去年營收1789億元的招商蛇口，想用資管、物業拉增長

（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

面對行業模式和制度體系都在發生變化的房地產行業，招商蛇口正在尋求新的增長曲線。

這家背靠央企的開發商，2024年業績顯示，公司營收1789.48億元，較上年同比微增2.25%：歸母淨利潤40.39億元，同比下滑36.09%；基本每股收益0.37元，同比下降43.08%；税前毛利率下滑1.28個百分點，為14.61%；資產總額降至8503.09億元，同比縮水5.31%。

招商蛇口管理層在業績會上，將營收微增、利潤下滑和毛利率的下降，歸結為受到行業的下行影響，導致行業利潤和盈利指標的下行。

招商蛇口董事長蔣鐵鋒在業績會上表示，早前對市場的判斷還是”樂觀”了：“2024年3月業績會時，雖然判斷了行業整體市場表現不佳，但一季度數據的下滑程度還是超過了預期。多虧了’926’政策後對市場的拉動，才避免市場出現更嚴重的下跌。”

招商蛇口表示，目前除了住宅開發之外，對集中商業、公寓、產業園等資產管理業務同樣看重，並寄希望將此作為第二增長曲線。

對於今年的銷售目標，招商蛇口表示，預計2025年可售貨值為3250億元，其中79%為住宅項目，貨值當中有93%都位於強心城市。預計上市節奏為上下半年各50%，下半年也不排除當年拿地、當年入市的項目。

投資進一步向核心城市集中

2025年，招商蛇口的簽約銷售金額為2193.02億元，簽約銷售面積為935.9萬平方米，這在行業內已經能排到前五的位置。

從區域表現來看，去年公司在華南區域和江南區域仍有較為明顯的營收增長。其中，華南地區營收同比增長38.53%，江南區域同比增長21.67%。尤其是江南區域，貢獻了去年公司最高的營收金額，達到505.8億元。

然而華北、華東、華西區域及海外和其他區域，則有不同程度的下滑。除海外市場外，華北市場的降幅最為明顯，同比降幅達到26.04%，僅帶來150億元的營收。

在投資方面，招商蛇口將拿地策略定為“以銷定投”，即根據銷售表現決定投資策略。

基於這一方式，招商蛇口去年投入486億元拿下26宗地塊中，上海7宗，廣州、杭州、西安各2宗，北京1宗，對南方市場更為青睞。

目前，公司未銷售口徑面積（含股權權益）+總土地儲備面積約為2700平方米，其中核心16城市佔比為53%，強心城市佔比86%。在粵港澳大灣區，資源佔比就達到了26%。

事實上，招商蛇口已經從高週轉時期70多個城市的佈局，轉為聚焦核心城市、強心城市的拿地策略，去年拿地的城市中，10個核心城市投資佔比90%，一線城市投資額佔全年投資佔比達到59%，選擇投資的市場更為集中。

蔣鐵鋒在業績會上談到，隨着去年“926”政策的定調以及過去3個月的市場表現，今年房地產市場正在走出“止跌企穩，結構分化”的表現，比較明顯的趨勢是核心城市的核心地段，還出現了搖號項目，遠郊地區項目卻無人問津：“所以在今年的拿地市場上，會尋求結構性機會。”

他還提到，改善型房源的需求量更大，公司研判發現，市場對於180—200平方米的房型需求較大：“去年拿下的20多塊地，按照這一需求特徵開發的產品，測算毛利率會在15%—20%，比前幾年更高，這會是未來公司結轉和利潤的重要來源。”

相較於其他房企，招商蛇口的央企背景在融資端有着較大優勢。財報顯示，公司去年經營性現金淨流量319.64億元，期末貨幣餘額為1003.51億元，年末剔除預收賬款的資產負債率為62.37%，淨負債率為55.85%，現金短債比為1.59，手上現金流頗為充裕。

公司管理層表示，去年公司抓住低息窗口，新增公開市場融資154.6億元，融資綜合成本2.78%，公司綜合資金成本2.99%。這一資金成本，在行業內都屬於較低水平。

尋求資產運營、物業服務帶來新增長

摸到地產開發行業“天花板”的招商蛇口，正在通過提高資產管理業務規模，拓展代建業務等，為公司尋求第二增長曲線。

招商蛇口目前的營收來源主要分為三個行業，包括開發業務、資產運營和物業服務。

其中，開發業務是三項業務中不可撼動的基石，雖然疲軟但去年仍能帶來1563.6億元營收，在總營收的佔比為87.38%，較上年出現1.38個百分比的降低。

資產運營收入和物業服務收入，則出現不同程度的上漲。物業服務收入則達到154.37億元，同比增長9.37%，在總營收中的佔比達到8.63%；資產運營收入提高7.41%，達到71.49億元，在總營收佔比提升至3.99%的水平。

儘管這兩項業務在收入比重上還無法和開發業務相比擬，但從管理層的表態中可以看出，招商蛇口對資產運營和物業服務業務的增長，都有更高的期待和傾斜。

資產運營業務中，主要包含集中商業、產業園和公寓業務。集中商業以招商蛇口的海上世界、花園城和花園裏作為典型的商業地產代表，在全國共有47個項目。其中開業3年以上的商業，平均出租率達到91%，這在同類商業地產項目中，已經是較為穩健的水平。

產業園方面，在營項目共有31個，經營面積達到260萬平方米，產業園運營收入達到13.84億元，開業三年以上出租率為88%。

事實上，近年來產業園行業整體存在較大運營難度，88%的平均出租率，雖然仍存在較多空置率的問題，但在行業內已經處於較高比例。

相較於住宅地產開發，資產運營的優勢在於可以持續帶來現金流。因此，今年和去年也是招商蛇口資產運營開業大年，集中商業開了10個，分別為6個重資產和4個輕資產項目；公寓開了11個，新增管理面積26萬平方米，以擴大現金流的來源。

值得注意的是，2024年招商蛇口還將原本分佈在各區域公司下屬的代建業務，單獨成立了代建業務公司招商建管。過往這部分業務，主要包括以公共設施為主的政府代建務，以及醫療康養為主的商業代建。

據悉，之所以將代建公司單獨成立，招商蛇口是希望是作為輕資產輸出的一部分，主要用於維繫合作伙伴之間的長期戰略關係，利於後期發展，也有利於專業化留存。

管理層表示，代建業務雖然目前還無法成為和集中商業、公寓等一樣的核心業務組成部分，但作為重要補充業務，對公司具有戰略性迴旋餘地：“預計短期營收目標在3-5億元，測算能為公司提供.7億元—1億元的利潤金額。”