招商蛇口全面取消區域公司，大型房企組織架構“扁平化”成趨勢

（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

央企地產招商蛇口近期對公司組織機構進行調整，取消了之前集團下屬的全部五大區域公司。

招商蛇口6月24日發佈了這一公告。根據董事會決議，在開發業務層面，為了減少管理層級，取消了華東區域、華南區域、 華西區域、華北區域和江南區域五個區域公司，未來由公司總部直接對下屬城市公司進行管理。

這意味着，招商蛇口的公司架構，將從“總部—區域公司—城市公司”的三級管控，縮減為“總部—城市公司”的兩級管控。

除了全面取消區域公司之外，招商蛇口總部層面也進行了調整，新成立了資產管理部，將風險管理部/法律合規部/審計稽核部，分拆為風險管理部/法律合規部、審計稽核部。也就是説，在集團層面加強了對審核稽核的重視。

對此，招商蛇口表示，這次變化是“正常的組織架構調整”。

至於調整後管理層及區域公司員工的安排，有內部人士透露，“整體還在鋪排中，推進安排沒有那麼快。”

從“區域聚焦”轉向“核心10城”

根據招商蛇口2024年財報顯示，去年五大區域公司的銷售額分別為：華北區域150億元、華東區域422.43億元、江南區域505.87億元、華西區域313.87億元、華南區域374.1億元。

其中，江南區域在全年銷售佔比達到28.27%，為各區域之首，並且有21.67%的同比漲幅；華南區域同比也有38.53%的同比漲幅。但是，這兩大區域也同樣未能避免被裁撤。

在房地產行業整體下行的背景下，招商蛇口2024年的表現還算穩健。因此這次集團決定將全部區域公司的取消，也讓市場感到有些意外。

招商蛇口去年全年簽約銷售額為2193.02億元，在克而瑞房企全口徑銷售排名中位居第五，躋身TOP5行列；去年總營收1789.47億元，同比有2.2%的增長；歸屬上市公司股東淨利潤約為40.38億元。

值得注意的是，在年報中招商蛇口已經透露了公司戰略的轉變，從“區域聚焦、城市深耕、綜合發展”調整為“全面聚焦、質效並驅、輕重共贏”。

同時，公司去年就提出投資聚焦於“核心10城”，投資金額在“核心10”城的佔比達到90%，在一線城市的投資站公司全部投資額的59%。對公司未來發展的展望，具體到城市層面，也落在了一線城市和強二線城市。

58安居客研究院院長張波認為，根據招商蛇口上年的投資佈局來看：“通過合併區域公司，更有效將資源集中於五大城市羣中高能級城市。”

財報顯示，招商蛇口2024年投資則486億元，拿下26宗地塊，其中上海7宗、廣州、杭州、西安各2宗、北京1宗。

截至去年末，公司未銷售口徑面積+總土地儲備約為2700平方米，其中核心16城市佔比53%，強心城市佔比86%，在粵港澳大灣區資源佔比達到26%。

今年以來，招商蛇口也適時在核心城市拿地。根據公告顯示，截止5月末，公司陸續拿下13宗地塊，投資額超過206億元，拿地城市主要集中在北京、上海、杭州、成都、南京、長沙等重點城市。

多家大型房企已將組織架構“扁平化”

事實上，隨着房地產行業整體行情的變化，將投資重點落在核心優質城市，以確保投資項目的銷售週轉和利潤率，已是不少規模性房企的戰略調整方向。

同時，公司層面組織架構的扁平化縮減，也在不少企業中出現。

在招商蛇口之前，香港置地、早前的中交地產、中國金茂等，也都出現了壓縮區域公司的組織架構調整。

其中，香港置地近期取消了城市公司，由原先的“集團—城市公司—項目”對三級管控，調整為“集團—項目公司”的兩級管控，將內地開發業務的權限直接歸攏到集團。

中國金茂也在早前撤銷了區域公司，組建了14個新的地區公司，同樣是從早前的“總部—區域—城市”到現在“總部—地區公司”兩級管理。

張波認為，這樣的組織架構調整方式，未來可能會更多出現在大型房企當中：“大型房企以前採用的總部、區域、城市三級管控體系，適應的是房地產行業高增長階段，典型特點是房企拿地城市分佈廣，開發項目多且高週轉，通過三級管控體系能更好的實現精準化快速佈局。而隨着市場轉向 ‘低利潤’後，房企面臨銷售規模縮水、毛利率下滑的壓力，二級架構開始更多出現。”

他認為，一方面由於市場分化，大型房企的拿地策略已經開始聚焦一、二線核心城市：“一方面，由於利潤考量，頭部企業也通過合併區域公司降低管理成本，三級體系相對於二級層級冗餘、決策鏈條長、人力成本也會更高，減少中間層級更適合當下環境。”

他坦言，組織架構扁平化之後，部分區域公司職能可能上移並用，完成一些各地重複率較高的工作：“雖然不一定能達到最好的效果，但如果考慮人力成本節省，也會這樣做。”