供需失衡致商辦整體萎靡，做“生態服務商”才能跑贏市場

（文/朱道義 編輯/張廣凱）

回顧過去的一年，全國重點城市商辦市場在深度調整中努力前行。

新增供應持續湧來，有效辦公需求卻略顯不足。企業則因經濟增速放緩、行業遇冷及降本增效策略收縮，疊加遠程辦公、共享辦公模式衝擊等諸多因素，租賃活動也愈發偏向謹慎。

這讓行業普遍面臨空置率與租金的雙重壓力。近日，觀點指數於2025觀點商辦暨資管大會發布的《2025商辦資產運營報告》顯示，截至2024年末，涵蓋北京、上海、廣州、深圳、杭州、重慶等重點城市的16箇中國內地寫字樓樣本項目，其租金單價為200.15元/平米/月。相較2024年6月末，該租金單價下降了3.09%；與2023年末相比，降幅為4.34%。

而公開數據顯示，2025年全國主要一、二線城市辦公樓市場將再度迎來約640萬平米的新增供應集中放量，同比增長近七成。若供需關係無明顯改善，租金下行、空置率走高的局面或將進一步加劇。

不過，在近期舉辦的2025觀點商辦暨資管大會上，思想火花的交流碰撞中，觀察者網發現，儘管2025年的市場圖景更顯複雜，新的機遇卻也在悄然湧動。

2025觀點商辦暨資管大會現場

正如中海商業助理總經理、COOC中海商務全球負責人張存理於現場舉例指出，“據統計，上海甲級辦公樓辦公當中，74%的搬遷租賃為升級需求。”顯然，對於擁有深厚產業積澱的市場來説，需求仍然存在，只是對於商辦空間的要求迭代升級了。

這就需要運營方主動從“空間提供者”，向“企業服務生態構建者”進階。AI技術、新經濟需求、ESG等全新變量，恰能夠助力行業打開全新的想象空間，不斷升級服務模式和產品體系，以適應新週期的變化。

張存理也結合中海商務辦公樓資產板塊目前於產品升級、智慧化、健康化和綠色化等方面的運營成果，給出了商辦重構的具體路徑。

她認為，未來辦公空間是城市發展的新界面，企業應做到三個重構：首先是重構空間屬性，其次重構服務邊界，最後重構價值體系。當空間真正能以人和產業為核心，當運營超越物理邊界、走向生態共建，商辦地產就能突破週期的侷限，成為城市進化的永恆動力。

世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨也驗證，市場確實存在“逆行者”，即部分樓宇在下行週期中表現亮眼。“這些樓宇多靠近地鐵站、商業設施完善，並獲綠色認證，資產在運營加持下能跑贏市場。”

市場新常態要求運營方從“空間提供者”轉型為“生態服務商”，具體怎樣做？陽光海天停車產業集團總裁江沁園以“停車場運營”的獨特視角另闢蹊徑。

他指出，據陽光海天停車今年統計，老百姓交停車費可能會到1.2萬億的一個規模，儘管對於樓宇的整體租金是一個小數，但對於一個細分產業或集團來説，還是非常可觀。“今年一季度我們簽約的項目數接近30個，比去年同季上漲了50%，這證明業主正越來越看重細分市場，即針對停車場這條細分賽道的資產管理。”

據悉，陽光海天停車目前主打的業務是停車場中長期的承包經營這項目業務不僅能夠給業主提供穩定的現金流收入，同時也能帶來管理水平的提升。

有趣的是，江沁園也透露，陽光海天停車目前於細分賽道脱穎而出的重要法寶之一，就是對於AI技術的深度運用。“我們藉助AI將物理空間演化為數字空間，通過大數據計算來進一步形成停車的市場化產品，並發現不同商業載體中的非固定需求。我們不斷向AI投餵資源，比如通過輸入40多萬張不同的地點照片，從而達成了對40多種停車場景的訓練輸出。”

江沁園強調，場景訓練帶來的最大效果，就在於管理狀態。如今陽光海天在停車場基本沒有巡視人員，智能系統能夠自動捕捉到40多種特殊、突發的情況，比如火災、消防栓移動、人流聚集，車門車窗沒關等，並即時觸發工單，派發給當地項目經理。

從上述案例可以看出，AI熱潮已經明顯帶動了相關商辦企業的業務擴張。

謝晨指出，“一季度的很多需求，和Deepseek是不無關係的。”對於2025年，他總結關鍵詞為“新質生產力、成本和品質”。預計短期內，供應和租金還是會較為嚴峻，但也看到一些新質生產力企業，以及消費企業特別是服務型的消費企業需求動能強。