時隔十年再開重磅中央城市工作會議，如何解讀？

（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

7月15日的中央城市工作會議召開，會議針對房地產未來發展作出了重要的部署，重點提到“加快構建房地產發展新模式”，為房地產市場劃定了新路子、高品質、控風險的發展路徑。

作為一項城市發展領域最高規格的會議，中央城市工作會議在歷史上極為罕見，上一次是10年前的2015年，此後房地產市場出現重大反應。而再上一次的會議，更是要追溯到1978年了。

本次會議總結了我國城市發展成就，分析城市工作面臨的形勢，明確做好城市工作的總體要求、重要原則、重點任務，並對進一步做好城市工作作了具體部署。

會議指出，黨的十八大以來，黨中央深刻把握新形勢下我國城市發展規律，堅持黨對城市工作的全面領導，堅持人民城市人民建、人民城市為人民，堅持把城市作為有機生命體系統謀劃，推動城市發展取得歷史性成就，我國新型城鎮化水平和城市發展能級、規劃建設治理水平、宜業宜居水平、歷史文化保護傳承水平、生態環境質量大幅提升。

在總體目標方面，提出以建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市為目標，以推動城市高質量發展為主題，以堅持城市內涵式發展為主線，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結構優化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國特色城市現代化新路子。

在會議部署城市工作的7個方面重要工作中，在涉及到房地產相關的表述中提到，一是要着力建設舒適便利的宜居城市。堅持人口、產業、城鎮、交通一體規劃，優化城市空間結構；加快構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造；大力發展生活性服務業，提高公共服務水平，牢牢兜住民生底線。

二是要着力建設安全可靠的韌性城市。推進城市基礎設施生命線安全工程建設，加快老舊管線改造升級；嚴格限制超高層建築，全面提升房屋安全保障水平；強化城市自然災害防治，統籌城市防洪體系和內澇治理；加強社會治安整體防控，切實維護城市公共安全。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，中央城市會議的召開，在當下有着面臨轉型壓力的背景。目前外需回落、房地產大趨勢下行、基建基本飽和的情況下，外部競爭和備受擠壓的壓力下，要將內需和消費打造成為新增長動力和引擎。

“城市發展方式從增量轉向存量，從外延向內涵，從關注物質到關注人，從硬件填充到軟性治理能力打造，從房地產單邊突進到統籌房地產與產業、就業和人口等，這些都是非常巨大的變化。”李宇嘉表示，地方的領悟力、執行力、理解力還未到位，需要中央會議來部署、動員。

58安居客研究院院長張波認為，會議的主題是推動城市高質量發展，但在具體推進路徑上是堅持城市內涵式發展為主線，以推進城市更新為重要抓手，並強調要走出一條中國特色城市現代化新路子。

他表示，“加快構建房地產發展新模式”，這一表述延續了房地產調控的政策主線，並在實施路徑上更強調供需雙向改革：“用‘雙軌制’重構住房供給結構，商品房建設需 ‘嚴控增量、優化存量、提高質量’，同時以需定建擴大保障性住房供給。”

同時，會議明確我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。

張波認為，一方面“建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子” 就是房地產高品質發展方向，房地產也將從規模擴張轉向質量競爭；另一方面，推進商品住房銷售制度改革，並有序推行現房銷售並優化預售資金監管，這一舉措旨在降低交付風險、提升住房品質。

發展方向的變化，意味着房地產發展將進入新的階段。李宇嘉認為，後續存量盤活、更新、空間資源整合，會帶來新的機遇，房地產的重點，將轉為開發、建設、改造、運營並重，房地產對經濟的作用，將從“發動過引擎”轉為“穩定器”。

另外，存量時代下，二手房交易佔比提高，以及城市更新推進，對家居、家電、家裝、裝飾、裝修、建築建材、租賃等業務有很強的帶動作用。“這本身就是房地產迴歸民生、大宗消費的體現。”李宇嘉表示。

同時，增量房地產業仍然有一定機會。李宇嘉認為，一方面是城市更新規劃驅動空間資源、資產的升級和疊加，帶來空間價值提升；另一方面是土地利用政策的創新和調整，加大存量土地開發，新增土地提高價值。

隨着居住改善需求得到激發，房地產拉動經濟的方式，將從支持城市擴張，轉為參與城市更新及提供高附加值的服務，行業未來會湧現出一批會盤活、懂運營的經營性企業：“例如現在已經到來的REITs時代，未來這將利於帶動社會資本、居民資金進入存量物業市場，共同探索存量時代的價值新藍海。”

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