上海K11寫字樓出售傳聞背後，新世界發展的資金困局

(文/解紅娟 編輯/張廣凱）

近日，據證券時報報道，新世界發展正對外出售位於上海淮海中路的K11物業寫字樓部分，出讓建築面積約8.05萬平方米。

不過，據《每日經濟新聞》報道，新世界發展否認了這一點：“上海香港新世界大廈（即K11）的寫字樓部分僅對外出租，並不出售。近期有關寫字樓出售，均為中介機構製造的假消息。公司已接到很多人前來詢問，只是暫時還沒有發公告而已。”

“一般企業賣項目，只要沒有完全敲定都不會認。”業內人士向觀察者網表示，新世界發展回應出售K11物業寫字樓部分是假消息，大概率是k11在放風找賣家，如果公開承認資產可能會賣不上價。

戴德梁行華東區資本市場部聯席主管、執行董事盧強也表示，目前上海大宗交易市場還是以價換量階段，一個物業尤其是市中心或相對市中心好位置的物業，只要有合適的價格，基本都能交易完成。當然，談判週期與交易週期都會有。

回溯過往，2013年新世界發展斥巨資將上海香港新世界大廈商業部分精心改造成內地首座K11藝術購物中心，憑藉着創造性地將藝術、人文、自然三大核心元素深度融入商業空間，上海K11迅速成為網紅打卡點。

得益於獨特的商業模式和優質的消費體驗，上海K11吸引了眾多追求高品質生活的消費者，年均客流量超千萬人次，不僅以創新模式和卓越運營在內地市場站穩腳跟，還成為上海乃至全國的文化商業標杆。

然而，時過境遷，如今的市場環境已今非昔比，上海K11寫字樓對於新世界發展而言，似乎正逐漸從昔日的“香餑餑”變成了如今的“燙手山芋”。

儘管新世界發展沒有在2024/2025中期報告中公佈上海k11寫字樓的出租率，但從其公佈香港k11寫字樓出租率、上海k11商場出租率不難推測，上海k11寫字樓的出租率並不太理想。

疊加戴德梁行報告中所揭示的2025年二季度上海甲級寫字樓市場量價繼續承壓、空置率攀升、租金下行的嚴峻態勢，出售上海K11寫字樓這一想法，也就愈發顯得合理且迫切起來。

戴德梁行報告顯示，2025年二季度，上海甲級寫字樓市場呈現量價繼續承壓。數據顯示，本季度淨吸納量僅8.53萬平方米，環比、同比分別下滑18.4%與67.6%。受新增供應衝擊，市場空置率持續攀升，至季度末達23.6%；甲級寫字樓平均租金承壓下行，降至6.99元/平方米/天，環比跌幅1.9%。

租不出去，還不如賣出去。出售寫字樓不僅能夠為新世界發展帶來一筆可觀的資金回籠，在當前資金承壓的嚴峻形勢下，還能夠緩解公司的資金緊張狀況。

雖上海 K11 寫字樓是否出售的傳聞甚囂塵上，雖其真實性尚待確認，但新世界發展資金承壓的嚴峻態勢已如烏雲般籠罩在市場之上。

克而瑞地產研究報告指出，截至2024年底，新世界發展持有現金219億港元（包括受限制現金4億港元），而一年內到期的有息負債高達326億港元，現金短債比0.67。此外，長期有息負債為1188億港元。

從債務結構看，2024年底，新世界發展的有息負債合計1514億港元，其中主要為無抵押的銀行貸款，規模約810億港元，佔比53%。

為迅速改善其流動性狀況，新世界發展正尋求在2025年6月底前完成其價值875億港元（約112億美元）的貸款再融資，原因是新世界發展現有貸款的一項契約豁免將於下月到期。

可惜的是，雖有媒體在5月23日報道新世界發展已獲得約10家銀行承諾參與其貸款再融資，但承諾終究只是承諾，還未落實。

直到6月30日，新世界發展才發佈利好消息，宣佈已達成新銀行融資及經統一銀行融資協議，協議合共涵蓋約882億港元現有境外無抵押金融債務。

但需要注意的是，在尋求貸款再融資到達成協議之間，新世界發展共有4筆美元永續債需要派息。

具體來看，分別為7億美元有擔保優先永續資本證券（A系列永續證券）、12億美元有擔保優先永續資本證券（B系列永續證券）、5億美元有擔保優先永續資本證券（C系列永續證券）、10億美元有擔保優先永續資本證券（D系列永續證券）。

克而瑞地產研究報告指出，由於永續債採用相對固定的票面利率計息，新世界發展永續債相應持有人的應占淨利始終維持在20億港元左右。

這與新世界發展的業績形成了鮮明的對比。數據顯示，2023/2024財年，新世界發展實現營業收入358.26億港元，其中主營業務收入357.82億港元，同比減少62%；公司實現持續經營業務核心經營溢利68.98 億港元，同比下降18%；由於非現金減值同撥備及處置NWS非現金虧損，公司實現持續經營歸母淨利潤-118.07億港元。

在業績承壓、875億港元貸款再融資還未落實的基礎上，新世界發展並沒有如期派息，而是宣佈4筆美元永續債將延遲派息。

需要指出的是，永續債，又稱無期債券，簡單來説是沒有明確到期期限的債券，投資者可以通過永續債定期獲得利息，但本金贖回時間卻由發行者自行安排。永續債在會計賬目裏歸為所有者權益，而非負債。

換句話説，永續債雖然不計入負債，但明股實債的屬性導致其在不斷吞噬企業利潤。

可以參考的是，此前有媒體報道，恒大永續債利率設計為2+N模式，即在存續期的前兩年公司所需支付的利息較低，但在第三年起就跳高至30%。若企業未及時償還貸款，利息將像雪球般越滾越大。

正因如此，在一般情況下，企業都會將及時派發永續債利息視為重中之重，不敢有絲毫懈怠。而新世界發展此次 4 筆美元永續債延遲派息，無疑被業內視為流動性緊張的強烈信號。

受此影響，公告發布後的第一個工作日，新世界發展股價不斷下跌，收盤價定格在4.48 港元/股，跌幅高達 6.47%，市場信心遭受重創。

新世界發展出售上海K11寫字樓的傳聞，無論最終是確有其事還是虛驚一場，都已然成為市場審視其資金困境與戰略調整的一扇窗口。在業績下滑、債務高企、永續債利息難付的多重壓力下，新世界發展正站在命運的十字路口。

出售寫字樓若能成行，或許能為其贏得喘息之機，緩解資金緊張局面，為後續的業務調整與戰略轉型爭取時間；但若交易受阻，公司還需另尋他法，在降本增效、資產優化等方面下更大功夫。