左瑋：老年人租房為什麼這麼難？

【文/觀察者網專欄作者 左瑋】

近些年，“老人租房難”這個話題一再登上熱搜。大家熱議的，不僅有房東的無奈糾結和求租者的委屈無助，也有“尊老愛幼”傳統價值觀與當下現實困境的衝突，還有一個隱形的擔憂——當我老了，我在哪裏？

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此前，一則“為65歲母親和年邁外婆租房3天被拒20次”的新聞衝上了熱搜。而前些日子，一名志願軍老兵向我哭訴，他們在租房過程中屢屢碰壁，某位房東甚至當着老人面直言“怕你死在我房子裏”。

老兵的孫女今年三十出頭，其餘血親已逝，在大城市打拼的她如果獨自租房，原本是件容易的事。但一聽到女孩要帶着老人一起居住，儘管老人完全有能力自理，而且孫女打算把工作室設置在出租屋裏，可以隨時陪伴老人，房東還是馬上上演了川劇“變臉”。

“誰家沒個老人啊？而且他（房東）明明也是老人，出租房還空置很久了。”老兵委屈地説。

“3天被拒20次”和“老兵租房被拒”看似是極端個例，但近幾年，在一線城市和部分新一線城市，一條隱形的“年齡紅線”正在租房市場悄然收緊：“40歲以上不能合租，60歲以上不能獨立承租，有80歲以上老人的家庭絕對不租”。

雖然沒有把年齡歧視明確寫在條款上，但這成為了不少房東和租賃平台間的默契，針對老人的條條框框逐漸蔓延。即使在當下一些城市租房市場供過於求、租金下降的背景下，房東寧可空置着，也不願將大門向老年人敞開。

這是因為房東們冷血無情或是某些網友説的“新地主階級”嗎？並不是，而是市場理性與社會倫理在此產生了碰撞：和尊老愛幼的傳統美德相比，老年人租房帶來的麻煩與風險，是房東們更關注的實際問題。

老年人公寓

“當我同意租房給那家人時，剛剛做完髖關節置換手術的老人哭着感謝我。他們説，上一個房東得知兒子要接老父親過來做大手術，而且術後幾個月，外地的姐姐也要過來照顧老人時，房東立即把他們趕了出去。”

小薇一時心軟，便將房子租給了這可憐的7口之家。但她如今也是顧慮重重，每次看到“父母監護不力孩童墜樓”“老人猝死”“房屋損毀租賃糾紛”等新聞，她都會心中一緊，“一個老人，一對姐弟和配偶，還有他們各自家庭的2個孩子，真怕出什麼問題吃不了兜着走。”

“當面拒絕一位帶着老人的中年男子後，我心裏也不好受。”一位房東告訴我，“情感上非常同情他們，但理智又告訴我們不能租給他們，寧願空着也不想事多。”

“事多”是房東們不願租給老人的普遍顧慮：年齡代溝帶來的溝通不暢；跟不上信息時代，不會網上繳納水電氣費；記憶力不好增加房屋火災風險；甚至有時候老人本身就是風險——磕着摔着或死亡帶來的法律糾紛和房屋折價。

租客與房東誰都沒有錯，一方顧慮重重、狠心拒絕又過意不去，另一方委屈困惑又無助迷茫。所以，雙方都將目光投向了中介，並試圖將中介拉到自己這一邊。而作為串聯和規範租房雙方的“橋樑”，中介在緩和老年人租房矛盾方面，能做的也極為有限。

“就我們城市來説，很多房東要求‘三不租’：不租帶寵、帶娃、帶老人的，其中老年人是最不受房東歡迎的租房者。有些房東接受帶貓狗入住的年輕人，也不願意接受老人入住的家庭，更別提獨居老人了。”一名連鎖機構的中介告訴我，“有時候我們會在房源上標註‘寵物友好’來吸引租房者，但沒有聽説過哪個房東會主動説‘老人友好’‘歡迎老人’。”

另一位大型連鎖平台的中介告訴我：“我們平台登記和發佈房源是嚴禁年齡歧視的，但也聽同事説過到看房階段，房東得知有老人而找理由婉拒的情況。”

如此，一些子女或親戚開始為老人“暗度陳倉”。

“有位説要長租5年的中年男子，看房的時候他重點在看洗手間的蹲位方便不方便，熱水器是否老化，提出牀有點高，詢問能不能自費買新的矮牀。”中介敏鋭地覺察到男子是以自己名義為老人租房。“我沒發現就算了，發現了肯定不能瞞着房東。”

近些年，子女或孫輩以自己名義租房，再悄悄讓老人居住的現象已屢見不鮮。由此，一些與之相關的民事糾紛也逐漸進入了有關部門視線。

此前，S市中級法院審理了一起房屋租賃違約糾紛。簽訂《房屋租賃合同》後，房東發現租客同住者中有高齡失能老人，遂拒絕交付房屋。房東認為租客隱瞞同住人“高齡失能”的重要信息，構成了欺詐；而租客認為租房合同已生效，要求房東支付違約金。

法院審理認為，房東為“高齡失能老人”為由拒絕交房，有違社會主義核心價值觀，不利於建立和諧友善的社會秩序，且簽訂合同時，房東也未能證明租賃的關鍵因素包含“同住者不能有高齡失能老人”。故法院支持租客訴訟請求，判決房東承擔違約責任。

從法理情理角度看，法院依據《老年人權益保障法》，明確要求禁止歧視老年人，保障了老年人權益也符合“尊老愛幼”樸素價值觀。但從另一方面説，房屋租賃是個體平等的市場行為，是基於雙方自由意志產生的，房東有自由選擇租客的權力，故法律條款直接認定房東設置年齡限制屬於違法行為，也存在難度和爭議。

而在L市某案例中，八旬老人在浴室洗澡滑倒摔傷，子女將房東告上法庭。雖然最後法院判定房東無過錯，但長達半年的訴訟過程仍在周邊形成了“寒蟬效應”。在另一座城市，六十多歲的租客薛某隨女兒女婿共同租住。某日，薛某發現樓上漏水導致出租屋佈滿水漬，便前往衞生間尋找拖把，途中不慎摔倒，後確診為左胯骨骨折且膝蓋挫傷，薛某家遂與鄰居及房東產生糾紛。後在多方調解下，房東賠償薛某14000元，樓上租客賠償薛某37000元。

在一些人看來，法律試圖平衡房東與租客的裂痕，公安調解或司法判決照顧了“弱勢羣體”，卻將責任和負擔加在房東身上，這也間接導致了房屋租賃市場的大門對更多老年人關閉。

02

“這個年齡了還要租房？自己或子女都沒有自己的房子嗎？”“為什麼不住養老院或康養中心？”相關新聞的評論區，一些網友表達了此類疑惑。

誠然，即使各國研究報告公佈的數據有所不同，但中國家庭房屋自有率高且遠超世界平均水平是公認的結論，其中，在2019年央行的一次調研中，我國城鎮居民家庭的住房擁有率高達96%。

那為何“老人租房難”引起諸多疑惑，這背後，是人口遷徙和家庭構成的巨大變化。

“賣掉老家房子來城裏幫孩子帶娃，現在想回去，連個落腳處都沒了。”兩鬢斑白的陳阿姨屬於“老漂族”中的一員，也是全國29.9%無自有房老人中的縮影。老齡化浪潮下，傳統“養兒防老”模式正在瓦解。一方面，新一代外來老人常常跟隨子女一起到大城市闖蕩漂泊，這些“老漂族”當中，部分老人賣掉老家的房子沒了退路，又因代際養老模式斷裂變成了“懸空老人”“候鳥老人”。早在2016年，“老漂族”便已超過1600萬。

另有部分家庭，因老人身體原因需要在擁有優質醫療資源的城市長期治療；也有少部分60-69歲的“低齡老人”仍需一份工作養活自己；許多有房的本地老人，也想將舊居租出，換成租金去租更適老的矮樓層或電梯房。對於他們來説，租房成為了“剛需”。

另一方面，大城市中，過去傳統的多代混居模式的“代際養老”比例大幅下降。在一份覆蓋全國31個省、自治區、直轄市及新疆生產建設兵團，有效樣本達到12.73萬的調查中，子女作為老人主要照料者的僅佔47.6%，低於老人獨居、老年伴侶互相照顧和依靠養老機構的比例。

根據中國老齡協會2021年發佈的《第五次中國城鄉老年人生活狀況抽樣調查》和中國社會科學院人口與勞動經濟研究所相關研究，2021年，全國29.9%的老年人沒有擁有產權屬於自己或者配偶的住房；獨居老人比例已達14.2%，其中20%左右依賴租房解決居住問題。

這些老人無論是合租還是整租都面臨難題。一線城市老年公寓、康養中心的高額月租金，超過普通人退休金承受範圍；隨遷老人大多不符合當地公租房的申請條件；另有一部分“低齡老人”和“失獨老人”根本沒有子女。除了被明確的拒之門外，有些老人即使幸運地租到房子，也被房東要求籤訂《安全責任書》或每年提供體檢報告，租金也會相應上漲。

“以前聽説過‘35歲’中年危機，原來現在租個房子也有老年危機。”相比討論老年人和房東的兩難局面，相關新聞下面，中青年們更關注的是自己的餘生。

“原本還想租房過一生的，估計我60歲還沒退休呢，康養中心住不起，房子也租不到嗎？”

“以前説讀不好書只有回家種地，現在是真羨慕農村真有塊地的。”

“考慮這麼長遠幹什麼。那是因為現在年輕人足夠多，房東可以挑挑揀揀。等幾十年過去，社會上還有多少年輕人？房東寧肯空着也不租給老年人？”

“那以前資本家牛奶寧可倒了也不分給窮人呢。”

這個話題激起了年輕人關於“有房”和“無房”的爭論——畢竟，每個人都會預想自己老了的那一天。

根據國家統計局發佈的最新數據，2024年年末，我國60歲及以上人口首次突破了3億人，養老面臨巨大壓力。同時，獨生子女們所面臨的贍養考驗也越來越凸顯：在2023年至2032年，第一代獨生子女的父母超80%年齡將處於75-84歲，這意味着，很多老人需要跨越75歲的失能拐點，進入到智力和自理能力明顯下降，需要他人照顧的時期了，但一個獨生子女負擔兩個老人，或是雙獨夫妻面對4個老人，“421家庭”面臨很多左右為難的情境。

而新一代年輕人，許多不婚不育，如果沒有買房或房子在養老資源較差的地區，老了怎麼辦，也是個不得不考慮的現實問題。

所以，“老年人租房難”連續幾年衝上熱搜引發討論，這些現實問題和討論，影響着年輕人和中年人對於未來的規劃和選擇，這也是未來家庭、社會和國家都需要去面對的一個重大現實。

03

當下，部分老人和家庭最需要解決的居住問題，成為了無法落實的需求，暴露的是我們對於老齡化社會的準備並不充分。

房東、中介和租客的拉扯背後，是目前法律模糊、社會保障缺位與子女養老責任的轉嫁——目前沒有對應的法規法則細則覆蓋老年人租房需求，養老服務體系也尚未覆蓋租房場景。意外責任界定不清，加劇了房東的避險心理，造成了租房市場的供需錯位。供需失衡又使得租房老人在“高價宜居”和“老破小”之間徘徊無助，使得部分老人“老無所居”。

解這道難題，需要多方織就一張温情的網，需要政府、市場、社會、子女和老人本身齊心協力。

首先，擴大公租房等福利房型覆蓋面，打擊違規違法租賃操作。近些年，多地政策層面已有破冰之舉：例如，廣州配租型保障房的體量在不斷增加，出現了配售型保障房。2025年試行的公租房新規，提出對部分申請家庭的家庭收入和財產標準放寬至政府公佈標準的130%；再如，南京試點“老年友好型公租房”，配備智能跌倒監測系統，且租金較市場價更低廉；深圳試點“多代同堂”公租房，子女與父母共同申請可加分等。同時，也要嚴厲打擊公租房、經適房的違法違規操作。

其次，引導市場向老年人服務傾斜，完善老年羣體的房屋租賃服務。在這方面，一些高度老齡化國家的經驗值得參考。例如，作為全球老齡化最嚴重的國家之一，日本政府《關於確保老年人居住穩定的法律》細分出老年人優良租賃住房、老年人便捷入住租賃住房和老年人專用租賃住房這三種老年人租房類型；新加坡政府鼓勵已婚公民申請距離父母較近的組屋，從而實現“一碗湯的距離”。

最後，社會、家庭和個人層面協同發力。我國老年人口眾多，且各地區發展水平不一，政府有限的資源難以應對現階段的養老需求，多方互信互助才能破局。例如，有子女簽署補充協議，承諾承擔連帶責任（如父母忘記繳納房租水電氣費時代付），有老人主動提供體檢報告、慢病管理記錄等證明，與房東建立互信；武漢出現“銀髮合租團”與房東集體簽約，互相照料和降低風險；蘇州“鄰里守護”，不少中青年成為了老年租客生活管家，促成新時代的“代際養老”；多地推廣帶有醫養一體、助餐服務的老年友好型社區，開通“獨生子女護理假”；民政部等24部門鼓勵保險公司開發設計與老人租房相關意外醫療、房屋貶值險種等等。

總而言之，政府當築牢託底保障網，成為“老有所居”的安全閥；市場需開發適老化服務和產品，化解房東顧慮；子女要突破“給錢就算盡孝”的思維，預留一些親情空間；而整個社會，或許該少些“為什麼不買房”“為什麼不住養老院”的疑問，多些“如何讓家更有温度”的思考。

每個人都會老去，當我們談論老人困境時，或許也在談論自己的未來。如今，我國每五個人中就有一位老人，而我們每個人終將走入這個羣體。當我們為老年人多打開一扇門，實則是在為未來老去的自己留一條路。

畢竟，沒有人能永遠年輕，但每個人都可以努力讓社會永遠留有温度。

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