108輪競價、溢價40.74%，中海23.70億斬獲深圳龍華地塊

(文/解紅娟 編輯/張廣凱）

7月7日下午，深圳迎來2025年第四場宅地土拍，此次出讓的是龍華民治街道A802-0309宅地。

公開資料顯示，A802-0309地塊位於龍華區民治街道，土地用途為二類居住用地，土地出讓面積21820.58㎡，規劃建築面積61090㎡（其中住宅59870㎡、商業600㎡、托育機構500㎡、物業服務用房120㎡），容積率2.8，起始價16.84億元，起始樓面價27566元/㎡。

值得一提的是，該地塊最初為商業辦公用地，後經調整為二類居住用地。

2025年4月19日，深圳市規劃和自然資源局龍華管理局發佈的關於龍華新城核心地區法定圖則40-04地塊規劃調整的公示顯示，40-04地塊用地面積由22050平方米調整為21820平方米，用地性質由商業性辦公用地（C2）調整為二類居住用地（R2），容積率由“2.5”調整為“2.8”。

文中提到的40-04地塊即是此次出讓的A802-0309地塊。

另需指出的是，該地塊質素較高，因而未拍先火，共吸引了天健、越秀、深鐵、招商、中海、華潤6家房企參與競價。

具體來看，其一，該地塊所在的民治板塊市場需求旺盛。根據中指數據庫監測，民治板塊6月新房成交均價約63848元/平方米，熱銷項目如中建壹品·湖北文旅·鵬宸雲築、中洲迎璽花園等去化速度較快。

其二，該地塊容積率僅2.8，低於深圳多數住宅用地。這意味着，該地塊未來可開發高層低密度社區，提升居住舒適度。

其三，該地塊採用“價高者得”原則，無銷售限價、無70/90户型比例限制、無配建保障房要求，開發靈活性較高。競得人需承諾提供“交房即發證”服務，並在1年內開工、4年內竣工。

此外，深圳新房庫存持續走低，截至6月底去化週期僅7.6個月，加劇了開發商對優質地塊的爭奪。該地塊的成功出讓，將進一步推動民治板塊向改善型住區轉型，同時為深圳土地市場注入活力。

得益於此，該地塊在出讓過程中競拍激烈，共經過108輪競價，最後由中海地產以23.70億元競得，摺合樓面地價約38975元/平方米，溢價率達40.74%。

“近期深圳土拍市場的高溢價成交，是 ‘核心地段+低密品質+政策紅利’三重因素共同影響的結果。”中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅表示，未來，隨着優質地塊的推出，深圳土拍市場將進一步分化，核心區域持續高熱，非核心區域保持平淡。

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