國務院公佈《住房租賃條例》：嚴禁虛假房源，增加租賃住房供給

（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

7月21日晚間，國務院總理李強日前簽署國務院令，公佈《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）。《條例》共7章50條，包含規範出租承租活動、規範住房租賃企業行為、規範經紀機構行為、強化監督管理、嚴格責任追究等內容。《條例》將於9月15日起施行。

根據條例，一是明確總體要求。強調住房租賃市場發展應當貫徹黨和國家路線方針政策、決策部署，堅持市場主導與政府引導相結合，鼓勵多渠道增加租賃住房供給，培育市場化、專業化住房租賃企業。

二是規範出租承租活動。規定用於出租的住房應當符合建築、消防等方面的法律、法規、規章和強制性標準，不得危及人身安全和健康，非居住空間不得單獨出租用於居住；出租人和承租人應當實名簽訂住房租賃合同，以及出租人和承租人應當遵守的行為規範等。

三是規範住房租賃企業行為。規定住房租賃企業應當發佈真實、準確、完整的房源信息，建立住房租賃檔案，健全內部管理制度；從事轉租經營的，按規定設立住房租賃資金監管賬户。

四是規範經紀機構行為。規定住房租賃經紀機構發佈房源信息前應當核對並記錄委託人的身份信息、住房權屬信息，實地查看房源並編制住房狀況説明書；對收費服務項目明碼標價。

五是強化監督管理。明確設區的市級以上地方人民政府應當建立住房租金監測機制，定期公佈租金水平信息；縣級以上地方人民政府房產管理部門應當會同有關部門和行業組織根據信用狀況對住房租賃企業及其從業人員等實施分級分類監管；行業組織應當加強行業自律管理。

六是嚴格責任追究。對出租人、承租人、住房租賃企業、住房租賃經紀機構以及政府有關部門工作人員的違法行為，分別規定了嚴格的法律責任。

對住房、合同、行為規範等進行明確

司法部、住房城鄉建設部負責人就條例有關問題回答了記者提問時，提到《條例》出台的背景時表示，近年來，我國住房租賃市場不斷發展，同時也面臨市場秩序有待規範、市場化、專業化的機構主體發展不足；住房租賃經紀機構在房源信息發佈、費用收取等方面還存在不規範行為；對住房租賃活動的監督管理仍需強化等等問題。

具體到如何規範出租和承租行為，保護出租人和承租人的合法權益，條例從以下幾個方面作了明確規定：

一是對用於出租的住房提出明確要求。規定用於出租的住房應當符合建築、消防等相關規定和強制性標準，不得危及人身安全和健康；廚房、衞生間、陽台、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間不得單獨出租用於居住；租賃住房單間租住人數上限和人均最低租住面積應當符合設區的市級以上地方人民政府規定的標準。

二是加強合同管理。規定出租人和承租人應當使用實名簽訂住房租賃合同，住房租賃合同應當向所在地房產管理部門備案。

三是明確出租人與承租人的行為規範，特別是針對承租人合法權益保護不到位問題，規定住房租賃合同應當明確約定押金的數額、返還時間以及扣減押金的情形等事項，出租人無正當理由不得扣減押金；出租人解除住房租賃合同應當通知承租人併為承租人騰退租賃住房留出合理時間，不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者騰退住房。

在引導和規範住房租賃企業發展方面，條例一方面明確規定國家完善政策措施，培育市場化、專業化的住房租賃企業，同時加強對住房租賃企業的規範，規定租房租賃企業應當具備的自有資金、從業人員和管理能力等，並需要向所在部門報送開業信息。

要求發佈的房源信息應當真實、準確、完整，不得發佈虛假或者誤導性房源信息或者隱瞞、拒絕提供擬出租住房重要信息；建立住房租賃檔案，健全內部管理制度；向房產管理部門報送其經營的租賃住房信息；從事轉租經營的，按規定設立住房租賃資金監管賬户，並通過該賬户辦理住房租賃資金收付業務。

對於通過經紀機構租賃住房，條例對於租賃機構自身，以及規定住房租賃機構發佈的房源信息，提出明確要求。

專家：遏制虛假房源等信息，市場機遇在存量資產盤活

58安居客研究院院長張波表示，《住房租賃條例》的實施，將對住房租賃市場現存的虛假房源、哄抬租金、租金貸亂象等問題起到較大的遏制作用：“例如條例對發佈虛假或者誤導性房源信息進行了相關嚴禁性要求，並對房源查驗等方面提出了源頭管理的要求，加之對於發佈虛假或誤導性房源信息等情況有相應的處罰，都將大大有助於減少虛假房源的出現。”

同時，條例中提出鼓勵多渠道增加租賃住房供給，培育市場化、專業化住房租賃企業，張波認為，租賃市場將進入“機構化運營、品質化升級、金融化助力” 的新階段。

“條例實施後，租賃住房供給將形成 ‘政府保障+市場主體’雙軌制。保障性租賃住房通過收購存量商品房、非居改租等方式快速擴容；另一方面，市場化主體通過長租社區開發、存量資產盤活等方式佔據主導地位。”

他認為，未來機會在於存量資產盤活，和大數據+AI為行業提供幫助：“條例支持企業盤活改造老舊廠房、商業辦公用房、自持商品住房等用於租賃，多渠道增加租賃住房供給。開發商將滯銷商品房、酒店、寫字樓改造為租賃住房，通過 ‘整租運營’獲取穩定現金流。”

同時，通過構建集房源管理、租客匹配、租金支付、售後服務於一體的數字化平台，可通過大數據分析優化房源配置和定價策略。

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