耗資24億的古城四年累計虧損超10億，停車場成唯一盈利項目

古城古鎮本來應該是文化與旅遊融合的載體，然而一些地方卻在“仿造古城古鎮”的熱潮中迷失方向。有些古城古鎮空有“古”的名頭，沒有“古”的內涵；有的項目長期爛尾，成為拖累地方經濟的包袱；有的項目連年虧損，走在瀕臨破產的邊緣。

前不久，記者對耗資24億元的湖南張家界大庸古城進行了調查。大庸古城一度是當地的“明星項目”，可試營業四年累計虧損超過10億元。

為何斥巨資打造的所謂“古城”淪為了空城？盲目跟風的背後，暴露出了地方文旅發展的哪些深層問題？

每到假期，湖南張家界國家森林公園、天門山國家森林公園、張家界大峽谷景區等地遊人如織，異常火爆。然而與各大熱門景點的火爆人氣形成鮮明對比的是，坐落在市區繁華地帶的大庸古城門庭冷落。

儘管園區不收門票，大庸古城依然是門可羅雀。在偶爾入園的人羣中，遊客佔了少數，更多的是周邊的居民過來打球、遛狗、帶娃。

記者瞭解到，整個大庸古城項目佔地240畝，相當於22個標準足球場大小。建築面積16.55萬平方米，建築風格融合了明清建築元素與土家族特色。

值得注意的是，這一項目不僅是張家界市十大重點產業項目和重點工程，還是湖南省重點建設項目和重大產業建設項目。古城定位稱要打造具有全國示範意義的文化旅遊新標杆。建成後預計每年實現營收近5億元，每年實現淨利潤近2億元。

然而，這一投資規模達24.43億元的仿古建築羣，自2021年6月試營業以來，持續虧損，直至現在瀕臨破產。

據記者瞭解，大庸古城在設計之初一共有198間商鋪，目前這些沿街商鋪處於關閉狀態，門鎖緊閉，屋內也是空置的。根據張旅集團發佈的公開年報數據，從2021年到2024年，大庸古城持續虧損，虧損額度超過10億元，唯一一個經營性盈利項目就是停車場。

調查中記者瞭解到，大庸古城項目的運作公司為“張家界大庸古城發展有限公司”，其母公司為“張家界旅遊集團股份有限公司”，屬市管上市企業，實際控制人為張家界市國資委。

作為重點推動的文旅項目，大庸古城在2021年虧損0.84億元，2022年虧損1.51億元，2023年虧損2.49億元，2024年虧損5.96億元。四年累計虧損達10.8億元。

截至2024年底，大庸古城公司資產總額13.95億元，負債總額16.97億元，淨資產額為負3.02億元。

耗資24.43億元的重點文旅項目，緣何陷入困境，又是怎樣淪為“空城”的？

張家界市經濟發展投資集團有限公司黨委書記兼董事長、張家界旅遊集團股份有限公司黨委書記兼董事長 張堅持：跟風了，跟全國古城古鎮熱的風了。看人家古城古鎮搞得好，總認為自己造一個出來，我也可能運營得好，當時對市場的預判還是有一定的主觀性。

2016年前後，古城古鎮建設如火如荼，全國不少地方開始斥巨資打造仿古項目，有些地方本身沒有多少古蹟資源，就生搬硬套地“造古城”“造古鎮”。

大庸古城項目正是在這樣的背景下啓動，試圖複製成功案例的商業路徑。

張家界市文旅廣體局黨工委書記 局長 歐兵波：當時考慮到這應該是個特別能賺錢的項目，肥水不流外人田，就國企來做了。

然而，由於市場供需失衡等原因，近年來，一些古城古鎮“複製品”在競爭中遭到淘汰。而大庸古城這樣的仿古項目也身陷其中。

張堅持：可能錯過了市場窗口期，市場風口過了，確實有一定的決策失誤。

記者瞭解到，大庸古城項目在建設過程中設計方案和施工方案多次調整，很重要的一個原因是前期論證不足，倉促上馬。

審批材料顯示，大庸古城項目的立項時間為2016年3月，開工建設時間為2016年6月，從立項到開工僅用了3個月。

張堅持：因為這個項目上馬很倉促，事前對市場研究不足，對產品如何打造，業態如何佈局，功能如何配套，運營怎麼開展，品牌如何塑造研究得不夠，所以在建設過程中舉棋不定，邊建設、邊思考、邊探索。

因為論證不足，一些項目內容邊建邊改、停停改改、反覆多次，甚至出現“施工等設計”的情況。而原本計劃550天的建設工期，實際完成卻用了近五年。

記者調查發現，除了前期論證不足，大庸古城項目建成後，還有很多項目內容縮水或沒有落地，與前期《設計方案》和《可行性研究報告》存在較大差異。

此外，調查中記者發現，大庸古城在項目報批、建設、業態佈局等過程中，存在手續不完善、工程超概算、項目逾期等問題，相關職能部門和業主單位在審批監管等方面存在不少漏洞。

調查中記者瞭解到，大庸古城建成後，業態除了兩個沉浸式文化體驗項目，其餘大都是商業街區和客棧酒店，業態非常單一。而在試營業後，僅憑兩個娛樂項目又難以帶動整個古城客流量的增長。

目前，大庸古城的198間商鋪僅有四五個入駐營業，而營業的商家也沒有繳納租金。

記者瞭解到，《遇見大庸》是一個大型沉浸式演藝項目，演出分為7個廳，遊客看完整場演出需要1小時左右。

峯值人流量349人，觀眾承載量低，而類似的產品也同質化嚴重。

記者走訪發現，在湖南張家界，同類型的演藝項目有很多。單場演出，有的可承載觀眾兩三千人。大庸古城這一核心項目在市場競爭中完全不佔優勢。

張堅持：這個劇院投入非常大，花了幾個億。就是滿上，一次也就三百多個人，怎麼能夠帶動一個二十多億的項目？這個教訓確實很深刻。

記者：演藝場投入多少？

張堅持：光是演藝場的土建，加上設備、裝修，包括劇本，要突破五個億，所以這個項目是得不償失的。

張家界旅遊集團股份有限公司黨委委員兼副總經理、張家界大庸古城發展有限公司總經理 覃鴻飛：演一場虧一場，當時就把它停了。飛行影院也處於這個情況，包括動能、維護等等，涉及的費用太大了。

2024年上半年，大庸古城的飛行影院和遊船僅有2300人購票，平均每天不足15人。

調查中記者瞭解到，除了大庸古城，張家界還有“大庸府城”“土司城”等古城景點多處。

在大庸古城西北方向10公里處，還有一個“古庸城”的仿古建築羣，佔地120畝，建築面積13萬平方米，投資17億元，同樣屬於市級重點文旅項目。

而項目立項、開工建設和大庸古城同時期；建築風格、業態佈局也都雷同。時至今日，這個“古庸城”項目也沒有正式營業。

記者：哪年完工的？

張家界民族文化村（古庸城）運營負責人 張超雄：大概是在2018年、2019年。

記者：商業店面有多少？

張超雄：我們有100間店鋪。

記者：酒店住宿呢？

張超雄：加在一起有500間左右。

目前，張家界市委、市政府已組建成立“張旅集團債務風險化解工作專班”，推動大庸古城公司與張旅集團協同重整，力圖通過“資本公積轉增股本”“分類清償債權”“引進投資人”等多種方式化解債務風險，多措並舉盤活大庸古城。

爛尾易，盤活難。“人造古城”陷入窘境，問題在“造”，病根還是在“人”。大庸古城的困境，也折射出部分地方政府發展文旅產業的急躁和盲目：為了政績，“拍腦袋”作決定，可是生搬硬“造”引不來人流；閉眼抄襲、複製粘貼，沒有市場更丟了口碑。要打破古城古鎮建設“建時轟轟烈烈，建後冷冷清清”的怪圈，就要釐清政府和市場的關係。尊重市場規律，多措並舉，挖掘本地文化的獨特內涵，走差異化路線，才能夠真正實現文旅產業的高質量發展。