上海土拍首日保利連下兩城，刷新楊浦區單價地王紀錄

(文/解紅娟 編輯/張廣凱）

6月19日，上海2025年五批次土拍拉開序幕。

早前，上海發佈第五批次集中供地計劃，合計出讓6宗涉宅地，總出讓面積31.4萬平方米，總建築面積70萬平方米，總起價192.5億元，於6月19日和20日兩天舉行。土拍首日將出讓包括楊浦區東外灘地塊、閔行區顓橋地塊、寶山區南大多用途組合用地（5幅宅地+1幅商業辦公用地）、青浦區徐涇地塊、金山區金山新城地塊在內的5宗地塊。

最後，5宗地塊成功出讓，其中，3宗溢價成交、2宗底價成交，最高溢價率達到30.79%，共收金191.56億元。

今日最為矚目的地塊是位於楊浦區C090101單元01C5 - 02地塊。該地塊東至懷德路，南至惠民路，西至許昌路，北至濟寧路，為普通商品房，出讓面積14655.15平方米，建築面積36637.87平方米，容積率2.5，起始價26.76億元，樓面起價73039.18元/平方米。

觀察者網瞭解到，土地出讓前，該地塊就吸引上海城建、中海、保利發展、越秀、招商、華潤中能建聯合體6家參與競拍，是為數不多有多家房企競拍的地塊。

“楊浦地塊之所以關注度高，因為地段價值優厚。”上海中原地產首席分析師盧文曦分析指出，該地塊位於楊浦內環內，各種配套自然齊全。例如，交通上，距離18號線平涼路站大約500米，距離12號線江浦路站也差不多400 - 500米；漁人碼頭等商業設施可以滿足日常生活需求。

值得一提的是，該地塊附近分佈有招商·桐安裏、瑞安·翠湖濱江、中信泰富楊浦濱江項目、保利外灘序BUND45等項目，在新房市場上反響熱烈。

中指研究院上海數據總經理張文靜指出，招商·桐安裏和瑞安·翠湖濱江均為風貌別墅項目，招商·桐安裏70套房源待入市，瑞安·翠湖濱江於2024年7月開盤，推出90套房源，均價21萬元/㎡；保利外灘序BUND45於2024年12月開盤，推出74套房源，均價12.9萬元/㎡，觸發積分，當日售罄。此外，地塊附近還有保利於2024年11月競得的楊浦區C090202單元O2-07地塊，即保利江浦項目，總用地面積約0.8萬m²，容積率2.16，規劃建面約1.8萬㎡，成交總金額約15.2億元，成交樓面均價86037元/㎡，溢價率16.27 %，擬建2幢16-17F高層，擬提供102/130m²三房和143/145m²四房產品。

更重要的是，對於房企而言，該地塊在土地技術指標上比較理想，地塊面積不大，計容面積3.66萬平方米，並且是純住宅，也沒有配建保障房要求，可以很快清盤，銷售以及回款壓力小。

基於此，競價環節一開始，越秀、上海城建、保利發展這三家房企迅速進入“戰鬥”狀態，互不相讓。時間一分一秒地過去，競價輪數也在不斷攀升，50輪、70輪、90輪……現場的氣氛愈發緊張。

終於，在第95輪激烈的角逐後，保利發展以35億的價格成功將這塊寶地收入囊中，樓板價9.55萬元/平方米，溢價率30.79%。

上海中原地產首席分析師盧文曦分析推測，近10萬的樓板價，未來該項目售價至少14萬元/平方米。

另值得一提的是，這一價格，一舉刷新了保利發展自己此前保持的楊浦區單價地王紀錄。

2025年5月9日，上海今年第四批次土拍出讓4宗地塊，保利以總價42.41億元競得其中一幅熱門地塊——楊浦區N090602單元L4-02地塊，成交樓面價80199元/平方米，溢價率26.30%。

上海中原地產首席分析師盧文曦分析指出，這幅土地吸引6個競買人蔘與，叫價過程相當激烈，雖然沒有達到中止價，但是樓板價超9萬元/平方米達到了預期。這和近期區域項目熱銷有關，楊浦內中環保利外灘序BUND98一期首開日光。第二批次92套已取證，6月28日開盤，這幅土地的入手也為第二批次的熱銷起“助攻效果”。

除上述地塊外，保利還溢價拿下閔行區MHC10601單元01-22A-10地塊，總價31.40億元，樓面價38775元/平方米，最終溢價12.95%。

信息顯示，該地塊東至都莊路，西接01-22A-07地塊，南臨01-22A-07地塊（近六磊塘），北靠01-22A-08和01-22A-09地塊，出讓面積40493.2平方米，建築面積80986.40平方米，容積率2，為住宅用地，起始價27.80億元，樓面起價34329.96元/平方米。

和保利競得的兩幅地塊熱度相比，今天上午成交3塊郊區地塊市場反應平淡。

具體來看，中建東孚以總價81.95億元競得寶山區W12-1301單元90-01、91-01、92-01、93-01、94-01、87-01地塊，樓面價25488元/平方米。

信息顯示，該地塊出讓面積98659.8平方米，建築面積321540.83平方米，容積率3.26，起始價81億，樓面起價25192.23元/平方米。其中90-01地塊為辦公樓、商業用地，容積率7.2；其餘子地塊均為普通商品房用地，容積率2.5-2.6。

大華集團以30.53億元競得上海青浦區QPS8-0101單元A18-12地塊，成交樓面價26843.28元/平方米。

信息顯示，該地塊東至規劃綠地，南至徐耀路，西至規劃綠地，北至規劃綠地，為普通商品房用地，出讓面積49446.43平方米，建築面積113726.79平方米，容積率2.3，起始價30.53億元，樓面起價26843.28元/平方米。

建發以總價12.68億元競得上海金山區JSC1-0403單元3-10-12地塊，樓面價14820元/平方米，溢價9.78%。

信息顯示，該地塊東至海盛路，南至金山大道，西至海芙路，北至長堂河，土地用途為住宅地，出讓面積68470.88平方米，建築面積85588.60平方米，容積率1.25，起始價11.55億元，樓面起價13500.05元/平方米。

在盧文曦看來，這也顯示出當前市場依舊有冷熱不均的現象。“儘管中心區土地成本高，但短期來看，高端改善依舊有很強消費潛力和活力，項目去化的壓力小。”