興業銀行“豪擲”66億深圳買樓，地塊此前為恒大超級總部項目

（文/王力）

2 月 21 日晚，興業銀行（601166.SH）發佈公告，其擬在深圳市南山區 T208-0054 地塊項目購置部分物業，購置總價不超過 66 億元。    

從這一地塊跌宕起伏的 “前世”來看，其曾是恒大集團的超級總部項目地塊，在 2017 年 12 月，恒大集團以底價 55.52 億元成功拿下，彼時的規劃是打造一座宏偉的恒大超級總部，計劃於 2024 年竣工，成為深圳灣畔的新地標，承載着恒大集團進一步拓展業務版圖的雄心壯志。

然而，世事難料，2021 年 9 月，由於資金問題，項目無奈停工，這座未完成的建築也陷入了沉寂。如今，興業銀行與深圳市安和一號房地產開發有限公司達成初步交易意向，而這背後背後的戰略考量或許是興業銀行對粵港澳大灣區戰略佈局。

興業銀行“豪擲”66億，擬買下恒大超級總部項目地塊

據興業銀行公告，2月20日公司董事會審議通過了《關於深圳分行購置物業的議案》，同意在深圳市南山區T208-0054地塊項目購置部分物業，購置總價不超過人民幣66億元。董事會授權管理層根據市場情況變化，對投資預算在誤差允許範圍（10%）內予以審定。

截圖來自興業銀行公告

按照規劃，深圳安和一號在深圳市南山區宗地 T208-0054 地塊投資建設的商品房，土地用途為商業服務業用地，建築物地上層數高達 82 層，地下層數為 8 層。目前，該物業尚處於開發階段，預計將於 2029 年竣工。興業銀行擬購的部分物業位於建築物底層商業及中高層寫字樓區域，未來將用於深圳分行及集團內各子公司運營管理使用。

然而，這一地塊的歷史軌跡充滿了戲劇性。2017 年，恒大集團以底價 55.52 億元將其收入囊中，彼時的深圳房地產市場正處於蓬勃發展的上升期，恒大計劃將這裏打造成集辦公、商業等多功能於一體的超級總部，其設計理念新穎，規劃宏偉，意圖在深圳的天際線中留下濃墨重彩的一筆。此後，隨着房地產市場的調控以及恒大自身資金鍊問題的浮現，2021 年項目無奈停工，這座未完成的建築成為了市場波動的見證。

2022 年，深圳市安和一號房地產開發有限公司以底價約 75.4 億元競得該地塊，項目迎來新的轉機。如今，興業銀行的介入，使得這塊土地再次成為市場焦點。

據悉，該物業土地用途明確為商業服務業用地，其建築結構採用巨柱外框架 - 核心筒 - 環帶 / 伸臂桁架體系，不僅保障了建築的穩固性，也為內部空間的靈活佈局提供了可能。地下部分深達 42.35 米，創下全國民用建築基坑最深紀錄，底部局部採用井字型抗衝切型鋼樑，單根截面達 9 米 ×9 米、單根重約 10 噸，總重約 40 噸，如此複雜的基礎建設，展現了項目在工程技術上的高難度與高標準。

粵港澳大灣區落子下，戰略佈局與投資風險並存

目前，興業銀行所購置的物業尚處於開發階段，距離預計竣工的2029年還有數年時間。在這期間，項目將按照規劃逐步推進，從建築主體的建設到內部裝修、設施配套，每一個環節都將精心打造，以確保未來興業銀行及其他入駐企業能夠享受到優質的使用體驗。

然而這一物業的購置背後，也存在一定的風險。從安和一號背後的股東來看，結構較為複雜，其中興業信託持股約 97%，深圳安居建業投資運營有限公司持股 2%，深圳前海基礎設施投資基金 1%。而興業國際信託的控股股東為興業銀行。這意味着，興業銀行此次購置的物業，實際上是通過關聯公司間接持有。

截圖來自企查查

截至2025年2月，恒大地產被執行總金額已超600億元，核心資產多數被抵押或凍結。儘管興業銀行公告稱交易不構成關聯交易，但恒大遺留的債務糾紛仍可能給物權穩定性帶來一定風險。

深圳作為粵港澳大灣區的核心引擎之一，其地位舉足輕重。獨特的地理位置、便捷的海陸空交通網絡、蓬勃發展的高新技術產業以及活躍的金融市場，都為深圳的經濟發展注入了強大動力。騰訊、華為等知名科技企業匯聚於此，使得深圳成為中國乃至全球科技創新的高地。

正是在這樣的背景下，興業銀行選擇了在深圳核心區域購置物業，作為其在粵港澳大灣區戰略佈局的重要舉措。通過擁有自有物業，興業銀行能夠更加深入地融入當地經濟發展，與當地企業建立更緊密的合作關係。興業銀行表示，購置物業主要用於自用。這一説法有其合理性。

目前，深圳分行位於福田區，員工共計1801人。隨着業務的不斷拓展，現有辦公地點已滿員，人力資源的擴展與發展需求日益增長。新購置的物業將為分行及子公司提供更寬敞、舒適的辦公環境，有利於提升員工的工作效率和滿意度。同時，購置物業還可以降低運營成本，實現成本的可控性。

然而，從資產配置的角度來看，興業銀行的這一舉措也藴含了一定的投資可能性。深圳的房地產市場，尤其是商業地產，具有較高的投資價值。儘管當前深圳甲級寫字樓的空置率約30%，但從長遠來看，隨着深圳經濟的持續發展，對優質辦公空間的需求有望逐步增加。

此外，目前尚未出現其他銀行大規模跟進類似投資的情況。深圳房地產市場雖然在2024年9月29日取消限購政策後呈現出一定的復甦跡象，但整體市場仍存在較大的不確定性。

寫字樓市場方面，2024年深圳甲級辦公樓空置率四季度下降至24.4%，仍處於較高水平，且2025年預計約有150萬平新增供應，市場競爭激烈。若未來寫字樓空置率進一步上升，租金可能會繼續下行，這將對興業銀行的投資回報產生負面影響。