曾押注千億拿地的央企中交地產，如今資產淨虧遭遇退市危機

(文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

6年前還喊出“規模衝千億”的中交地產，卻走向了被實施退市警告的命運。

在公佈了2024年業績之後，這家央企地產企業正式“披星戴帽”，公司股票簡稱變為“ST中地”，瀕臨退市風險。

根據深交所上市規則，由於2024年的經審計後歸屬上市公司股東的淨資產為負值，中交地產被實施退市警示。同期公佈的業績顯示，到去年期末中交地產的股東淨資產約為-35.79億元。

倒退到業績疊加退市風險，中交地產最近幾個交易日也接連遭遇跌停。至4月18日開盤後再度跌停，ST中地的股價跌至4.43元/股，總市值縮水至33.17億元。

與此同時，中交地產在今年1月宣佈，計劃將其持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至控股股東中交房地產集團，未來主要轉向物業服務、資產管理與運營等輕資產業務，退出房地產開發業務。

事實上，近期已有多家房企宣佈退出房地產開發業務。就在不久前，國企背景的格力地產宣佈完成股權置換、計劃更名並劃轉至華髮集團，未來專注以免税業為主的消費行業；美的置業在上個月也交出了剝離地產業務後的首份成績單，表示未來會專注開發服務、物管服務等業務。

從蜂擁而至，再到黯然離席，即便擁有央企背景的中交地產，在跌宕的行情下，也已站在被淘汰出局的邊緣。

業績“塌方”，淨虧損超51億

不久前公佈的2024年財報，呈現出這家房企的業績“塌方”。

2024年，中交地產全年營收額183.02億元，同比下滑44.59%；歸屬上市公司股東淨虧損51.79億元，在去年虧損16億元的基礎上，虧損幅度進一步擴大221.44%；經營活動產生的現金流量淨額約為31.78億元，同比下滑55.6%。

作為房地產行業最重要的銷售指標，中交地產去年全口徑銷售額僅為156.43億元，較上年同期降低58.13%；銷售回款247.07億元，較上年同期降低45.07%，主力業務房地產開發共計帶來171.81億元。

要知道中交地產在2020年就已經瞄準500億元銷售規模，並曾計劃在2023年跨進千億門檻。很顯然，中交地產已經做不到了。

為了填補營收併為業務轉向，去年12月中交地產對中交物業服務完成全資收購，由此去年物業管理也帶來了7.28億元營收。

儘管從收入比例來看，房地產銷售佔比仍高達93.87%，但中交地產還是決絕地退出了房地產開發業務，未來將主要業務重心轉至目前還只能提供不到4%營收比例的物業服務等運營。

導致中交地產實施退市警告的直接原因，是歸屬上市公司股東的淨資產-35.79億元。同時，公司總資產也縮水12.63%，總資產降至1076.98億元。

中交地產同期發佈的《關於未彌補虧損達到實收股本總額三分之一的公告》中顯示，截至2024年末，公司合併財務報表中未分配利潤約為-44.26億元，實收股本為7.47億元，未彌補虧損金額超過實收股本總額三分之一。

對於未彌補虧損形成的主要原因，中交地產解釋，一方面由於開發業務交付排期不同，期內達到交付的條件項目減少，同時在行業下行背景下，調整銷售策略加速去庫存和資金回籠，導致交付項目毛利率下降。

另一方面，期內公司部分房地產項目存在減值跡象，對存在減值跡象的房地產項目計提資產減值損失，從而使未彌補虧損金額進一步擴大。

事實上這部分存在減值的地產項目，也是導致淨資產為負的重要因素。

地塊貶值拖累，難保上市地位

自2019年之後，中交地產在“千億規模”的目標下，拿地頗為激進。統計顯示，中交地產在2020-2022年間的土地投資額超過千億元，直接帶來存貨攀升，

其中，2020年，中交地產土地投資額達到535億元，同比大增近177%，而當年的全口徑銷售金額才533億元；2021年，公司全口徑銷售額為560億元，當年拿地金額卻達到388億元，是當年行業當中拿地最為激進的房企之一。

此時正值特殊時期，當年在“三道紅線”的背景下，很多房企已經表現謹慎拿地的跡象。根據機構統計，當年TOP50上市房企新增土地儲備總量同比減少了69.6％。

中交地產卻在那幾年逆勢出手，其中不乏如貴陽雲巖、昆明呈貢、武漢花山等地的“地王”。

截至期末，中交地產持有117個項目，儲備的土地總面積1045萬平方米，在建及待建面積771萬平方米。

然而在此之後，中交地產豐厚的土儲未能帶來相應的銷售回報，相反卻在房地產行業整體下行期，帶來了資產減值。

如果是民企，在流動性和資產減值的情況下，或許可以打包低價賤賣，以此換來流動性。但是中交地產的央企身份在此時卻形成了“掣肘”。

有中交內部人士透露，中交地產目前持有的不少地塊都出現貶值，有一些甚至低於購地價格，企業虧損的很厲害：“這些地還不太好賣，低價出售會涉及國有資產流失，繼續持有又缺乏現金流，所以虧損項目只能停，避免國有資產繼續貶值。”

這似乎也就解釋了，中交地產在今年初宣佈將資產和負債，一同交給了控股股東中交房地產集團有限公司的決定。
根據中交地產3月的公告，這場重大資產重組還在推進審計、評估和盡職調查的進程中，交易以現金方式進行，不涉及發行股份，也不會導致公司控股股東和實際控制人的變更。

對於目前“披星戴帽”帶來的退市風險，公司董事會稱會爭取撤銷退市風險，通過調整項目策略、探索多種方式優化等，提升經營能力；努力拓寬融資渠道，降低融資成本，強化財務結構，保證公司資金鍊穩定；推動地產出售，降低公司資產負債率，提升可持續經營能力和盈利能力；並加強內控體系，做好風險防控，避免系統性風險的發生。

從董事會的表態來看，中交地產還在為保住上市的身份而努力，但在地產行業的身位中，中交地產或許已經大勢已去。