物管行業去年營收、在管面積增速放緩，頭部物企“出海”求增量

（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

儘管和大多數行業一樣，物業企業近年來的發展難度增加，但正呈現出比房地產企業更具韌性的特徵。

中國物業管理協會近期發佈的數據顯示，2024年物業行業在管面積395.5億平方米，同比增長3.4%。

與此同時，過去一年物業企業受到地產交付增量面積下降、以及物業主動退出管理面積的影響，頭部物業企業在管面積也在持續下降。

克而瑞物管近期發佈的《2025中國物業服務企業綜合實力研究成果》顯示，截至去年末，500強物企合計在管面積為192.8億平方米，同比增長5.1%，增速較2023年下降1.1個百分點，已經連續3年呈現下降趨勢。

百強物企和上市物企在管面積增速也同樣出現下滑，管理面積分別為138.2億平方米和76.6億平方米，增速分別為5.9%和6.3%，同比分別下降1.7和5.7個百分點。

在管面積的增長中，收併購以和物管企業關聯的地產企業關鍵交易為主，第三方在管理面積的佔比基本穩定在52.5%，整體變動幅度較小。

同時，物業行業正越發展現出獨立性，和地產母公司的關聯性正在減弱。與此同時，一些大型企業的物業公司，正順應企業跨境的大勢，也出現物業“出海”的現象。

優質物企利潤表現全面下滑

從統計數據來看，管理面積增速放緩，使得和管理面積高度相關的物管企業營收增速，也出現放緩。報告統計顯示，2024年物業管理行業整體營收規模達到1.75萬億元，同比增長3.4%。

其中，500強、百強和上市物企的營收總額分別為5953.8億元、4189.8億元和2938.7億元，同比分別增長4%、3.9%和3.7%，較2023年分別下降3.1個百分點、4個百分點和3個百分點。

這其中，基礎物業服務帶來的收入，在營收佔比提升至75.5%，説明基礎收入仍是物企收入主要來源。

雖然增速表現下降，但仍在上升的營收幅度，已經優於地產行業表現。事實上，除了營收之外，利潤、毛利率、淨利率表現雖然較早前均有下滑，但表現還是優於房企平均水平。

其中，500強物企毛利潤總額為1000.8億元，同比下滑2.8%；百強物業毛利潤總額為780.6億元，同比下滑2.4%；上市物企毛利潤總額557.4億元，同比下滑5.7%，首次出現毛利潤全面下滑。

利潤下滑，也導致利率表現下降。報告顯示，500強物企毛利率降至16.8%，同比下滑1.1個百分點，淨利率下滑至5.9%。百強物企毛利率降至18.6%，同比下降1.2個百分點；上市物企毛利率下降0.7個百分點，降至19%。

事實上，有頭部上市物企投資部門工作人員向觀察者網透露，由於行業競爭過於激烈，新增項目利潤率很薄，部分中標項目甚至要“虧錢”。

“不久前區域公司剛以800萬元一年的價格，中標了一個產業園的物業管理項目。但是賬目核算下來，每年要虧一兩百萬，缺口實在難以填補。最終，好不容易中標的項目也只能棄標。”上述行業人士透露。

物管行業人士表示，隨着物業企業競標價格“內卷”嚴重，同時物企行業各項成本在上升，收繳率開始下降、增值服務出現增長乏力等多重因素，導致物業企業面臨嚴峻的盈利挑戰。

另外，由於傳統關聯性地產企業能夠給物業企業帶來的新增管理面積越來越少，物業企業未來對地產母公司的依賴程度還會繼續下降。

中物智庫創始人楊熙認為，未來頭部企業與房企母公司的關聯肯定會越來越弱：“中國房地產整體還處於下行週期，隨着新開發增量的減少，原來開發商能給物業公司的非業主增值服務，如案場管理、前介服務、收房服務等越來越少，會趨近於0。隨着開發商債務的清算，可能有的地產公司原來持有的物業股權，也可能會被出讓折抵債務。”

頭部物企正趁勢“出海”

當關聯的地產公司已經難以再為物業企業提供增量面積，物企也逐漸向以舊改物業、老舊社區為主的住宅市場、服務B端市場、高校、醫院等專業、細分領域尋求拓展。

這其中，也出現甲方產能出海的背景下，作為物業企業跟隨出海進行服務協同的情況。

事實上，近年頭部物業企業在東南亞、非洲、拉美等地，已經陸續出現以項目合作的方式“出海”，而這一現象在最近兩年有加速跡象。

早在2018年，中石油就和碧桂園成立了寶石花物業管理有限公司，為住宅、商業寫字樓、工業園區等提供物業服務。去年11月，寶石花派駐6名員工前往津巴布韋；12月，大慶寶石花物業就中標了拉丁美洲五個國家境外物業服務項目，成為寶石花物業在境外開展業務等標誌性事件。

綠城服務集團則在今年3月，與泰國地產開發商泰合集簽署了合資聯營合作協議，表示未來會為泰合集團開發項目提供增值服務，並且會繼續探索東南亞市場的服務標準。

同時，中海物業也在海外拿下標誌性項目。埃及新城市社區管理局，與中埃合資企業地平線運營管理（埃及）股份有限公司，簽署了新行政首都中央商務區城市運營執行協議，中海物業承接了合約中的物業管理服務，覆蓋10座辦公樓、5座住宅樓、4座大型酒店及385.8米的“非洲第一高樓”標誌塔。

“另外，雲南一帶有些企業隨着邊境的業務出海，部分物業企業在一帶一路沿線有一一些服務。”楊熙介紹。

有物業行業人士指出，目前物企出海主要還是跟隨政策方向，尤其是隨着更多中資企業出海建廠等情形出現，一方面內地無物企提供的服務要優於當地，另一方面較大規模的建廠、在當地投入重資產，中資企業對內地物企更具信任度。

不過物企出海需要面臨不同的文化、經濟、地區安全等差異，因此目前仍是少出頭部物企試水等方向。

楊熙也認為，目前物企服務B端出海，難以成為行業太大的增長方向，主要還是集中在個別企業當中。