1元“打包”轉讓！首家ST央企地產“退房保殼”

（文/朱道義 編輯/張廣凱）

首家ST央企地產，正在迎來斷臂保殼的關鍵事項。

6月16日晚間，中交地產股份有限公司（股票代碼：000736.SZ）正式披露重大資產出售暨關聯交易報告書（草案），公司擬以1元的對價，整體剝離房地產開發業務的相關資產及負債，接盤方為控股股東中交房地產集團有限公司。

根據重組草案，本次轉讓資產涵蓋房地產開發業務全鏈條，包括房地產開發企業的控參股權、對應應收款項和負債等。據資產評估報告，截至2024年12月31日，中交地產標的資不抵債，資產賬面淨值為-39.19億元，經評估為-29.76億元，評估增值24.06%。

對此，易居研究院副院長嚴躍進分析認為，“從中交地產公佈的財務數據可以看出，該公司此次轉讓的是一個龐大的負資產包，這解釋了為何交易定價僅為象徵性的1元。其核心訴求是，剝離沉重的負資產。”

另有市場分析指出，“1元定價的實質，就是剝離負資產。這某種程度上相當於母公司中交集團以承擔規模不小的負資產為代價，為上市公司提供支持。”

實際上，市場對於此項交易也早有預料。

今年4月15日，中交地產披露了2024年財報。去年，其實現營業收入183.02億元，同比上年調整後收入減少44.59%；歸母淨虧損為51.79億元，大幅減少221.44%。

年報發佈之際，中交地產被實施退市風險警示，停牌一天。4月16日復牌後，公司股票簡稱由“中交地產”變更為“*ST中地”，成為A股歷史上首家觸發退市風險警示的央企地產上市公司。

中交地產必須在2025年實現淨資產轉正，否則將被退市。所以甩掉負資產的包袱正是其當務之急，而最終也還是母公司中交集團“雪中送炭”，承擔下了所有。

對於本次重大資產出售，中交地產表示，標的資產所從事的房地產開發行業資金需求量大、負債規模高，本次交易完成後，相關標的資產將不再納入上市公司合併報表範圍，上市公司將“由重轉輕”，預計上市公司總資產及營收規模等指標將出現較大幅度下降。

公開資料顯示，作為央企中交集團旗下的地產平台，中交地產於1993年誕生於中國房地產市場化改革的浪潮中，恰逢行業從“土地紅利”向“金融紅利”轉型的起點。1997年4月，其正式登陸深交所主板，房地產開發是主營業務。

中交地產業務分佈 來源：企業官網

其曾承載着“千億規模”的雄心，激進時期氣吞山河，重金出手爭奪地王。早在2019年，中交地產在時任董事長的帶領下提出“三年衝千億”目標，以高槓杆、高週轉模式瘋狂拿地。2020年，中交地產繼續在土地市場上高歌猛進，共計拿地635.59萬平方米，較上年增長176.9%，土地購置總價款535.8億元，權益價款252.54億元，遠超同期僅為533億元的合約銷售額。在當時，其是一位令行業矚目的逆週期擴張的“勇士”。

但顯然，它未能預見政策與市場的轉向。2020年後，“三道紅線”壓縮融資空間，預售資金監管加劇流動性危機。此外，疊加社會風險事件頻發，消費者購房意願較低，導致樓市的情況也急轉直下，各線城市銷售慘淡、房價不斷下行。

在房地產的上行週期拿地、下行週期入市銷售的中交地產，業績情況自然也首當其衝受到嚴重拖累。

最初表現為，因毛利有限導致的盈利空間收窄。2018年—2022年，公司營收從89.48億元升至384.67億元，但同期歸母淨利潤則分別為8.1億元、5.4億元、3.47億元、2.36億元和0.34億元。此後，其銷售規模也大幅縮水，2022年、2023年以及2024年，中交地產銷售金額分別為458.82億元、373億元以及156.4億元。2023年，中交地產出現多年來的首次虧損，全年實現營收324.68億元，同比下降15.59%，歸母淨利潤虧損高達16.73億元。2024年則進一步鉅虧51.79億元。

兩年虧掉68億元的中交地產，淨資產跌至-35.8億元，成為首家資不抵債的央企房企。截至2024年底，中交地產共擁有117個項目，總計容建面約為2263.2萬平方米，其中在建及待建面積771.37萬平方米。在建及待建總土儲69%位於二線城市。

如今，甩掉重資產包袱、獲得喘息機會的中交地產，宣佈將轉向“輕資產”運營。中交地產方面表示，本次重組前，上市公司主營業務為房地產開發與銷售。通過本次重組，未來將聚焦於物業服務和資產管理與運營（包括商業管理及自持物業租賃）等輕資產業務，實現向輕資產運營模式的戰略轉型。

財報顯示，中交地產的租賃業務去年實現收入1.72億元。公司旗下目前有4項物業，涉及工業廠房及宿舍、商業、寫字樓、購物中心等業態，其中3個項目的出租率在90%以上。

物業管理業務方面，去年中交地產實現收入7.28億元，同比大增56.82%，佔總營收的3.98%，提升2.61個百分點。據悉，這部分收入主要源於從母公司收購物業公司。去年9月份，中交地產公告稱擬向控股股東收購其所持有的物業公司——中交物業100%股權。該筆交易於當年11月份完成。受此影響，去年中交地產物業管理業務新拓展物業面積1293萬平方米，在管面積6265萬平方米。

但顯而易見的是，營收佔比尚不足4%的物業管理收入，以及更微薄的租賃業務收入，實在難以填補開發業務缺口，也支撐不了當前的市值，中交地產需要更多的優質資產注入。截至6月18日收盤，*ST中地每股報4.66元，總市值約34.81億元。

嚴躍進認為，“對於背靠央企大樹卻深陷退市風險的中交地產而言，剝離房地產業務只是開始。其重生之路很大程度上取決於，能否在競爭激烈的物業服務與資產管理紅海中完成蜕變。”