營收362億元的萬物雲，繼續降低對萬科的依賴

(文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

“過去幾年的表現已經證明，物業企業市場正越來越向頭部集中。不論是業主委員會還是業主方，在更換物業公司時更傾向選擇有品牌效應的物業企業。”萬物雲董事長、執行董事兼總總經理朱保全在業績會上表示。

從萬物雲公佈的業績來看，這家物業行業頭部物業企業去年收入約為362.24億元，同比增長9.2%。但利潤表現受到地產行業影響，還是不可避地出現下降。

根據業績顯示，毛利46.96億元，同比微降2.4%；核心利潤22.27億元，雖同比下降4.8%，但達成了業績指引。

萬物雲在公告中稱，2024年是上市的第一個三年，關聯方業務收入和利潤下滑，公司通過執行三大戰略拉動營收，持續關連交易比例已經從2021年的19.2%下降至9.5%，進一步降低對萬科集團項目的依賴。

同時，面對AI時代的到來，物業這一勞動密集型行業，也試圖在“提高效率”和“不被替代”之間找到平衡。

朱保全認為，機器人不會給物業帶來替代性，所以物業可以應用盡用：“但是第三方尤其要注意，利用AI做人工替代，有可能會被反替代，最後業務被AI反噬。”

物企行業正越發向頭部集中

從萬物雲的收益的構成來看，主要來自於社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務以及AIoT及BPaaS解決方案。

其中，包含住宅物業費在內的社區空間居住消費板塊，收入為209.07億元，同比增長11.6%，在總營收中的佔比57.72%；商企和城市空間綜合服務板塊收入122.96億元，同比增長5.4%，佔總營收的33.94%；AIoT及BPaaS解決方案收入也達到30.2億元，同比增長8.6%。

其中住宅物業服務收入為192.29億元，同比增長13.1%，在總收入中的佔比達到53.1%，超過半數規模。物業設施管理服務收入為99.7億元，同比增長20.1%，總營收佔比也達到27.5%。

整體來説，萬物雲由住宅和商業企業獲得的物業費，以及城市空間運營帶來的收益，依然是公司收入的重點。

朱保全在業績會上透露，去年年中萬物雲的應收帳款達到38.2億元，因此去年下半年公司做出調整，對於沒有支付能力的項目進行“關停並轉”，在下半年完成30億元的關聯賬款回收，包括18億元現金和12億元資產抵債，最終到年底將應收帳款降低至24億元。

他坦言，現階段母公司現金流並不好，“難以獲得幫助”：“所以在回收賬款的時候，資產抵債也優於收不回來的部分。”

基於此，在地產行業的下滑期，萬物雲也在試圖降低對關聯方地產業務的依賴。到2024年末，關聯交易佔比已經降到9.5%，這一佔比還會在今年繼續下降。一方面今年還會尋求外部客户的增長，另一方面會尋求向內增效。

外拓的另一大優勢在於，萬物雲可以憑藉行業影響力，繼續擴大規模效應。

朱保全透露，物業企業近年來向頭部企業集中的趨勢越發明顯，除了會在業主更換物業企業的時候作為優先選擇，另一大特徵在於B端客户在選擇物管企業時，尤其在大型物業公開招標中，會提出資源交換條件：“這種情況下，只有規模企業才能去滿足B端客户要求。“

將公開彈性定價方式，未來繼續擁抱AI

萬物雲另一個備受市場關注的部分，是在去年市場普遍出現降低、取消物業費的呼聲之後，發佈了彈性定價方式。

這一在市場上罕見並且複雜的物業費收費方式如何實現並執行，也成為從業主到業內所關心的問題。

根據業績會上公佈的數據，彈性定價被主要分為158項基礎服務，以及350項可選服務。158項基礎服務中，包含基於國家法律法規符合萬科物業價值主張的服務，給到業主的也是較低的基礎定價。350項可選服務中，則需要業主代表和物業方進行溝通，從350個可選項中，選擇服務項目，以及服務頻次，並根據組合選擇給予不同的定價。

管理層認為，彈性定價服務其實價格是由市場、客户來決定，對於物業方而言，企業毛利實際是酬金，收入反而相對穩定。

萬物雲管理層表示，物業費彈性定價方式，會在今年上半年正式向全行業公開。

除了收費方式地行業帶來的衝擊之外，AI人工智能的遍地開花，也讓萬物雲在意識到，既要擁抱技術，也要保持警惕。

朱保全透露，萬物雲嘗試通過本地化部署了大模型，做了大半年的調試，但並沒有調出令人滿意的專業大模型，於是改向RAG路線，把專業知識寫入向量數據庫再進行調試，由此調試出的物業管家、智能IT管家、及智能HR管家已經在進行應用。

而機器人、AI行業對物業提供的基礎服務是否存在替代性，朱保全認為，類似維修、家裝業務，只要這個行業還是手工作業、服務半徑內實現滿意度，就還有生存機會：“有一些行業就是在熟人社區做業務，只要是手工作業就不可能做到零誤差，但可以提高時間效率和滿意度。”

他在財報中提出，智能體可能是物業公司的“最大威脅”，因為基於數據創造的物業智能體，面對日常任務跟進、臨時任務督辦、工單調度、預防性分析等，都更具有判斷和和效率能力，而這正是物業經理的工作。

儘管如此，萬物雲在對未來的業務展望中，也重點提到了會通過人工智能技術應用帶來流程變化，會圍繞“靈石”產品，構建空間數字服務能力。