酒店業兩重天：奢華酒店難有溢價，縣域市場需求旺盛

隨着全球經濟環境的波動和消費需求的不斷變化，酒店行業正經歷着一場深刻的轉型和投資變革。

從市場規模上看，當前酒店行業擴張明顯。酒店之家最近發佈的《2025中國酒店投資白皮書》數據顯示，截至2024年12月31日，全國15間及以上酒店的數量為37.03萬家，較2020年底大幅增加了34.21%；全國15間及以上酒店房量為1846.69萬間，較2020年底增長了24.28%。

伴隨着行業規模的不斷擴大，全國連鎖酒店的數量也在不斷增加。截至2024年底，全國連鎖酒店數量為5.96萬家，較2020年增長52.92%。

與此同時，2024年，行業還呈現出各縣級城市酒店市場新開業表現區域分化明顯、縣域市場需求旺盛的趨勢。

其中，四線及以下城市（縣級市場）新開業15間客房及以上的酒店共1.73萬家，佔比達37.31%。而這裏面，經濟型酒店（0-2星）新開業1.25萬家，佔比約72%，遠超其他檔位，顯示出縣級市場對基礎住宿的需求依舊旺盛。

如果再聚焦到酒店集團的發展來看，2024年三大酒店集團均有着較為積極的擴張動作。無論是酒店數量還是酒店房量，都同比有所上漲。

從供給漲幅上看，2024年，錦江在東北區域門店漲幅最高，超100%；首旅在華中區域門店漲幅最高，超300%；華住則在華南區域供給漲幅最高，超150%+。

另從翻牌情況來看，2024年全季酒店翻牌率為3.13%，亞朵翻牌率為3.7%；希爾頓歡朋酒店翻牌率為9.88%；維也納和維也納國際酒店整體翻牌率為14.68%，是列舉的四個品牌中翻牌率最高的。

酒店之家驛鏡數據研究院院長韓全政表示，2024年酒店市場RevPAR（每間可供租出客房產生的收入）數據集中反映出，國慶檔（RevPAR同比+40.6%）和暑期7月（+11.7%）已成為新增長極，傳統旺季持續疲軟（春節/五一檔RevPAR一度下滑超10%）。

因此，基於這些趨勢，他建議2025年投資人應重點配置門店相關資源，並優化定價策略，加強差異化、精細化、品牌化運營。

北京龍藏天下投資管理公司董事長趙祥龍亦從投資角度出發，對當前酒店品牌市場作了兩個判斷：一是現在中國酒店業特別是中高端品牌市場不缺品牌，而是品牌同質化高度雷同，很多品牌在本質上並不具備為資產賦能的作用。

他認為，當前行業依然處於調整期，未來隨着出遊與商務需求逐步上行，第三輪供需週期有望啓動。而在當前行業週期輪動的大背景下，酒店投資者應進一步保證自身產品品質，並控制投資成本，以抵禦週期性波動。

“從國內酒店資產交易的趨勢來看，當前奢華酒店資產溢價能力並不十分突出，尤其是近幾年的資產出清或都帶有被動性。對於酒店投資者而言，現階段更應控制酒店的初始投資額。”趙祥龍表示，中國經濟增長方式的轉變給中國酒店業的發展以及酒店資產的定價帶來全新的週期性挑戰，據此應適當降低投資強度，關注資產產生現金流的水平有利於降低風險。

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