“經濟學家建言2025中國經濟”系列|陸挺：“怎麼花錢”比“花多少錢”更重要-陸挺、王慧

2024年9月以來，在政策“組合拳”之下，中國房地產市場呈現止跌回穩的態勢。2025年房地產怎麼走？如何推動房地產市場升温回暖？

野村證券中國首席經濟學家陸挺在“經濟學家建言2025中國經濟”對話中表示，恢復大家對買房的信心至關重要，在此過程中保交房是關鍵，如果購房者因擔憂開發商無法準時交房而只購買二手房，房地產就很難真正企穩。

在陸挺看來，過去幾年經濟下行極為重要的一個因素是房地產行業的下行。如何通過財政支出和政府的干預，在市場失靈的情況下讓房地產市場出清？如何推動保交房和債務清理？這些都是財政發力的重要方向。他同時指出，應該借中央政府增加財政赤字和支出的機會，推進社會福利體系的改革，提升低收入階層，尤其是廣大農民的社會保障和養老金水平。

“經濟學家建言2025中國經濟”系列，是觀察者網在全國“兩會”前推出的重磅系列對話節目，圍繞擴大內需、提振消費、外貿外資、股市樓市、新質生產力、鄉村振興、高質量發展等諸多領域的民眾關切，邀請多位知名經濟學家，前瞻並建言2025年中國經濟，敬請關注。

【對話/陸挺&王慧 整理/王愷雯 編輯/馮雪】

觀察者網：從2021年下半年開始，中國房地產行業進入一個新的調整週期。您認為這一輪調整的背景和本質是什麼？

**陸挺：**2021年至今，中國房地產行業的下行存在多方面因素影響，其中之一是中美博弈的大環境。2018年貿易戰開始之後，我們非常深刻地感受到，中國不僅要富起來，還要強起來，不能被別人“卡脖子”。2020年年底，我們相繼出台了“三道紅線”和“兩道紅線”，針對的就是房地產融資。

為什麼要把中美博弈的大環境和房地產行業聯繫起來？因為當時我們有一種很理性的看法，認為中國經濟過度依賴房地產了，大量資源通過金融行業被導流到房地產行業，而高科技行業，尤其是硬科技行業因此得不到足夠的支持。在我看來，“三道紅線”和“兩道紅線”出台的背景，就是要讓中國強起來，要導流資源到芯片、新能源和其他被“卡脖子”的行業。

在這樣的背景下，我們從2021年開始執行這加起來的“五道紅線”。但在這個過程中，我們也看到了一些“層層加碼”的情況，房地產行業可能下行得過快。另一方面，一些我們希望能夠高速發展的行業，如芯片行業等，未能快速發展起來。換言之，房地產行業是下來了，但其他一些行業在發展過程中也遇到了瓶頸，對中國經濟來説，並沒有出現一個行業下去、另一個行業起來的“佔補平衡”。

另一個背景是，我們出台這些政策的時候，恰逢疫情期間。雖然2020年底到2021年中國對疫情的控制相對其他國家而言是最好的，但2022年出現了反彈，所以也疊加了一些疫情因素。

如果把時間線放長一點，我們要看到中國房地產行業的下行也許是必然的。我剛才提到的兩個因素可能加速了中國房地產在2021年到達頂點、再從頂點開始下滑的進程。從長期來看，第一是中國人口的老齡化。疫情期間，我們的出生率出現了進一步下降。第二，中國的城市化此前經歷了快速發展，後面的發展速度必然會減緩。

這裏還有一個很重要的背景。往前追溯9年左右，也就是2015年，在經歷了股災之後，我們為了提振經濟執行中國版的量化寬鬆，也就是貨幣化棚改政策。那一次貨幣化棚改實際上把中國房地產發展的重心從中心城市推到了廣大中小城市。

在這個過程中，很多中小城市的房地產行業和城市發展突飛猛進，但也出現了一些問題。因為隨着一個國家經濟的發展和人口流動，大家還是希望到大城市和中心城市去，當大量的資源，無論是開發商還是買房的居民都湧入中小城市，而中小城市也沒有特別好的市場機制來配置這些土地資源、信貸資源和老百姓的儲蓄資源時，就形成了資源的扭曲。到了一定的時候，我們就發現很多地方房子蓋多了，一些居民發現房子買多了，或是發現工作是在大城市，但房子買在了中小城市。這就是從2015年開始的貨幣化棚改所導致的廣大中小城市面臨的房地產供需不平衡。

在這個過程中還有一個問題，這和我們貨幣化棚改有一定關係，但也和中國房地產特別的銷售制度有關，那就是預售制。

要説預售，全世界其實都有預售，但我們把預售做到了極致，不是隻付定金就行，而是要100%的現款。換言之，買房人給開發商提供了大量的融資，預售資金占房企融資的一半以上；如果算上工程欠款等開發商的應付賬款，老百姓買房的預售資金占房企負債的三分之一。

我們把大量的房地產供需推到中小城市，而中小城市在預售制度的監管方面不如大城市嚴格，這就導致很多開發商為追求擴大規模，房子賣多了，地方政府為追求賣地收入，賣地賣多了，大家拼命在這些方面努力，但在施工速度和施工質量方面是有欠缺的。在這種情況下，一旦居民買房速度出現下降，甚至出現比較嚴重的萎縮時，開發商的資金鍊就出現了問題。

2024年12月6日，山西太原一售樓部銷售人員為市民推介商品住宅。 IC Photo

在我看來，上述幾個情況基本可以描述2015年以來，尤其是2021年以來中國房地產發展背後一些比較深刻的原因。

觀察者網：房地產市場的持續下行，對於中國經濟造成了哪些方面的影響或連鎖反應？

**陸挺：**就老百姓的體感來説，最直接的影響就是財富縮水了。

無論是中國人民銀行做的調查統計，還是大學和民間智庫的研究，基本都認為房地產在我國家庭財富中佔比在50%-60%之間，一些調查可能更高。2021年中國住宅總市值可能在300萬億左右，約為當時全國GDP的3倍。按照官方的統計，房價從2021年的頂點到現在下行了15%左右，按一些商業機構的估算甚至下行了25%-30%左右，在財富方面的量是相當大。

而且不僅是財富縮水，還有流動性下降。比如我現在急需用錢，要賣一套房子，無論是大城市還是小城市，這個時候賣二手房難度都是非常高的，小城市的流動性可能更差一點。

第二個方面，房地產下行給上下游企業帶來了很大影響。我老家江蘇南通是非常著名的建築之鄉，我對房地產行業的關注可能比其他同行稍多一點，就是因為我確實非常直接地看到了這些情況。2021年第一輪受到衝擊的不僅是開發商，實際上最早受到最嚴重衝擊的是建築企業。

過去，在房地產行業快速上升的時候，開發商有着非常強的談判地位，有上下游企業給它提供融資，主要包括建築企業。所以2021年第一批倒下的是建築企業。此外，還有供貨商、裝修公司等。房地產下行衝擊的是整個上下游，這個過程中被連累的企業是很多的。接下來就是衝擊就業，建築業農民工可能減少了幾百萬。

此外，地方財政也受到了衝擊。2021年中國地方政府賣地收入達到8.7萬億人民幣，當年我們的GDP為114.92萬億人民幣，賣地收入約佔GDP的8%。賣地收入加上房地產所產生的各種税費，房地產帶來的整體收入佔地方財政收入的比例達到38%左右。對一些地方政府來説，這個比例可能遠遠不止38%，當然有些地方的比例可能低一些。

過去幾年，地方財政受房地產下行的衝擊是相當大的。按官方的統計，這幾年地方政府賣地收入下降了一半，如果扣除地方政府把地賣給自己平台的那部分資金，賣地收入可能下降了80%左右。這也是非常直接的影響。

去年9月初我寫了一篇研究報告，提到“第二波衝擊”，主要討論的一個問題是，當地方財政出現非常大的困難時，尤其是那些產業比較單一，沒有旅遊業、出口等行業作為支撐的地方政府，他們在經歷了第一波衝擊、削減地方政府支出乃至公務員薪酬後，最後“砍無可砍”，就會想到趨利性執法，甚至出現“遠洋捕撈”的情況，這對中國的營商環境也產生了衝擊。

2024年10月17日，杭州一在建樓盤。 IC Photo

觀察者網：房地產行業可以説是牽一髮動全身。我們看到從去年9月26日的政治局會議，到此後的中央經濟工作會議，都十分強調要讓樓市“止跌回穩”，中國的房地產由此也進入了另一個階段。您認為2025年推動房地產市場回暖的關鍵是什麼？在政策的重點發力目標和方向上您有什麼建議？

**陸挺：**過去一年，我們看到了一些非常明顯的變化。第一，大家開始出現這樣一個共識，即中國經濟確實面臨着一些困難，這個困難背後非常重要乃至最重要的原因就是房地產在過去幾年大幅度萎縮。這樣的認識非常關鍵。再往前看一步，房地產行業過去面臨着各種各樣的限制，所以近兩年我們取消了絕大部分地方的限售、限購、限價。我們要讓房地產行業迴歸市場，這也是大家的共識。

大家看到了房地產行業的問題，但要怎麼應對這個問題呢？是不是要多建保障房？是不是要在這個過程中強調城中村改造？是不是該收儲土地，向開發商買房？剛才提到了逾期交房、爛尾樓的問題，那是不是應該把目標放在保交房上面？保交房非常重要，這也是過去一段時間大家的共識。

就房地產市場而言，一方面我們要取消很多不必要的限制，最起碼是取消和目前實際情況不符的限制。另一方面，我們要降低大家買房和交易的成本，包括下調房貸利率、契税。

還有非常關鍵的一點，就是恢復大家買房的信心。這也是中央2022年就提出，2023年和2024年更加強調保交房的原因。不僅是時間上的準時交房，房屋質量也要保證。新房中現房的比例是很低的，而大家在買期房的時候，一方面關注的是價格，另一方面關注的是能不能準時交房？房屋的質量是不是符合合同上的標準？這都是涉及信心的問題。

我們要恢復大家對市場的信心，對開發商的信心，對地方政府作為監管者的信心。銀行也算是一個監管者，房屋預售款的資金有一部分是由銀行管理，理論上説不應該出現逾期交房，中間肯定有些環節出了問題。

我們要讓市場中最重要的需求方恢復信心，讓上下游企業對開發商恢復信心。説白了，我們要讓市場出清，要解決這中間嚴重的債務鏈條問題。

**觀察者網：您認為最關鍵的是要把保交房這個環節做好？

**陸挺：我覺得現在保交房成了一個專用術語，從狹義的角度來講就是保交房，但不要機械、刻意地理解保交房，我其實更願意用另外一個詞彙——出清。為什麼？房地產作為中國經濟裏面最重要的一個板塊，從2021年開始出現了大幅度的萎縮，在這個過程中就出現了非常複雜的債務鏈條，這些債務鏈條如果得不到及時出清，市場的信心就很難恢復。

舉個例子，我擔心你不能準時交房，所以我即使買房也買二手房，但如果大家都只買二手房，中國的房地產就很難真正企穩，開發商很難真正活過來，地方政府的土地財政收入和其他房地產相關税費也很難真正穩定下來。

另一方面，建築企業和房地產企業之間的信任被破壞了，房地產企業需要融更多的資才能夠推動項目的執行。以前很多融資是通過建築企業和其他原材料企業來完成的，甚至通過農民工來完成。過去農民工每年真正大頭的薪酬結算是在農曆年底，現在大家也都學乖了，不願意這麼幹了。我們看到的是信用鏈的層層萎縮，所以市場出清非常關鍵，而保交房在我看來是出清過程中最重要的一環，因為在開發商的債務結構中，買房人是他最大的債主。

觀察者網：您剛剛也提到了收儲的問題，收購商品房用作保障房是穩樓市的一個重要手段。不過，從2024年各地收儲的整體進展來看，速度還是偏慢的，您認為原因是什麼？

**陸挺：**這個問題的背後存在一些很重要也比較特殊的制度背景。很多人以為房地產市場就像我們平時所看到的各種市場一樣，如果供給大於需求，就肯定是開發商蓋了很多房子沒有賣掉。實際上不是這樣的，房地產市場更像是遠期市場，因為我們有預售制度。

在這一輪房地產萎縮之前，90%的新房是預售，也就是我給你錢，你過了兩三年之後再給我房子，這中間就涉及到融資。這個市場不是一手交錢一手交貨，就導致了一個問題，我們實際上不是供給遠大於需求，而是需求已經擺在那邊了，我已經買了房，錢也給你了，但房子卻沒有如期保質保量地蓋完。對很多開發商來講，前面的房子沒有賣完，信譽受損了，後面房子也賣不出去了。

然後我們再來看收儲的問題，會發現真的有那麼多已經蓋完的房子可收儲嗎？其實並沒有。我們可以把不同行業的市場分為兩類，一類是現貨市場，一類是遠期市場。就遠期市場來説，對供需分析要稍微複雜一些。我曾經説過，現在有一個很關鍵的問題，不是開發商蓋了很多房子沒有賣出去，而是開發商賣了很多房子還沒有蓋完。

去年5月，央行宣佈設立3000億元保障性住房再貸款以支持地方收儲，當時我就預計這個收儲資金是很難被用掉的，為什麼？因為央行給地方政府的收儲設置了非常高的標準，需要的是蓋完的房子，但蓋完的房子是比較少的。對於地方政府來説，為了便於管理，他希望收購成棟的房子，這個比例就更少了。開發商手上有沒有已經蓋完但沒有賣掉的房子呢？有，但一般來説都是尾盤，還散落在不同的樓裏面，這樣收儲難度就更高了。此外，資金本身是有成本的，對地方政府來説，也確實面臨資金成本和資金量的問題。所以收儲是不容易的。

也有人説，如果收儲已經蓋完的房子不容易，那就收儲沒有蓋完的房子。沒有蓋完的房子分兩類，一類是已經賣掉的，這才有了保交房的問題。另一類是沒蓋完的，如果我們去收儲沒蓋完的房子，那還不如直面保交房問題。

2024年10月25日，山西省太原市，市民在商品住房促銷活動現場參觀。 IC Photo

還有人會説，我們乾脆去收儲開發商的土地，因為開發商過去買了很多地，有些還沒開發。但這對資金量的需求是極大的，而且價格也不容易確定。為什麼？因為這幾年很多地方沒有有效的土地市場，在無法確定市場價格的時候收儲這些土地，難度是非常高的，而且也給貪污腐敗留下了極大的空間。

把上述所有細節分析完後，我們就會發現以保交房為主的市場出清的方式是最合理的。最起碼蓋房子每平米所需的成本相對來説是比較清晰的，比方説一平米在2000元到3000元之間，價格空間已經被限定了，相對來説是比較容易操作的。此外，在保交房過程中，可能會出現一些蓋完後沒賣掉的房子，這就可以作為我們收儲的對象。

觀察者網：雖然收儲有很多困難，但它也是一種穩樓市的方式。我們現在整體收儲速度是偏慢的，怎麼才能加速收儲進度？把這些資金給用下去？怎麼樣的收儲速度和方式才是對房地產行業以至整體中國經濟健康發展最為有利的？您有什麼建議？

**陸挺：**從操作角度來看是非常困難的。在我看來，其實可以先把收儲放在一邊，首先解決保交房的問題，在保交房的過程中再做一些收儲。

我們來看一下開發商手上的樓盤，它可以分成幾類，有些銷售率非常高，有些銷售率很低。對於銷售率特別低的樓盤，可能未必要100%保交房。你可以退款，或者把購房人買的房子轉到那些銷售率比較高的樓盤。所以保交房並不是100%的要蓋房，實際上是一個清理債務的問題。如果一個樓蓋了，當中有些房子確實還沒有賣掉，之後也很難通過市場賣掉的話，那麼就可以作為收儲的對象，這是一個比較好的辦法。

但這個過程需要資金的投入，而且我認為這些資金應該來自於中央財政，此外，還要有一個專門的團隊來負責。這裏面涉及的要素資源就不僅僅是錢的問題，還要看我們能不能更好地花這筆錢，花大量的精力去出清這方面的債務問題。

另一方面，就中國房地產企業的架構來説，尤其是大型房企，它往往有一個母公司，但很多項目會成立可以獨立核算財務的公司，因此我們談保交房時，更多是以項目為主，或者説以項目公司為主。如果要在未來幾個季度更快實現房地產行業企穩復甦的目標，就需要對一些標誌性的房企做出一定的處理。

有些房企可能確實存在嚴重的資不抵債，該破產的就要破產，去討論項目怎樣被別的企業收購等問題。還有一些房企資不抵債的情況不是那麼嚴重，主要是流動性的問題，那我們也許可以考慮通過政府的幫助，讓它們生存下去。這是從母公司的角度來救助房企。這些事情都需要有人去做，也需要有資金的投入。

做一個未必恰當的對比，2008年發生了全球金融危機，源頭在美國，有些企業最後倒閉了。最先倒下的華爾街投行是貝爾斯登，之後雷曼兄弟、美林證券也倒了，它們最後的命運並不相同，有些是倒閉之後被收購，有些直接由政府安排收購，有些是政府實質上託管了。總之在這個過程中，除了美聯儲或者美國聯邦政府要出錢外，還存在大量風險管控的問題，要讓這些實體要不就是清盤併購，要不就是得到政府的救助從而生存下來，這樣才能夠維持整個金融系統和經濟系統的運轉。

在中國，房地產行業極為重要，有些大型開發商資產負債表的規模不亞於一箇中型銀行。所以在這方面，我們要非常認真地對待市場出清的問題。

觀察者網：按照中央經濟工作會議的部署，2025年我們國家要實施更加積極的財政政策。您一直強調，“怎麼花錢”比“花多少錢”更重要。2025年在財政政策的發力方向上，您有什麼建議？如何優化財政支出結構才能更好地“惠民生、促消費、增後勁”？

**陸挺：**剛才我談到的內容已經涉及在房地產方面“怎麼花錢”的問題。在我看來，過去幾年經濟下行極為重要的一個因素是房地產行業的下行，我們如何通過財政支出，通過政府的干預，在市場失靈的情況下，讓房地產市場出清？怎麼樣推動保交房、推動債務清理？在我看來，這是財政支出的一個非常重要的方向。保交房、收儲房產、收儲土地這些問題都和財政有關。

第二個方面，最近的一些財政支出對經濟的復甦起到了立竿見影的作用，尤其是以舊換新。去年國家發改委會同財政部，向地方下達1500億元超長期特別國債資金，支持各地因地制宜實施消費品以舊換新。有關措施在去年四季度起到了非常重要的作用，過去幾個月，家電和汽車的銷售都出現了兩位數增長，今年以舊換新的規模會擴大。我認為這是一個很好的政策，能夠在短期之內提升消費者的信心，讓企業獲得非常可觀的現金流，讓市場活躍起來。

2024年12月21日，江蘇省淮安市，市民在汽車家電家居迎新惠民集市購物消費。 IC Photo

但我們也要看到，無論從政策本身，還是從資金或消費者的角度來看，以舊換新政策的可持續性是有限的。對消費者來説，比如我在去年四季度買了一台電視機或一輛新車，那今年就不會買了，甚至未來幾年都不會買了。今年，以舊換新的範圍擴大到手機等領域，但是擴大也有範圍。所以，雖然以舊換新的政策很好，但是我們不能指望這些政策成為經濟可持續增長的源泉，不能認為這幾個月的消費情況可以延續到未來幾個月。

第三個方面，也是很關鍵的一點，就是如何能夠讓地方政府的運行穩定下來。剛才我也提到了房地產行業對中國經濟的第二波衝擊，其中就包括衝擊地方財政，而且即使房地產行業穩定下來，乃至稍微有一些復甦，我們也不會再看到2022年以前房地產行業給中國財政貢獻近40%收入的情況，那樣的“黃金時代”已經過去了。

所以，我們一方面要考慮給地方政府化債，去年10萬億元化債規劃出台，未來幾年我們要在這方面持續努力。另一方面，我認為，從中央政府的角度來説，還有非常關鍵的一點，就是在這個過程中怎樣給地方政府信心，給企業家信心？我們在化解地方政府債務和推進財税體制改革過程中，如何能儘量讓地方政府減少趨利性執法和“遠洋捕撈”的動機？

關於“怎麼花錢”，我認為應該給大家一個清晰的原則，就是短期可以救助，但是從長期的角度來講，要做好兩點。

第一點關於中央對地方的轉移支付。現在很多經濟學家有這樣一個共識，認為在目前的情況之下，中央政府應該增加赤字、增加支出，增加給地方政府的轉移支付。我認為，從短期角度來看，這樣的提議完全是正確的。

但另一方面，我們不能把未來整個中國經濟的發展建立在中央政府擴大赤字和支出的規模上。中國是大國，如果大量的財政最後都集中在中央的轉移支付上，肯定會削弱地方政府的積極性。所以，對轉移支付要有一個清晰的規則，尤其是未來的轉移支付應該和人口流動、地方經濟發展、城市發展掛鈎，比如和吸納農民工和大學生的數量掛鈎。這樣地方政府就有了發展經濟的積極性，中央政府的轉移支付也有非常清晰的分配原則。

第二點，我們在當下就要考慮如何推進必要的財政改革。中國的財政體系再也無法回到2022年以前的結構，即來自於房地產的各種税費和賣地收入幾乎佔到財政收入40%。我們要考慮如何給地方政府留更多的税收，如何在這個過程中讓地方政府有動力去積極培育税源。財政體系改革在我看來是迫在眉睫。

這是我認為的第二個怎麼花錢的方向。這裏面尤其涉及到中央政府怎麼花錢，因為接下來中央政府轉移支付的比例和力度會越來越高。

此外，我認為應該借中央政府增加赤字和支出的機會，改進中國的社會福利體系。

過去幾十年來，我們看到中國的社會福利體系有了長足的發展，這方面的成績是非常大的，我自己能夠親眼看到，親身體會到。比如原來農民是要交税的，2006年開始，我們取消了農業税；過去，農民是沒有醫保和養老金的，現在農民有了醫保和一定的養老金。

但是我們也要看到，整個中國的低收入階層，尤其是農民，在社保方面還沒有完全跟上國家經濟的發展和人均收入的提高，這方面還有一定的改進空間。藉着擴大赤字的機會，加上我們又認識到消費對經濟穩定增長的重要性，在這樣的背景下，包括老年人收入分配和社保體系就應該納入政府“怎麼花錢”的範圍。

在我看來，養老方面的改革應該是中央政府擴大支出的重要一環。相較於世界上絕大部分國家，中國養老體系的內部差距是比較大的，處於頂端的約7%的羣體，他們平均每月的養老金有6000多元人民幣；處於中間層的企業退休職工平均每月養老金大概有2000多元，這個羣體佔比約38%；剩下約55%的城鄉居民，主要是1.71億農村老人，他們每個月的平均養老金是223元。這個差距是非常大的。

2025年2月5日，山東省濟南市，不少農民工來到勞務市場門前尋找工作。 IC Photo

為什麼要強調這方面的改革非常關鍵？首先，對於這些農村老人來説，他們的收入確實太低了，消費能力非常有限。

第二，也是很關鍵的一點，他們是中國廣大農民工的父母，農民工有非常沉重的養老負擔，這些老人的處境也是中國3億農民工的未來。很多人可能沒有想到這點。經常有人和我們探討，為什麼中國人的平均儲蓄率那麼高？我説中國一半的非農就業人口是農民工，可能小部分農民工將來的退休金可以達到兩三千元，但絕大部分人可能只有200多塊，這個時候你怎麼可能不儲蓄？

我們改革養老體系很關鍵的一點，是要讓現在工作的人看到他的未來是有一定保障的，這樣他才會增加當下消費的比例，減少儲蓄的比例，我們的消費才能成為維持經濟穩定增長的更重要的部分。

觀察者網：去年中央經濟工作會議部署的一個很重要的任務就是提振消費，如果能改善養老金結構，就能讓更多人有信心去消費，預期也會更好一些。

**陸挺：**對，這次中央經濟工作會議部署的9項重點任務中，第一項就是消費，其中就提到了提高城鄉居民基礎養老金，提高城鄉居民醫保財政補助標準。我認為，中央已經把這個問題提到了一個非常高的高度，這個問題得到了足夠的重視，我相信在3月的全國兩會上，應該會在這方面出台一些明確的政策。

醫保也很重要，現在城鄉居民醫保個人繳費最低標準是400元，在很多省份實際上要交600多元，江蘇（南通）是620元。其實對於很多農民來講，620元也是一筆不小的數字，差不多是他們每個月基礎養老金的兩到三倍。所以在這些方面，我認為政府都有改進的空間。

之前在我們做宏觀經濟研究的人中間有一些爭論，有些人説我們應該發各種各樣的消費券，應該給全國人民發錢。我也寫過一篇文章，認為在這方面操作的難度比較高。在我看來，以中國居民的收入結構和分配現狀，針對中低收入階層出台更有利於他們的政策，對於提振整個中國的居民消費會起到很好的槓桿效應。

**觀察者網：給特定人羣發錢。您曾經説過，我們如果發錢，應該要優先發給我們虧欠的人。

**陸挺：這是一年前我在一個論壇上無意之中説的。我覺得，説虧欠也有一定的道理。老年農民在他們年輕的時候工作很辛苦，也交過很多公糧，而且那個時候中國存在“剪刀差”。到八九十年代，後一代農民為中國的城市化做出了非常大的貢獻，只不過那個時候很多社保體系還沒有建立起來。現在我們都在説工齡，其實對很多農民工來講，他們十幾歲就出去打工，工齡也很長，你不能説他沒有工齡。

所以我們在完善整個中國社保體系的時候，應該考慮這部分人。而且對整個國家來講，補助他們不僅在經濟上可以讓消費更穩定，也可以讓整個社會更加和諧。

2023年12月6日，山東省日照市嵐山區向陽村，老人在長者食堂領取免費午餐。 IC Photo

觀察者網：他們是共和國非常重要的建設者，要實現共同富裕，我們要把他們的養老問題解決了，這也是財政很重要的發力方向。您剛才還提到一個發力方向，就是地方財政。我們看到，長期以來的“土地財政”已經難以為繼，不少地方的財政因此陷入困境，這些地方的整體經濟發展也深受影響，這個問題怎麼解決？如何才能逐步消除“土地財政”給地方經濟帶來的不利影響？怎麼才能增加地方的財力？對此您有什麼建議？

**陸挺：**這是擺在我們所有人面前的一個難題。上世紀九十年代實行分税制改革和住房制度改革以來，地方政府的收入基本形成了“三三三”結構，三分之一來自税收，三分之一來自中央的轉移支付，還有三分之一來自房地產，主要是賣地收入。

但是，2021年以後，“三三三”結構受到了嚴重衝擊，而且未來還可能會出現這樣一種情況：一些中心城市在取消限購限售之後，可能還能夠維持某種程度的“三三三”結構，但對於中國絕大部分城市，尤其是中小城市來講，這樣的結構是一去不復返了，這就是我們當下所面臨的一個問題。

解決的方案是什麼？第一，我覺得我們不可能再回到從前，而且也沒必要回到從前。因為人往高處走，人口向大城市流動，我認為這是中國經濟發展的必然結果，也是推動中國經濟增長的動力。所以我認為，市場在配置土地和信貸資源的時候，中央政府在配置財政轉移支付的時候，應該充分考慮到這樣的自然規律、人口流動和經濟發展的規律，尊重這些規律。

轉移支付應該和地方的實際需求相吻合，中國總人口已經處於負增長，如果未來地方的人口出現下降，那麼相應的財政支出、政府配置是不是也要有相應的調整？我們不能假定所有地方的人口都是增長的，這是不現實的，我們也不能假定所有地方的經濟一直增長，因為人口是在調整的，而且在取消了房地產限購限售之後，我相信未來十年調整的幅度可能還會加快。從這個角度來講，地方政府的財政支出應該根據當地的實際情況做一些調整。

另一方面，我認為應該適度改進中國的財政體系，適度增加地方政府的税收分享比例，比如留更多的消費税和增值税，也許可以適度增加消費税的比例。這些改革都在研究討論和推進過程中。總之，提高地方政府留存收入比例在我看來很有必要。

最後一點涉及過去幾年的一個熱門話題，就是能不能用“股權財政”來替代“土地財政”。在我看來，對某些地方來講，“股權財政”有一定的吸引力，但不是每個地方都能做到合肥那樣，把地方大基金和政府的各種基金投到一些特別好的企業，通過資本市場獲取很高的回報。對絕大部分地方政府來講，要談“股權財政”難度是相當大的，它對地方政府運作水平的要求非常高。所以我認為“股權財政”只能因地制宜。這不是説它不好，而是不能説用“股權財政”就能替代原來的“土地財政”。

觀察者網：接下來想跟您討論最近很熱的一個話題，一些地方宣佈“取消公攤”或逐步推進“取消公攤”，這一政策引起廣泛的關注和熱議。您覺得“零公攤”會成為一種新趨勢嗎？“取消公攤”會對房價乃至整個房地產市場帶來哪些影響？在這個問題上您有什麼建議？

**陸挺：**在這個問題上我其實沒有特別好的建議，我只是想説一個最基本的情況。我可以給大家一個例子，內地很多的房地產製度在一定程度上是學習模仿香港的，而香港原來在賣房的時候也不告訴你房價裏有沒有公攤，但大家都知道這個價格是包含公攤的，然後大家都想辦法瞭解，中介也會告訴大家公攤的比例，這個市場最後就形成了這樣的規矩。

後來香港特區政府實施了改革，要求必須“明碼標價”地告訴大家公攤的比例。最後房子就有了兩個價格，一個是含公攤的價格，另外一個是不含公攤的價格。對於一個運行有效的市場來講，這沒有太大的區別，關鍵在於能不能讓公攤比例做到公開透明，獲得大家一致的認同。

我們再來看內地的市場，有沒有公攤會影響房價嗎？我認為從理論上來講不會的，因為沒有人給大家付公攤費用。那我們能不能取消所有的公攤呢？這是不可能的，因為電梯需要公攤，樓下的花園、公共場所都需要公攤，所以公攤是一個客觀的一個存在。在我看來，有沒有公攤不是一個重要的問題，最關鍵、最核心問題是把公攤面積非常透明地告訴大家，形成有公攤和沒公攤兩個價格。

2024年2月29日，香港北角街頭的一家房產中介店面貼出“全面撤辣”的宣傳詞，推介房產信息。 IC Photo

觀察者網：最後想跟您一起展望一下未來，您覺得未來房地產發展新格局會是怎樣的？房地產在中國經濟發展中的地位會發生什麼變化？

**陸挺：**先説地位，我想房地產的地位沒有以前那麼高了，“黃金年代”過去了。其實很多國家都有這樣的情況，每個階段做不同的事，就像基建一樣，當我們建完大量的高速公路、高鐵之後，後面沒有那麼多高速公路、高鐵要建了。美國大規模高速公路建設是在上世紀五六十年代，從那之後可能幾十年都不用建設太多高速公路。首先要認識到這個客觀的規律。

第二，即使房地產不再是中國最重要的行業，也依然是非常重要的行業。因為中國的城市化還沒有結束，人口還在向大城市流動，現在每年有1000多萬高校畢業生。所以在這方面不用過度悲觀。我認為過去兩三年房地產行業出現了超跌的情況，實際上，過去這9年，因為種種原因，大量的房地產供需發生在了中小城市，一方面造成了很多問題，另一方面也留下了一些在大城市發展的空間。所以我們對房地產應該有一個樂觀的預期，這個行業還會是重要的行業，還會在很多地方有很大的發展空間。

第三，房地產行業在哪些地方發展的空間比較大？在我看來，將來人口會更加集聚，而房地產發展的方向肯定是人口集聚的地方。一般來説，人口集聚的地方就是中心城市、大城市。至於哪些城市會從中心城市變成更中心的城市，或者哪些城市原來比較大，未來因為種種原因導致人口流出了，這就是另外要研究的話題。

最後一點，隨着人均收入水平的提高，用我們現在最流行的以舊換新政策來講，房地產行業將來也會有大量以舊換新、升級換代的需求。所以我認為房地產行業本身還是國民經濟非常重要的支柱。所謂“衣食住行”，房地產肯定還會是支柱行業。

觀察者網：您對2025年中國房地產市場的走勢有什麼預判嗎？

**陸挺：**對一些經濟表現很好、產業發展欣欣向榮的大城市來説，房地產行業可能會率先走出之前的陰影。我們會看到從二手房銷售開始，到新房銷售，再到開工、賣地，都會出現一些復甦的跡象。但在這個過程中，我們也會看到很多中小城市可能會面臨嚴峻的挑戰，因為一些大城市房地產行業的穩定會帶來一些虹吸效應。

總體而言，就全國平均情況來説，房地產可能還是在底部徘徊，但是區域之間、城市和城市之間的差距會明顯拉大，一小部分城市可能會率先復甦，但廣大中小城市可能要面臨更嚴峻的問題。所以地方財政面臨的問題，如何改進中國的財政體系，這些挑戰都還存在。

觀察者網：謝謝陸挺老師，以上就是我今天所有的問題了，再次感謝您做客觀察者網。

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