上海今年首場土拍：金茂+慶隆拿下虹口“新地王”，釋放樓市回暖信號？

（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

2月20日，上海迎來2025年首場土拍，當天共有虹口、浦東新區、松江和奉賢4宗地塊出讓。最終4宗地塊被金茂+慶隆聯合體、華潤+越秀聯合體、國貿+金地+星獅聯合體、龍湖+建華聯合體分別斬獲，本場土拍共計攬金159.26億元。

其中最獲矚目的，是上午拍出的虹口C080302單元hk329-11地塊地塊。央企金茂+慶隆聯合體在競價184輪之後，以89.64億元的價格，拿下虹口地塊，以38.2%的溢價、樓面地價11.74萬元/平方米的價格，成為上海虹口“新地王”。按照這一成本價，預計可售樓面價為12.5萬元/平方米。

這一樓面地價，僅次於去年8月綠城拿下的上海徐匯斜土地塊，和去年末宸嘉發展拿下的徐匯龍華地塊。斜土地塊的樓面地價為13.1萬元/平方米，龍華地塊為12.6萬元/平方米，分列全國第單價第一、第二。

開年首場土拍，上海虹口地塊就刷新了區域紀錄，也讓市場對從去年末延續的市場表現為之期待。上海中原地產市場分析師盧文曦分析認為，有了高樓面地價的烘托，讓市場更期待小陽春的到來。

競拍184輪！上海內環再出稀缺地塊

虹口地塊位於曲陽板塊，在曲陽南路以西，屬於內環內位置。地塊周邊相當成熟，東南方是地標大盤瑞虹新城，生活配套齊全，太陽宮、月亮灣是板塊內重要的商業中心，由於地塊發展成熟有稀缺性，虹口地塊在出讓之前，市場就有高價預期。

目前周邊可以參照的樓盤價格如瑞虹新城，二手房售價超過16萬元/平方米，中糧瑞虹海景壹號價格約為17萬元/平方米，價格水平無疑給虹口地塊預留了充足空間。

優越的區位也讓虹口地塊頗具競爭力，除了金茂+慶隆聯合體之外，還有中海、招商+綠城聯合體、保利發展、華潤+越秀聯合體參與競拍，現場競爭頗為激烈，最終現場競拍次數達到184輪。

值得注意的是，近期金茂出手頻繁，拿地頗為積極。在12月上海2024年的最後一場土拍上，金茂和寶冶、招商分別組成聯合系，一舉拿下3宗地塊，成交金額超過百億，展現了資金實力和加快在上海土地儲備的決心。

事實上去年金茂在上海的在售項目已經基本售完，今年只有早前和華潤、建發聯合拿下的桃浦地塊，因此在去年末加快補倉。而在年初就重倉市中心的虹口地塊，區域位置較年末郊區地塊更為優越，可以看出金茂今年想走高端路線，實現利潤最大化的目標。

相較於其他房企，聯合體之一的慶隆集團知名度相對較低，但實際則是投資界“老錢”。慶隆集團是新加坡老牌投資公司，是新加坡知名房企，實控的黃氏家族是新加坡銀行業巨賈，在新加坡、馬來西亞、中國等地都有投資。

慶隆集團早年就在上海設立投資公司，在上海長風、新江灣有沁和園、沁風雅苑等住宅項目，以高端住宅產品為主，但近年來較少出現在土地市場上。

有意思的是，本場土拍拿地的新加坡“含量”頗高，除了拿下虹口的慶隆，聯合國貿、金地拿下松江地塊的星獅地產，也是新加坡知名房企。早年金地商置收購了星獅股份，但近期星獅已經多次以資金方的形式，出現在上海土拍市場。

在一定程度上也表明，當價格迴歸到合理範圍時，上海這樣一線城市的優質土地，仍然會獲得資金的高度青睞。

房企積極補倉釋放回暖信號

除了虹口地塊，浦口新區地塊也是當天的熱門地塊，有中海、建發、浦發、保利發展、招商、華潤+越秀等6家拍賣主體參與。最終，華潤+越秀聯合體以50.9億元價格、33.4%的溢價拿下該宗地塊，樓面地價約為7.47萬元/平方米。

這也是華潤和越秀在浦東新區新楊思板塊內合作拿下的第二宗宅地。去年11月，華潤、越秀、中能建三家聯合體以總價78.969億元拿下了臨近地塊，當時的樓面地價為7.44萬元/平方米。由此來看，年初這宗地塊雖然容積率更高，但單價和去年基本持平。

在出讓之前，浦東新城地塊曾被市場寄予更高期望，市場普遍認為該宗地塊也會打破區域紀錄。但從最終出讓結果來看，並未達到更高預期。

國貿+金地+星獅則以8.15億元的總價、2.62萬元/平方米單價，拿下了松江新城地塊。這宗地塊也是當日出讓總價和容積率最低的地塊，預計未來主打改善型住房羣體。

另外龍湖+建華以約10.56億元總價，拿下了奉賢新城商住混用地塊，樓面地價2.047萬元/平方米，為當日單價最低地塊。

4宗地塊悉數拍出攬金超過159億元，其中1宗還突破區域單價紀錄，躋身全國榜單，上海首場土拍結果也讓市場為之提振。加上2月19日公佈的1月全國70城房價中，上海二手房價格環比漲幅達到0.4%位居全國之首，似乎也給市場帶來一絲“止跌回穩”的氣息。

盧文曦表示，這場土拍釋放了一些積極信號：“市場在轉暖向好，尤其對於高總價的高端改善產品，市場預期較為樂觀，這一點在去年末的二手房市場交易表現中也有所呈現，也促使房企拿地更為積極。”

“首場土拍4宗地塊均溢價出讓，也顯示出對未來市場的信心。”盧文曦表示，從結果來看仍有分化表現，市區2幅地塊關注程度高於郊區地塊，國企、央企拿地的堅決程度也更高：“一方面預示未來市區房價還會向上突破，另一方面，提升樓市持續好轉的預期。”