虧本14億甩掉深圳7塊地，華髮股份急補現金流

(文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

當“冰雪熱潮”降温，冰雪文旅也成了房企需要甩掉的包袱。

在拿地5年之後，華髮股份決定將深圳前海7宗用於冰雪世界的商業地塊“割肉”脱手，讓深圳市土地儲備中心收儲。

雖然收儲價格較拿地價格折損約14億元，但華髮選擇儘快丟掉包袱，收回現金流。

華髮股份在7月末晚間發佈了土地回收公告，宣佈深圳市土地儲備中心以44.05億元的價格，將全資子公司融華置地持有深圳前海冰雪世界7宗地塊收儲，總面積約為7.0468萬平方米。

收儲完成後，這次交易產生的虧損，將超過公司2024年經審計淨利潤的50%。

儘管如此，在當前的行情下，華髮股份至少能回收大筆現金流，緩解當前的資金壓力。

而在經歷高點拿地、合作方退出、土地價值縮水、建設工程“騎虎難下”的情況下，對於華髮股份而言，退地收儲，似乎已經是眼下為數不多的解決方案。

熱門文旅地塊歷經波折被“甩包袱”

從高點拿地到黯然收儲，華髮深圳前海冰雪世界可謂歷經波折。

2020年11月，華髮股份和融創中國以127.1億元價格，聯手拿下深圳寶安沙井總面積43.68萬平方米地塊，計劃建設融創華髮深圳冰雪文旅城，按照當時的規劃，建設期到2026年12月。

彼時正是冰雪文旅如火如荼之際，融創也大舉以冰雪為主題壓寶文旅地產，先後在廣州、成都、昆明、西安等地推出冰雪文旅項目。因此，深圳冰雪文旅城最初以融創為主導，項目持股51%，華髮股份持股49%。

僅僅一年後，融創就因流動性危機暫停了項目，並在市場尋求買家，但遲遲無人接盤。直到2023年1月，也就是拿下冰雪文旅城2年後，華髮股份作為地塊另一方股東，以35.8億元收購了項目51%的股權及債權，將這一地塊作為全資項目，並更名為現在的“深圳前海華髮冰雪世界”。

冰雪世界規劃龐大，總建面積約131萬平方米，總投資約367億元，其中包括室內雪世界冰雪中心、人才房、辦公集羣、主題商業等等。

然而能夠快速資金迴流的，還是人才房部分。2023年3月，人才房進行公開申購，項目均價約為3萬元/平方米，到去年底已經交付3700套，今年5月還在深圳寶安區住建局放開了65套房源的銷售申購。室內滑雪場和酒店部分，則計劃在今年10月開業。

被收儲的地塊主要為項目的商業用地，包括辦公、地上地下商業以及公共設施配套。相較於住宅，商業、寫字樓項目的資金回報週期更長，尤其在房地產行業整體下行期，非核心區的大宗資產的縮水幅度更大，交易週期也更長。

從公告的價格來看，地塊原值為58.41億元，收儲價格約為44.05億元，減值縮水約14億元，估值增值率為-24.59%，相當於土地價值打了7.5折。

有業內人士指出，這一價格在當下的行情下，已不算“賤賣”：“冰雪世界地塊位置比較偏遠，不算深圳核心區，周圍項目折價也不止這個數。可以參照的是7月份深圳世茂龍崗的的深港綜合體項目，12宗地塊價格176億元，收儲價格68億元，不到4折水平。”

華髮股份在公告中稱，這次交易是為了加快推進公司滯重地塊盤活工作，降低資產流動性風險，規避持續開發存在的市場風險，盤活沉澱資產，回籠資金。通過收儲，能夠進一步優化公司現金流狀況。通過政府收回收購方式預計回籠資金超40億元，將增強公司流動性。

收儲“補血”流動性，管理層接連更迭

增強流動性，可能是華髮股份迫切的需求點。

和融創中國聯手拿地的2020年，華髮股份當年的營收為510億元，較上年的營收攀升了53.87%；歸母淨利潤達到29.02億元，當年期末的在手現金及等價物餘額為426.11億元。

到了接盤融創股權的2023年，華髮股份營收攀升至721.45億元，成為歷年來營收金額的頂峯。

但此時歸母淨利潤額反而下滑至18.38億元，出現29.58%的同比降幅。而當年的期末在手現金及等價物則是454.69億元，雖然相對較為充裕，但已經比前一年減少了75.21億元。

時至2024年末，華髮股份營收已經降至599.92億元，同比降幅達到16.84%；歸母淨利潤額更是縮水至9.51億元，同比大幅下滑48.24%。

期末現金餘額更是出現近年來最大的降幅，到年末水平降至325.65億元，較上年水平減少了129.04億元，降至2020年以來最低水平。

財報顯示，截至去年末，華髮股份1年內到期的非流動負債為200.41億元，加上連年縮緊的在手現金額，資金流表現並不寬裕。

因此，雖然“斷尾”收儲損失了華髮股份去年約一半的年度淨利潤，但至少能夠為較為緊張的現金流進行補充。

事實上，甩掉沉重的沉澱資產，對未開發的商業地塊止損，也標誌着是珠海國資持續深化改革力度，調整房地產戰略佈局。從更長的時間週期看，在管理層方面，也進行着同步的調整。

包括冰雪世界等眾多地產項目在內，華髮股份的諸多重要地產項目，是原華髮股份董事局主席李光寧在任時期的重要工作成果。這位華髮體系的“老人”，自1998年加入華髮股份以來，歷任公司董事局秘書、董事、董事局副主席、總裁等職務，並2014年起擔任公司董事局主席。

在李光寧帶隊期間，華髮股份從2012年開始開啓“立足珠海、面向全國”的發展戰略，形成全國化銷售戰略，並從2020年開始，銷售額實現超過千億。

伴隨着房地產行業進入大發展時期，李光寧也在集團內被委以重任。

2012年，珠海國資委發發文，任命李光寧為珠海華髮集團有限公司董事長、法定代表人。

但到了2019年1月，華髮集團對李光寧的介紹則已經是總經理職務。

今年1月，華髮集團進行人事變動調整，任命謝偉為公司黨委書記、董事長，李光寧繼續擔任總經理，兼任華髮股份董事局主席。時間推進至5月末，華髮股份再發公告，宣佈董事局主席李光寧因工作調整，調任珠海科技產業集團有限公司負責人，申請辭去在華髮股份的董事局主席、董事及在公司擔任的其他所有職務。原董事局副主席郭凌勇則接棒李光寧，被選為新一任董事局主席。

珠海科技集團由華髮和格力兩大珠海國資集團整合而來，今年5月正式掛牌成立。公開信息顯示，謝偉擔任董事長，李光寧則任公司總經理、董事。

這似乎也是當下房地產行業命運發展下的一個縮影：當熱潮退去賣點降温，曾經的熱門項目成為房企甩手的包袱，曾經的行業領軍人物已踏上新的征程。