迎來了蓬勃發展的一年，從購物中心到奧特萊斯，再從奧特萊斯到農貿市場，各類消費基礎設施REITs如雨後春筍般湧現。

2023年10月20日，證監會公佈《關於修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引(試行)〉第五十條的決定》,自公佈之日起施行。第五十條第（二）項修改為：“基礎設施資產支持證券是指依據《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》等有關規定，以基礎設施項目產生的現金流為償付來源，以基礎設施資產支持專項計劃為載體，向投資者發行的代表基礎設施財產或財產權益份額的有價證券。基礎設施包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，百貨商場、購物中心、農貿市場等消費基礎設施，污染治理、信息網絡、產業園區、保障性租賃住房、清潔能源等符合國家重大戰略、發展規劃、產業政策、投資管理法規等相關要求的其他基礎設施。”

政策支持下，當月即有首批4只消費類基礎設施REITs獲批，2024年隨之成為公募消費REITs發行元年。

此後，按掛牌時間順序來看，2024年3月12日，華夏金茂商業REIT、嘉實物美消費REIT率先在上交所上市，發行規模分別為10.68億元、9.53億元；2024年3月14日，華夏華潤商業REIT在深交所上市，該REIT在首批上市的三單消費基礎設施REITs中發行規模最大，達69.02億元；繼而是4月30日，中金印力消費REIT在深交所上市，募集規模為32.60億元。

8月16日，華安百聯消費REIT在上交所上市，募集規模為23.32億元；8月28日，華夏首創奧萊REIT在上交所上市，據悉，該產品擬募集規模為19.744億元，而實際發售比例配售前的總募集規模達70.785億元，是其擬募集規模的3.585倍，也顯示出市場對奧萊消費REIT產品的看好。

9月20日，華夏大悦城商業REIT在深交所上市，募集規模為33.23億元。據悉，大悦城商業REIT基金比例配售前認購金額超48億元，公眾發售認購倍數達2.73倍。

截至目前，已發行7只以零售商業基礎設施為底層資產的公募消費RETs。從2025年1月22日的股價表現來看，7只產品價格均高於發行價，漲幅最高的是嘉實物美消費REIT（+37.94%）和華夏首創奧萊REIT（+34.89%）。

值得關注的是，除了已上市的7單消費基礎設施REITs之外，華潤置地已開始為該REIT尋覓擴募資產。2024年12月4日晚間，華潤置地發佈關連交易公告，擬向華潤信託、華威永盛收購華潤置地崑山公司49%股權，預計未來可作為消費類REITs擴募的優質資源儲備，進一步貢獻資產退出利潤及現金流。同時，據悉包括中海、凱德在內的多家企業，也已經通過了證監會審核，進入到下一批消費REITs產品的上市隊伍之中。

2024年12月底，由上海交通大學上海高級金融學院，聯合東方證券、城創投資編制的《2024中國REITs市場發展白皮書》正式發佈。文件聚焦了多層次的REITs市場建設，提出要通過逐步推動中國REITs內部管理模式形成，追求REITs長期、穩定、可持續發展。