對話蜜蜂科技賈凡：資產價值回調期，存量盤活能力將加劇行業分化

（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

今年7月的中央城市工作會議，對房地產未來發展提出加快構建房地產發展新模式的要求，要求城市從增量擴張階段轉向存量提質增效為主，為存量盤活，更新、空間資源整合提出更高要求。

相較於存量住宅，寫字樓、產業園、辦公樓宇等存量空間的盤活，對運營方的要求更高。這其中，如何在資產價值與租賃回報至今找到平衡，是當下運營方存在的難點。

“最近幾年國內面臨資產價值重構，但對於運營方而言，並不是一件壞事。”蜜蜂科技BEEPLUS董事長賈凡近期對觀察者網表示，過去很多由於國內資產價格過高，造成資產租售比一直處於低位，

“隨着低資產價值的下降，對於提高租售比而言，是最直接的方式。”賈凡認為，行業未來一定會產生分化，運營能力對於資產價值的影響和重要性，也會由此凸顯。

他坦言，當下對於蜜蜂科技這類資產運營方而言，是進行更大擴展的好時機：”當資產端供大於求的時候，資產方對於運營方的需求高於過往。過去他們不愁租，沒有改造需要，但只有在資產端感到壓力的時候，才會需要專業運營方去做空間去化。”

作為一家成立10年的資產管理運營商，蜜蜂科技BEEPLUS目前在華東、大灣區等全國9座城市對40個產業園區和樓宇載體進行配套運營和資產管理，通過進行產業導入、產業培育，面向青年人進行辦公與生活場景融合，服務企業超過3500家。

目前，蜜蜂科技已經完成C輪融資，包括珠海大橫琴集團、鷗翎投資等資方參與投資，早前公司估值已經超過15億元。

就在近期，蜜蜂科技先後在南京、深圳兩地新增兩項資產管理項目，南京BEEPLUS研創產業中心項目，位於江北新區研創園，可以提供1人到上百人到商務空間，可以靈活適配不同規模的企業。空間內辦公、生活和社交空間融合，為企業提供從研發到轉化到支持與增值服務。

由於整體經濟環境的變化，近年不少產業園、樓宇載體空置問題嚴重。這其中，不少非民營園區存在的招商難等狀況，成為資產持有者急需解決的問題。

賈凡表示，運營方採用“國企+民企”的合作模式，通過對國企性質的資產持有方進行市場化機制的改造盤活，對建築空間形態進行改造，也對孵化和入駐企業提供對接等服務。

而在當前背景下，企業也看重自身運營成本的控制，因此可以直接入駐的空間，對於孵化型、成長型企業而言，可以節省相當大一筆成本。

同時，企業對於辦公空間的要求，已經不僅侷限於面積、區位、物業管理、租金等高性價比條件，還在於產業鏈的聚集，以及運營方的資源條件等等。

中指研究院《2025中國產業新城運營商評價研究報告》中指出，產業運營商的產業鏈招商模式，正從單一企業引入到全鏈條生態構建模式發展，通過“強鏈、補鏈、延鏈”的系統性策略，產業韌性能夠得到提升，招商邏輯也從“點狀突破”轉向“網狀協同”。

賈凡也認為，當下的資產空間運營，已經不僅是對資產本身的盤活，還需要和當地產業環境相互依存：“一個地區的產業生態發展由非常複雜的系統和要素溝通，包括氣候條件、綠地環境、人居環境、醫療條件、產業龍頭、人才資源等等綜合要素相關。”

蜜蜂科技在落地項目中，對於這一模式也進行了實際運營，例如今年早前入市的南京氣象谷項目中，通過強化周邊高校資源，引入孵化氣象相關產業企業，併為高校孵化企業提供空間，形成產業鏈聚集。

據悉，這一項目今年1月公開入市，目前的入駐率已近50%。同時，蜜蜂科技在大灣區多個項目的入駐率，也超過了95%。

賈凡表示，作為資產運營商，未來一定是瞄準RETIS等資產證券化方向發展：“現實問題依然是由於資產價值過高，租售比較低，導致國內資產發RETIS這條路走起來很難。未來希望我們可以協助資產持有方通過強化運營，在資產價值回調的時期，通過運營帶動，將資本回報率保持在4%-5%的水平，從而實現資產證券化的成功推行。”

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