透過半年報看保利發展的財務韌性與戰略突圍

2025年上半年，房地產市場仍處於深度調整週期。據統計局數據，1-6月，新建商品房銷售面積45851萬平方米，同比下降3.5%；新建商品房銷售額44241億元，同比下降5.5%。

可以看出，當前樓市基本面依舊承壓，樂觀預期尚未形成。在此背景下，只有少數目標清晰、戰略堅定的標杆房企，才能持續拉開差距，凸顯自身競爭優勢，保利發展正是其中的代表。

8月25日，保利發展發佈2025年半年度報告。報告顯示，上半年保利發展實現營收1169億元，歸母淨利潤27.11億元；毛利率14.6%，略高於2024年全年水平。

業內人士表示，2025年保利發展圍繞“穩經營、提效益、求發展”戰略，成為行業內少數能持續盈利的房企之一，其經營韌性和抗風險能力在市場調整期表現突出。

精準營銷+優質土儲，築牢業績根基

對房企而言，銷售業績不僅是衡量企業競爭力的直觀標尺，更是其在市場下行期保障現金流安全、維繫經營基本盤的關鍵依託。

機構報告顯示，上半年保利發展的銷售額和銷售面積均維持在行業第一規模。具體來看，上半年保利發展實現簽約金額1451.71億元，實現簽約面積713.54萬平方米。

領先的銷售業績離不開公司對市場的精準預判和積極的銷售策略。保利發展表示，年初公司確立了全面搶抓銷售、增量存量分類施策的策略。一季度把握市場窗口，優化產品、提升展示，取得630億元簽約的良好開局；二季度市場有所下行，公司緊抓五一關鍵節點、用好房票安置等政策機會，穩住市場份額。

在存量方面，保利發展推行“老盤新作、全面煥新”，通過推動存量項目調規調產品等方式加速去化。財報顯示，上半年公司存量項目簽約銷售394萬平方米，銷售金額514億元，佔比達35%。

增量項目亦有效改善了上半年的銷售質量。報告顯示，期內公司2022年及之後獲取的增量項目合計簽約金額約937億元，佔比65%，較2024年全年進一步提升了5個百分點。同時，公司38個核心城市銷售貢獻同比提升3個百分點至92%，其中在上海、廣州、成都、西安等9個核心城市排名第一，在石家莊、福州等8個核心城市排名前三，廣佛、太原、石家莊等7個核心城市市佔率突破15%，重點城市競爭優勢持續鞏固。

需要指出的是，土儲的規模充足度與佈局合理性，直接決定銷售業績的可持續性和去化速度。上半年，保利發展持續提高資源投放的精準度，優化土儲結構。

報告顯示，上半年公司在北京、上海、杭州、西安等核心城市新拓項目26個，總地價509億元，總計容面積228萬平方米；拓展金額權益比為87%，穩定在近年較高水平。其中，8個項目已首開銷售，簽約超40億元。

截至6月末，保利發展待售項目計容面積為5855萬平方米，較年初下降403萬平方米。其中，增量項目計容面積約894萬平方米，隨着產品品質與運營效率的系統性提升，將實現較快的開發銷售。

保利發展表示，公司持續升級客研方法論，聚焦38個重點城市重點板塊及高端客户羣，形成的研究成果為投資立項研判提供重要支持。

以客户需求為核心，“三好戰略”驅動品質升級

好產品是打開市場的鑰匙，是贏得認可的基石。近年來，保利發展對“好產品、好服務、好生活”戰略的執着踐行與精準落地，無疑是其實現銷售領跑的核心驅動力。

早在2023年公司提出行業進入“高質量發展的品質時代”時，保利發展便着力構建四階八維全流程品質管理體系。今年上半年，公司更是基於22萬餘條客户調研數據，以“好生活”為綱領，設計策劃“好產品”和“好服務”，在產品體系構建、品質保障、用户服務等領域持續突破。

在產品體系方面，保利發展深化產品品牌體系，建立產品、服務與生活場景的關聯；並基於客研與客户畫像，深化產品品牌與在地文化、生活需求的結合，打造匹配需求的在地化產品。其中，新增的“天奕”子品牌，在廣州、上海的首開均優於立項預期，截至目前累計簽約超75億元。

品質保障方面，公司深化全流程品質管理體系，構建覆蓋投資、定位、建造、交付四階段和設計、宣傳、建造、體驗、交付、服務等八大維度的品質呈現；同時通過53個核心管理動作明確權責與目標，細化品質管理全流程；並依託“100個保式細節”，圍繞“三堂六線”細化工藝指引，保障品質落地。

客户體驗方面，公司上線“端菜行動”，即業主提需求、公司供服務：一方面整合熱線與呼叫中心、編制《服務樓書》響應需求；另一方面開展開放日、推行“貼膜交付”與“一房五驗”，優化體驗與交付質量。

憑藉在產品打造、品質保障、客户服務等維度的創新突破，保利發展獲評“2025尋找中國好房子示範企業”等多項榮譽，位列“2025中國房地產品牌影響力百強企業”榜首。

業內人士表示，好產品是承載居住需求的根本，好生活是兑現居住價值的核心，好服務是維繫客户粘性的關鍵。權威榮譽的背後，不僅是市場對企業的認可，更是對保利發展響應國家“好房子”戰略、推動行業品質升級的肯定。

財務指標穩健優化，“三大主業”構築新競爭力

正是基於精準的投資把控、持續的產品創新，以及對市場需求的深刻理解，在行業整體承壓的背景下，保利發展成為上半年行業內為數不多仍保持盈利的房企之一。

報告顯示，上半年，保利發展現金流充裕、融資渠道通暢、債務結構優化，核心財務指標“穩中有進、持續向好”，展現出強勁的抗風險能力。

現金流方面，上半年保利發展大力搶抓銷售回籠。數據顯示，期內實現銷售回籠1448億元，綜合回籠率100%，同比提高15個百分點；當期銷售回籠率65.3%，同比提升9個百分點。基於此，期內公司經營活動現金淨流入160億元，實現同比由負轉正；期末貨幣資金餘額1386億元，佔總資產比例超10%，另有593億元已售待回籠資金，未來可動用資金充裕。

在融資方面，上半年公司新增有息負債平均成本降低21BP至2.71%，期末綜合成本2.89%，融資成本進一步下降。其中，期內成功發行國內首單現金類定向可轉債，發行規模85億元，6年期綜合成本2.32%。年初至今發行公司債和中期票據95億元，期末直接融資比重提升至21.53%。此外，公司用足政策空間，經營物業貸款淨增29億元，最長期限達30年，期末經營物業貸款餘額339億元。

從結構來看，截至6月末，一年內到期有息負債佔比21.4%，較年初下降2.9個百分點。報告期末，公司資產負債率73.53%，扣除預收款的資產負債率為63.30%、淨負債率為59.64%，較期初分別下降0.82、1.40和3.02個百分點，債務安全穩步提高。

展望未來，保利發展已經為長期發展做好佈局。今年保利發展率先提出“三大主業”中長期戰略規劃，通過“不動產投資開發、不動產經營、不動產綜合服務”創新引領行業新發展模式。

在不動產經營方面，上半年公司實現資產經營收入25.4億，同比提升13%。截至報告期末，公司酒店、購物中心、寫字樓、租賃住房等資產在營面積573萬平方米，較上年末增加39萬平方米。其中在營租賃住房2.6萬間，較上年末增加18%。購物中心板塊推出“開新時光季”，累計吸引客流2530萬人次。社區商業全國新增招商13萬平方米，是去年全年的兩倍。

不動產服務方面，旗下保利物業堅定市場化發展路線，期內新拓第三方項目單年合同金額14.06億元，同比增長17%；第三方在管面積增加至5.5億平方米，佔比達65.9%；第三方物管收入27.78億元，同比增長20%。截至報告期末，保利物業合同管理面積9.96億平方米，在管面積8.34億平方米；實現營業收入84億元，歸母淨利潤8.9億元，同比分別提升6.6%、5.3%。

業內人士指出，在市場調整期內，保利發展一方面實現銷售領跑、財務優化的經營成果，另一方面通過“三好戰略”升級產品服務、依託“三大主業”前瞻佈局，戰略與業績的協同發力，有力彰顯頭部房企的綜合韌性。