萬科：將動員各方力量，推動公司重歸健康發展的軌道

(文/解紅娟 編輯/張廣凱）

“2024年公司（萬科）經營確實經歷了困難。”

在6月27日舉辦的萬科2024年年度股東大會上，萬科管理層坦然承認公司遇到了階段性經營性困難，但同時也指出，將直面困難，積極應對。

萬科管理層的信心源自於政策端的持續發力。自2024年“9·26”政策明確提出要促進房地產市場止跌回穩後，政策以組合拳的形式密集發佈，房地產市場出現積極變化。

得益於此，萬科生產經營也保持了穩定。2024年，萬科實現營收超3400億，綜合住區業務銷售超2400億，在全國超25個城市銷售金額排名前三，銷售回款率保持100%，完成超18萬套房屋高質量交付，並通過存量資源盤活改善資源結構，新增和優化產能超400億，回收現金超百億。

2025年一季度，萬科實現營收近380億，銷售近350億，回款率超過100%；1-5月，萬科按期保質完成超2.6萬套房交付。

“另一方面，萬科擁有一支業務素質過硬、具有敬業精神、能扛壓的團隊。”萬科管理層表示，今年走訪多個城市，當地黨委政府及合作伙伴均給予了萬科認可和支持，給予了公司極大信心。

表達信心之餘，萬科管理層也沒有迴避債務問題，並對投資者關心的市場走勢、業務發展等問題逐一進行了回應。

債務問題，無疑是投資者關注的焦點。

據萬科管理層介紹，2024年，萬科獲金融機構大力支持，融資模式穩步轉型，新增融資和再融資948億元，新增融資綜合成本3.54%，新增經營性物業貸293億，已上報178個“白名單”項目。

與此同時，大股東深鐵集團持續給予了萬科大力支持，不僅幫助萬科進行資產和股權處置、參與消費基礎設施REIT認購、積極協調各類金融資源，還多次提供股東借款支持。據統計，2025年以來，深鐵集團累計提供了超過140億元的股東借款，用於萬科償還債券本息。

在各方積極支持下，萬科償債有序推進，2024年完成了約197億境內外公開債券的兑付，2025年以來已償付公開債超160億元，年內已無境外公開債。

據IFind數據顯示，萬科2025年一年內到期的境內外債券共14只，債務合計約285.4億元。其中，上半年到期境內外債券共8只，債務合計約129.4億元；下半年到期境內外債券共6只，債務合計約156億元。

在談到業務發展時，萬科表示，2024年已在存量盤活方面形成系統性打法，通過產品力將盤活資源轉化為真實銷售，形成了“盤活-產品升級-熱銷回款-再投資”的正向循環，累計盤活可售貨值超700億，實現新增銷售超200億。

與此同時，2024年萬科經營服務業務穩健增長，物業業務營收超360億，市場拓展能力行業領先；長租集中式公寓管理規模全國第一，運營效率行業領先；商業業務開業建築面積超1000萬平方米，出租率近95%；物流倉儲可租賃面積超千萬平方米，冷鏈規模行業第一，高標倉穩定期出租率近90%。

具體來看，物業方面，2024年，萬物雲實現營業收入363.8億元，同比增長8.9%。過去一年，萬物雲深化蝶城戰略，已佈局蝶城666個。萬物梁行服務世界500強74家，中國500強111家。

與此同時，萬科物業業務積極踐行科技戰略，助力運營效率提升，飛鴿工單智能調度系統接入作業人員3.3萬名，靈石智能硬件設備告警準確率高達94.4%，全年累計預警安全隱患超166萬起。

租賃住宅方面，2024年，萬科租賃住宅管理規模26.2萬間，納入保障性租賃住房12.6萬間，集中式長租公寓的管理規模全國第一。

萬科租賃住宅板塊的經營效率也在持續提升，實現出租率95.6%；項目前台GOP利潤率近90%，保持行業領先水平；客户滿意度在95%以上，老客户續租率接近60%，平均簽約租期比上年延長35天。

此外，萬科租賃住宅通過“由售轉租”盤活內外部存量房源超1.46萬間，其中盤活萬科旗下房源6850間，為自持型住宅、公寓盤活及商辦改租提供了可複製的解決方案。

值得一提的是，不久前，萬科旗下長租公寓品牌泊寓與深圳地鐵置業集團簽署深鐵項目租賃運營合作框架協議，深鐵置業將發揮其豐富的項目資產優勢，與萬科泊寓在租賃領域的品牌影響力和運營優勢相結合，對適配長租公寓業務的深鐵項目開展合作運營。

商業方面，萬科介紹，2024年，萬科商業板塊開業建築面積總計超1000萬平方米，商業項目在一二線城市的佔比超過94%，已與超過12000家品牌建立良好合作。

值得一提的是，萬科的消費基礎設施REIT表現良好，去年4月中金印力消費REIT在深交所成功上市，截止去年底，底層資產杭州西溪印象城出租率97.85%、租金收繳率99.96%，該基金年化現金流分派率5.24%，實現招募説明書預測水平的103.2%。

物流倉儲方面，2024年萬科實現營業收入39.7億元，穩定期高標庫出租率87%，冷鏈園區使用率78%。

2024年，萬科物流倉儲業務實現開業規模增長，核心業務佈局47個城市，運營管理超160個項目，可租賃建築面積1178萬平方米，服務企業數量超3400家，2024年新開業面積56萬平方米，冷鏈運營服務規模處於行業第一。

萬科直言，每一位股東都希望萬科健康、穩定、可持續的發展，利益一致、目標一致、方向一致。萬科將動員各方力量，充分調配資源，竭盡所能、全力以赴，共同推動公司重歸健康發展的軌道。