缺席十年的新加坡地產商重回上海拿地，外資房企正在用腳投票

（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

在2025年首場上海土拍市場上，兩家外資地產商的出現，讓行業內看到外資重回國內一線市場的信號。

在2月20日的上海土拍上，金茂+慶隆聯合體以89.64億元的價格，拿下上海虹口地塊，樓面地價11.7474萬元/平方米，溢價率38.2%，成為目前國內單價第三高的地塊，同時刷新上海“雙高雙競”政策以來的總價紀錄。

這其中，慶隆集團的出現，引發了市場的關注。作為一家老牌新加坡房地產商，慶隆集團算得上是土拍市場的“稀客”。

慶隆集團成立於1949年，是新加坡黃祖耀家族全資持有。黃氏家族是新加坡銀行業巨賈，並將投資觸角延伸到馬來西亞、中國等地。在福布斯榜單上，黃祖耀家族在2023年財富達到71億美元，約合人民幣510億元，在全球富豪榜中排名第333位。

慶隆集團在2004年就進入中國成立投資公司，2010年，慶隆集團首次在上海成功拿地，是以20多億元的價格拿下上海普陀長風地塊。2012年時，又以6億多元的價格，拿下楊浦新江灣綜合地塊。在此之後，慶隆集團便不再出現在上海土地市場。

和國內地產商擅長的“快速週轉”不同，慶隆這兩宗地塊的開發週期都頗為長久。上海普陀地塊開發的沁和園售價11萬元/平方米，直到2021年才售完最後一批房源。

新江灣城地塊的沁風雅苑，更是到拿地11年後的2023年才開盤。但正是此時踩上了國內購房市場的下行期，沁風雅苑銷售表現不如人意。

時隔13年，慶隆集團再度在上海土地市場出現，選擇和央企金茂組成聯合體拿地，一方面用腳投票認可上海核心地段土地價值，一方面又和具備本土化操盤能力的開發企業合作，避免再出現早前“水土不服”的情況，調整適應本土住宅市場的開發節奏。

除了參與拿下虹口地塊的慶隆集團，在松江和國貿、金地聯合拿下地塊的星獅地產，也同樣是新加坡房地產商。早年金地商置收購了星獅股份，但近期星獅已經多次以資金方的形式，出現在上海土拍市場。

事實上，近期外資房企在上海拿地表現頗為積極。同為新加坡的豐隆集團，去年11月和廈門聯發共同拿下了極為稀缺的黃浦區新天地地塊。港資房企宸嘉發展也在去年12月的土拍市場上，拿下了徐彙區龍華地塊，12.6萬元/平方米的樓面地價，和金茂+慶隆地塊位列全國單價地王二、三位，顯示出勢在必得的決心。

另外，去年大宗交易市場上，也出現外資的身影。2024年6月和9月，新加坡主權基金GIC先後收購了萬科位於南翔印象城MEGA、松江印象城部分股權。鐵獅門在去年也以3.6億元的代價，拿下上海五角場智選假日酒店。印尼金光集團則收購了北外灘星薈中心項目股權。

“早前高盛預測中國房地產住宅市場有較長的恢復期，但外資地產商當下在上海拿地舉措，可以看作是對預判的反駁。”戴德梁行華東區資本市場部聯席主管、執行董事盧強認為，外資有資金內循環的需要，住宅地產的的流動性更強，能帶來更快的回報：“可以看作外資認為市場正處於底部，對區域住宅市場的認可。尤其這塊熱門地塊本身地價較高，投資者對高端豪宅市場的天花板還有想象空間。”

中原地產數據顯示，今年以來上海豪宅市場延續了去年年末出現的“翹尾”態勢，前兩個月總價3000萬以上的豪宅成交量達到270套，早前同期則為53套，增幅超過409%。

有業內人士認為，由於土地市場整體降温，近年來上海土拍市場開始更多出現核心區域的優質地塊，這在前兩年的市場上較為少見。此次出讓的虹口地塊，以及去年出讓的新天地、龍華地塊，都是過去幾年上海土拍市場的“稀罕貨”。

上海中原地產資深分析師盧文曦認為，這也符合外資企業在上海長期以來的投資偏好：“他們拿地通常較為謹慎，尤其對核心區域、核心資產更感興趣。此時外資房企參出手拿地，一方面市場開始出讓這些地塊，他們作為投資人身份，這些土地資產帶來的高端住宅市場上行有預期。”

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