雲南：近兩千畝拍得土地因規劃變更不得開發，政府要求轉型、企業無力為繼

4月2日，雲南省宜良縣法院下達了一份執行裁定書，被執行人是雲南昆明佳達利房地產開發經營有限公司（以下簡稱佳達利公司）及其法定代表人。這家公司是昆明知名樓盤“春城海岸”的開發商。

遠遠眺望陽宗海的西岸，山坳上三條紅瓦屋頂的建築羣落自南向北錯落排列，整體構造已然竣工。進入項目區域，小區道路兩側，櫻花正絢爛綻放，然而四周卻空無一人。

這個“礙眼”的建築羣，只是曾被宣傳為計劃總投資60億元的高爾夫別墅地產項目——春城海岸的一部分，該項目後被列入雲南省“三個一百”重點建設項目。2009年春城海岸項目開工，但兩年後，全國開展高爾夫球場綜合清理整治工作，該項目隨即戛然而止。

春城海岸項目近景。 本文圖片均為 澎湃新聞記者 熊強 攝

小區內空無一人。

從備受矚目到如今無人問津，春城海岸項目爛尾狀態已持續十三年。隨着《雲南省陽宗海保護條例》的再度修訂，該項目又遇到一個新問題：兩千餘畝土地被劃入生態保護緩衝區，禁止新建、改建、擴建商品住宅等商業性質的開發項目。

佳達利公司則提出質疑，該土地出讓相關款項當年已全部交清，依法取得的各項用地手續尚未到期和失效，項目剩餘約1700畝建設用地無法繼續開發建設，官方沒有任何補償和説法，這或將成為壓垮企業的“最後一根稻草”。

昆明陽宗海風景名勝區管理委員會近日向澎湃新聞（www.thepaper.cn）證實，國土空間規劃城鎮開發邊界劃定時，該項目約1793畝用地位於城鎮開發邊界外，因此不能按照原計劃進行房地產開發，須轉型發展。

佳達利公司由此陷入困境：一期項目已售出的六棟公寓，每棟包含54户住宅，管委會指示將建築物調整為公共用途，要求將六棟公寓回收改造為酒店；公司目前資金捉襟見肘，難以為業主辦理退房；即便成功回收公寓，也缺乏運營酒店所需的資源與實力。

那些被套牢其中的購房者們，還期盼着有朝一日能夠住進“面朝大海”的新房。

高空俯瞰春城海岸項目一角。

春城海岸的“海景別墅”

4月2日，雲南省宜良縣法院下達了一份執行裁定書，申請執行人為昆明經濟技術開發區投資開發（集團）有限公司，被執行人是雲南昆明佳達利房地產開發經營有限公司（以下簡稱佳達利公司）及其法定代表人李留存等。這份執行裁定書中表示，將對李留存名下位於人民中路的如意大廈3層商場進行評估拍賣。

雲南昆明佳達利房地產開發經營有限公司位於鬧市區的總部。

佳達利公司成立於2001年，是一家以城中村改造項目起家的昆明本土地產商。自2007年起，該公司一路高歌猛進，三年後同時操盤運作“春城海岸”“別樣藍天”（即別樣幸福城）和“鳳凰龍庭”。

後兩個項目都是城中村改造項目，鳳凰龍庭因資金短缺至今未動工，3個項目佔地總面積逾3000畝。

作為昆明網紅爛尾樓盤“別樣幸福城”的開發商，佳達利公司一度成為輿論關注的焦點。外界鮮為人知的是，該公司另一個地產項目“春城海岸”同樣深陷爛尾。

環湖步道直穿小區，可通向福昆線。

春城海岸項目位於雲南九大高原湖泊之一的陽宗海西岸凹子山山麓，宜良、呈貢和澄江三縣間，正門緊鄰福昆線，距離昆明約40分鐘車程。宣傳資料稱該項目“東鄰陽宗海萬畝湖泊”，是佳達利地產傾情打造的“國際化高品質”項目，於2009年2月開工，將用3年時間建設完成，為昆明增加一張新的休閒旅遊地產名片。

“春城海岸”項目開工當日，雲南本地媒體如此報道：時任昆明市委書記仇和與市長張祖林到場宣佈“項目正式開工”，並參加了植樹活動。仇和“按動了象徵項目開工的電子按鈕”，“頓時六門禮炮齊鳴，數百隻白鴿直衝藍天”。

2016年12月，仇和因受賄罪已被判處有期徒刑十四年六個月；2024年12月，張祖林涉嫌受賄罪被檢方提起公訴。

“依託陽宗海依山傍水的自然資源，營造普羅旺斯異域風情，打造擁有世界級品質的度假社區。”地產資料顯示，“春城海岸”項目佔地2400畝，總體容積率為0.375，綠化率超過60%，建築密度為12%。項目規劃有超五星酒店、高檔商務會所和高爾夫球場，以及各式奢華精緻的獨棟和雙拼別墅、湖景一線簡約靈動的度假酒店公寓，可讓“每家每户面朝大海”。

當地一位地產人士向澎湃新聞介紹，在春城海岸動工前，陽宗海沿岸已有柏聯温泉SPA、春城湖畔度假村等頂級高端物業。春城海岸的亮點在於“海景別墅”概念的開發，而陽宗海則成為了當時的“投資新寵”。

與之遙相呼應的是，宜良縣委一位官員曾表示，2005年和2006年，省市相關部門連續兩年在陽宗海旅遊度假區召開現場會議，提出要把陽宗海片區建成“世界級的集會議、休閒、康體、旅遊、度假為一體的風景觀光旅遊勝地。”

建高爾夫球場致整個項目停工

時間回溯至2003年，佳達利公司與宜良縣政府簽訂了招商引資意向協議。

四年後，該公司通過招、拍、掛方式，經過36輪激烈競價，大手筆拿下了陽宗海西岸土地。

“當年就全部交清了土地出讓相關款項，建設項目規劃審批名稱為‘春城海岸’， 取得土地時已按照當時的陽宗海保護條例規定退距30米。”佳達利公司負責人告訴澎湃新聞，2008年，該公司完成包括規劃環評在內的所有開發建設所需的審批手續，計劃總投資約60億元。省、市發改委批覆項目建設內容為高尚草地生態運動區、會議觀光接待酒店、國際會議中心、旅遊休閒度假屋及配套設施等，並取得了“四證”（土地證、規劃用地許可證、規劃建設許可證、施工許可證、部分預售房許可證）。開工當年就被列為雲南省“三個一百”重點建設項目。

雲南省發改委作出的相關意見。

昆明市發改委作出的相關批覆。

該負責人表示，高尚草地生態運動區即高爾夫球場，僅此就斥資了上億元。

2011年4月11日，國家十一部委聯合發佈《關於開展全國高爾夫球場綜合清理整治工作的通知》中表示，為合理利用和保護土地資源，遏制高爾夫球場的盲目建設，國務院辦公廳2004年曾印發《關於暫停新建高爾夫球場的通知》（以下簡稱《通知》），明確要求暫停新建高爾夫球場，清理已建、在建的高爾夫球場項目。《通知》印發後，盲目建設高爾夫球場的現象基本得到了遏制。但最近一個時期，一些地方無視《通知》和國務院有關文件要求，違規建設高爾夫球場，佔用大量耕地和林地資源，造成了極壞的社會影響。為保護耕地和林地資源，堅決制止違規建設高爾夫球場現象，經國務院同意，在全國開展高爾夫球場綜合清理整治工作。

《通知》中提及，對違法違規建設高爾夫球場的行為和有關地方政府部門違規審批、監管不力、執法不嚴等失職瀆職行為，要依法進行查處，並追究相關單位和人員的責任；對違法違規行為已完全糾正、整治措施全部落實到位的高爾夫球場，可由相關部門為其重新辦理相關手續，並從新從高繳納相關規費。

前述公司負責人稱，在此背景之下，政府部門要求“春城海岸”項目停工整改，並非因2008年下半年的陽宗海砷污染事件所致。

開發商稱項目原高爾夫球道已被當地政府悄然硬化為環湖健康步道。

10年後復工復建與官司纏身

直至2017年1月，《全國高爾夫球場清理整治結果》公佈，雲南昆明陽宗海凹子山石城高爾夫球場被列入“整改到位的球場”，結果顯示為“已進行整改”。從這個角度來看，該球場屬於被保留的球場之一。

“但沒人敢拍板放話讓高爾夫球場繼續建設，因此就一直襬在那裏，動也不能動。”佳達利公司負責人説。

“項目核准批覆中無高爾夫球場建設內容。”陽宗海管委會相關部門則向澎湃新聞表示，經全面排查發現，凹子山石城高爾夫球場不符合土地利用總體規劃，佔用耕地 21.83 畝。按照整改要求，該球場已於2014年復耕到位，並返還給七甸街道胡家莊社區。2017年1月至今，國家、省、市尚未出台關於重新辦理高爾夫球場相關手續的政策文件。現階段，陽宗海管委會堅決落實“三停”工作要求，對該項目擬建未建的球場維持現狀，加強日常監管。

此間，《雲南省陽宗海保護條例》於2012年迎來一次修訂，擴大了一級保護區的範圍，“春城海岸”項目用地範圍在證載用地紅線基礎上又後退了70米，項目減少300多畝建設用地。

“春城海岸”項目遭遇滑鐵盧，加之“別樣幸福城”資金鍊斷裂，其間的風險最終如同多米諾骨牌一般擴散開來。公開信息顯示，佳達利公司數百起官司纏身，被列入失信名單上百次。

中國裁判文書網顯示，2016年，香港買家錢某、陳某進以佳達利公司逾期交房違約為由，一紙訴狀將佳達利公司告上法庭，所涉商品房正是春城海岸地產。原告稱，其購買的項目存在兩個標的物，一個是樓房，一個是附屬的高爾夫球場。為便於銷售，佳達利公司已將附屬的高爾夫球場的價格併入房屋價格中進行銷售，並宣稱項目完全符合國家規定，承諾按時交付使用。原告購買本案所涉房屋，正是看中此種承諾。

在庭審中，佳達利公司出具了有關政府文件（《關於開展全國高爾夫球場綜合清理整治工作的通知》等），以證明因國家對違規高爾夫球場的整治，導致其無法繼續施工，以此作為免責事由。

最終二審法院判決由佳達利公司支付錢某、陳某進逾期交房違約金，至履行交房義務時止。

2018年11月，由昆明市中院作出的一份民事判決書顯示，佳達利公司副總經理兼宜良陽宗海春城海岸項目部總經理趙某某，與佳達利公司因薪資問題而對薄公堂。趙某某於2016年12月3日離職，法院判決佳達利公司支付趙某某工資888700元。

2021年，“春城海岸”項目終於迎來了期盼已久的好消息，項目得到信達資產公司支持，遂向陽宗海管委會提交了復工復建的申請，但受諾仕達滇池長腰山違建別墅問題影響，僅同意復工項目一期的請求。

兩千餘畝土地被劃入生態保護緩衝區

澎湃新聞近日走訪時看到，“春城海岸”樣板房內僅有幾名保安留守，凹子山石城高爾夫球場長滿雜草。

“原本規劃的高爾夫球道已被當地政府改造為環繞湖泊的健康步道，這條步道直接橫穿該小區，使得外部人員能夠自由進出，導致小區業主的隱私蕩然無存。”佳達利公司負責人介紹。

陽宗海管委會相關部門在接受澎湃新聞採訪時稱，春城海岸項目區內的環湖步道是項目內原有的公共道路，用途為消防通道。管委會在將該段道路納入陽宗海環湖綠道前已與佳達利公司協商一致，該公司同意共同使用該段道路，作為小區的消防通道及對公眾開放的環湖綠道，並未影響小區的正常使用，不存在破壞小區原有規劃的情況。

對於陽宗海管委會的説法，佳達利公司負責人不認同。

荒蕪的高爾夫球場。

俯瞰“春城海岸”，別墅羣落以三條錯落有致的建築帶形式呈現，自南向北依次鋪展。建築以紅瓦覆頂，整體構造已竣工，道路兩側栽種的櫻花開得正豔。

春城海岸項目現場工作人員告訴澎湃新聞，“春城海岸”項目總共分兩期開發，已有約110棟建築封頂斷水，涵蓋公寓和別墅。其中，部分住宅已達到了交付條件，目前僅差竣工驗收環節。一期項目現已開發至95%的進度，二期項目被細分為四個地塊進行開發，具體包括2-1地塊、2-2地塊、2-3地塊、2-4地塊。2-1地塊的施工許可證早在2014年就已取得，規劃建造房屋共計193棟，但目前陽宗海管委會僅准許建設27棟：對於已封頂的建築允許繼續完成收尾工作，剛達到“正負零”（即地面標高）則不得再建設。

時隔十年，2022年，《雲南省陽宗海保護條例（修訂草案）》再次向社會公開徵求意見建議，正式條例已於2024年1月1日起施行。

“此次修訂，項目2000餘畝土地被劃入緩衝區，因此深陷動彈不得的尷尬困境。接踵而至的是，陽宗海保護區國土空間規劃調整，將項目建設用地劃成了草地和林地。”春城海岸項目現場工作人員稱，施工單位願意墊付資金施工推進項目進展，“然而，一旦動工陽宗海管委會的綜合執法部門便前來阻止。執法人員並未明確表明施工行為違法，也不出具任何相關的文書。”

澎湃新聞注意到，新修訂《雲南省陽宗海保護條例》將原先條例中“一級、二級、三級保護區”的劃分改為“兩線三區”的劃分，即湖濱生態紅線和湖泊生態黃線，生態保護核心區、生態保護緩衝區以及綠色發展區，並提出了相應的管控措施。

生態保護核心區實行正面清單管控，禁止開展與陽宗海保護無關的建設活動。在生態保護緩衝區內的區域以及綠色發展區主要入湖河道兩側20米各水平外延50米以內的區域，禁止新建、改建、擴建商品住宅、賓館、酒店等商業性質的開發項目，新建房屋開展民宿。生態保護緩衝區已建成的商品住宅、賓館、酒店，在不擴大原有規模的前提下，可以進行必要的修繕。

春城海岸項目該名現場工作人員説，按此條例規定，“春城海岸”項目剩餘約1700畝建設用地無法開發建設，可這些土地當年都交清了土地出讓相關款項，目前官方沒有任何補償和説法，這或將成為徹底壓垮企業的“最後一根稻草”。

對於春城海岸項目現場工作人員的這一説法，陽宗海管委會相關部門回應稱，項目土地於2006年至2007年由宜良縣供應，已閒置十餘年，且因佳達利公司涉及大量司法案件，目前均處於查封狀態。管委會將積極配合其做好項目未開發利用土地的轉型及服務工作。

“起初，一期房屋是與高爾夫球場捆綁銷售，如今高爾夫球場建設遙遙無期，有的業主願意接房，有的則持反對態度。”前述春城海岸項目現場工作人員説道，令人頭疼的是，已售出的六棟公寓，每棟包含54户住宅，管委會指示將建築物調整為公共用途，要求將六棟公寓回收改造為酒店。業主們見交房無望，紛紛聚集圍堵公司；公司目前資金捉襟見肘，難以為業主辦理退房；即便成功回收公寓，也缺乏運營酒店所需的資源與實力。

至今尚未交付的房屋。

官方稱項目不能按原計劃進行房地產開發

春城海岸項目在政府工作報告中多有提及，如昆明陽宗海風景名勝區管理委員會的2016年政府工作報告中，在談到重大旅遊項目時稱，“春城海岸等項目逐步推進”。

2022年，時任昆明陽宗海風景名勝區黨工委書記、管委會主任楊澤松率隊調研轄區房地產項目，春城海岸在實地察看名單中。楊澤松稱，相關部門要及時研究解決項目存在的困難問題，快速幫助企業紓難解困。

針對佳達利公司方面反映項目上千餘畝土地被劃入生態保護緩衝區，無法依照原有規劃持續開發等問題，陽宗海管委會相關部門解釋稱，項目範圍內湖濱生態紅線劃定遵循“應劃盡劃”原則，以山脊等高線與原一級區保護範圍線進行劃定，該項目在湖濱生態紅線內約344畝；湖泊生態黃線劃定遵循“應大盡大”原則，以陽宗海流域線為界限，結合山脊、道路等標識物進行劃定，該項目在湖泊生態黃線內約1605畝。同時，按照《雲南省陽宗海保護條例》規定，生態保護緩衝區的集鎮空間只減不增，小區、村莊建設面積只減不增。嚴格控制各類開發利用活動對生態空間的佔用和擾動，確保依法保護生態空間面積不減少、生態功能不降低。故在國土空間規劃城鎮開發邊界劃定時該項目位於城鎮開發邊界外約1793畝。因此，該項目不能按照原計劃進行房地產開發，須轉型發展。

“企業徵信受損難以融資，項目復工面臨重重困難。”據陽宗海管委會相關部門介紹，近十年來，他們通過與企業多輪會商，幫助支持企業進行招商推介積極尋求投資合作，但至今仍未達成。同時，會積極爭取通過專項借款支持啓動項目復工收尾建設，前期擬將春城海岸項目納入保交樓專項借款申請範圍及房地產融資協調機制“白名單”範圍，後因該項目為商業非住宅項目最終未納入，至此項目資金缺口較大仍處於停工狀態。

陽宗海管委會相關部門向澎湃新聞表示，在此期間，管委會始終高度重視春城海岸項目問題，着力化解項目停工緩建、逾期交房等問題。對企業籌措的建設資金進行監管，對已售備案的房源主體工程按規劃審批續建並完善配套設施。指導和配合企業做好規劃核實及竣工驗收工作，擬運用不動產化遺政策完成竣工驗收辦理不動產權證切實維護購房人權益。下一步，依託國家近期的康養、旅居政策，利用剩餘房源和土地資源積極幫助企業尋求新的投資合作，推動項目向康養、旅居市場轉型發展。

（澎湃新聞記者 熊強）