經營吾悦廣場13年的新城控股，商業板塊韌性凸顯，助力穿越週期

（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

在進入商業地產13年之後，吾悦廣場去年對新城控股的毛利貢獻率接近半數水平，商業板塊對公司利潤的貢獻正在顯現。

新城控股公佈的業績顯示，去年公司實現營業收入約為890億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤7.52億元，同比增長2.07%；扣非後歸母淨利潤8.7億元，同比增長183.07%；公司整體毛利率為19.8%。

新城控股也成為地產行業市場下行期，少數淨利潤仍能逆勢上漲的房地產企業。這其中，以吾悦廣場為代表的商業運營業務表現尤為搶眼。

財報顯示，去年商業運營總收入128億元，同比增長13.1%，超額完成125億元的年度目標。物業出租及管理業務毛利達到84.4億元，在公司總毛利佔比提升至47.89%，和地產開發業務的佔比基本看齊。

儘管在房地產高速發展時期，已經有不少房企意識到商業運營可以帶來更長期穩定的現金流和利潤水平，但真正願意以時間換空間，並在商業運營上進行持續投入的開發企業卻並不多。

然而新城控股做到了。在經過了13年的商業運營投入後，吾悦廣場接住了由促進消費帶來的消費復甦紅利，併成為新城控股可以持續發展的另一條支柱業務，實現企業“住宅+商業”雙驅動發展戰略。

商管業務毛利撐起“半邊天”

財報顯示，去年公司近890億元的營收當中，物業出租及管理所帶來的營收為120.29 億元，較上年同比增長13.15%。物業出租和管理的營收，絕大多數來自於新城商業吾悦廣場的貢獻。

除了流量金額上升之外，該業務的毛利率也達到70.17%，較上年增加0.27個百分點，利潤水平進一步增強。

目前新城控股在全國已經佈局了200家吾悦廣場，在已經開業的173家當中，有148座為公司自持的項目，有25座為管理輸出項目，超過1600萬平方米的商業體量已經在行業位居第三。

這其中，去年新開的吾悦廣場有15家，有7家為自持商業，另外8家為管理輸出的商業。

新城控股表示，預計明年還將有5座自持、管理輸出的商業項目將新開入市，並將商業運營收入目標瞄準至140億元。

雖然自持商業仍是商業主力，但可以看出，管理輸出項目在新增業務的比重也在提升，這對於商管企業而言，能帶來更好的流動性和利潤率。

不僅商業體量在增加，吾悦廣場的出租率也達到一個較高水平。財報顯示，吾悦商管與超過3.2萬家品牌商家的長期緊密合作，保證整體商管出租率達到97.97%，在行業處於領先位置。

其中吉林、海南、貴州、福建、青海、甘肅等省共計11個成熟商業的出租率，達到100%滿租水平，在行業中也屬於較少比例的優質水平。

事實上，近年來受到整體環境影響，全國新開商業項目也呈現下滑態勢，去年全國新開項目降至363個，商業地產運營方也正在從“跑馬圈地”擴規模的方式，轉變為“重品質、重運營”的思路。這對於商業地產運營方對消費者需求，有着更深的洞察力和挖掘能力。

另一個顯著特徵是，全國範圍內低線城市單位商業面積遠未飽和，消費意願也在走高，2024年低線城市新開業餐飲、文化娛樂、生活休閒商户數同比增長 47%、27%和 58%，三四線消費需求的增長紅利凸顯。

這與吾悦廣場重視二線以下商業市場的佈局策略相吻合，從去年各地商業的毛利率表現來看，雲南、陝西、貴州等地的吾悦廣場都處於較高水平，當年毛利率增幅都超過10個百分點。疊加近年來國家大力促進居民消費，低線城市居民展現出的購買力，也讓吾悦很好地接住了這波線下商業的客流增長。

同時，吾悦廣場還抓住了商業的流量入口，搭建好會員體系，到去年末，吾悦廣場的會員人數達到4370萬人，較上年末增加了32%。這一龐大的會員人數，不論對於新城的商業或是地產開發，都是頗具黏性的用户人羣。

銷售回款率達到102%，保證充裕現金流

在商管業務大力發展的同時，住宅開發業務仍是公司的支柱板塊。

財報顯示，去年新城控股實現合同銷售金額約401.71億元，合同銷售面積約538.82萬平方米，公司實現結轉收入金額1336.66億元，房地產開發銷售帶來的年度營收額為760.41億元。

在“保交房”方面，新城控股去年完成10萬套房屋的交付，交付面積達到1388.85萬平方米，完成保交付任務。

面對波動的市場行情，新城控股管理層認為，房地產發展模式仍處於調整期，人口增量變化、住房觀念轉向、 房企經營模式變化等都將重構。面對去年四季度逐漸回暖的居民購房需求，市場正在呈現出階段性企穩跡象。

值得注意的是，新城控股去年回款金額達到411億元，回款率達到102%，高於簽約金額，顯現出公司對現金回款的把握能力，為公司的穩定的現金流提供了基礎。

同時，新城控股連續第7年保持正向的經營性現金流，去年達到15.12億元，為公司持續發展預留空間。截至去年末，新城控股在手現金餘額為102.96億，流動資金較為充裕。

債務方面，公司去年淨負債率為52.44%，繼續保持較低水平。截至期末，公司期末融資餘額為536.50億元，同比壓降34.29億元，公司合聯營權益有息負債降至32.73億元，繼續持續降低債務水平。

對於今年的市場走勢，新城控股管理層認為，房地產政策寬鬆基調或將延續，有望圍繞“促進需求”和“優化供給”繼續展開，公司將仍將繼續保持穩健經營的原則，加強政策跟蹤與市場分析，不斷提升管理運營效率和化解風險能力，確保企業持續健康發展。