60家上市物業企業整體增收不增利，行業急需數字化、AI技術提高效能

（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

2024年的年報季已接近尾聲，根據數十家上市物業企業公佈的財報表現來看，受到房地產行業影響，物業企業增長雖仍在上行通道，但增長速度放緩，更多頭部物業企業嘗試通過各類方式，提高物業企業運營效率。

克而瑞統計數據顯示，2024年60家上市物企營收總額增長至2858.1億元，較2023年的2751.1億元增長3.9%，增速下降3.6%；毛利潤均值9.1億元，同比下降2.2%；淨利潤均值1.9億元，同比下降19.7%。

根據其中53家披露在管面積的物業企業數據顯示，2024年上市物企總在管面積約76.6億平方米，較2023年的72.1億平方米增長6.3%。這一增速較2023年下滑6.1%，為2021年以來增速最慢的一年。

數據對比可見，僅就營收增速來看，低於公司在管面積的增速，由管理面積帶來的營收增長的效率已經放緩。另一方面，物業行業頭部企業雖仍能保持收入上升，但“增利”表現已不如早前。

因此，今年多家物管企業也表態，選擇退出低質低效“不掙錢”的項目，以保證高質量、盈利項目的運營得到優化。包括萬物雲、綠城服務等物業企業，均表示去年對在管項目進行有選擇地退出。

行業增長出現乏力，上市物業企業也在尋求各種方式，提高企業經營能力。

一方面，通過提高人效的方式，提高物業企業管理運營效率。克而瑞數據顯示，上市物企人均管理面積達到1.29萬平方米，同比提高7.1%，超過8成企業的人均管理面積都在增長；上市物業企業人均營收37.08萬元/人，同比提升2.5%。

與此同時，物業企業也在控制管理成本，平均管理費率下降至9.4%，同比下降0.6個百分點。

另一方面，物業企業也在嘗試通過AI、數字化等方式提高管理效率。通過推進數字化進階，在智慧管理、智慧服務和智慧運營方面加大投入，

數據顯示，以TOP50物業企業數字化投入為例，在數字化方面年投入在營收佔比最高達到1.5%，去年TOP50物業企業數字化投入達到2500億元，同比增長6.6%，過去5年在數字化投入金額持續增長，有2家IPO物業企業的數字化募資金額已經用完，由此可見物業行業期望通過數字化技術的提升，帶來運營管理效率的提升。

因此，近年來物業行業也在通過開發使用更多AI技術產品，協助企業提高管理效能。例如克而瑞就推出AI智能助理CRIC物業AI，頭部物企推出可定製的場景化智能和多模態融合的自研AI知識平台。提供的物業MCP Server服務，企業可以使用自然語言通過標準化協議接入獲取知識庫和資訊等服務，打通了企業AI平台到垂類應用“最後一公里”。

另外，龍湖智創生活研發的AI分單引擎通過分析700萬條歷史工單數據，構建出涵蓋136種設備類型的知識圖譜，使維修工單準確率達到90%以上；萬物雲則通過“靈石”空間操作系統，覆蓋人行、車行、安防等場景，優化能源消耗並釋放1200名員工轉崗至高價值崗位，人均效能提升2.3倍。

克而瑞集團CEO張燕認為，物業行業正在面臨經營端利潤空間持續壓縮、業主端服務訴求升級、企業內部管理效能瓶頸等三大趨勢：“行業對智能化轉型有強烈訴求，既要破解經營困局，又要重構服務價值體系。

在AI大模型驅動下，物業服務行業AI轉型已初步形成智能服務響應提升、預測性維護閉環和運營管理中樞升級的三大轉型路徑，可以通過現有行業知識沉澱的數字化重構，到跨場景與企業共建智能體的模塊化輸出，最終形成產業協同的生態化賦能。

萬物雲董事長朱保全在今年的業績會上也表示，物業企業能力建設第一點就是人工智能的應用：“希望公司未來為客户提供的服務不再是數人頭，而是基於流程和AI調配的服務，對整個行業帶來質變。”

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