進入債務轉換最後一年，龍湖今年再還200多億債務

（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

經過了3年多的降債，龍湖集團即將度過償債高峯期。

龍湖集團近期公佈的2025年中期業績顯示，上半年公司收入587.5億元，同比增長25.4%；公司擁有人應占利潤32.2億元，核心税後利潤率為3%。

其中，地產開發業務收入454.8億元，同比增長34.7%；運營業務收入70億元，同比增長2.5%；服務業務收入62.6億元，同比略有上升；運營及服務業務收入合計132億元，在總營收中的佔比達到22.6%。

龍湖在財報中稱，運營業務及服務業務核心利潤保持增長，是集團核心利潤的主要來源。

這也意味，包括物業、商業、公寓等等強現金流業務帶來的收入利潤支撐，已經超過了傳統的地產開發業務。

從利潤表現來看，龍湖集團上半年表算不上精彩，但對於這家民營房企而言，今年最重要的是壓降債務，順利償債，同時充裕手上的現金流，扭轉公司的債務結構。

龍湖集團CEO陳序平在業績會上表示，過去3年公司已經降了400多億有息負債，到今年年底前還將減少200億，在3年半的時間裏，預計共計降債600多億元：“龍湖正在告別靠融資驅動的增長，借鑑製造業的財務結構，用現金流去壓降負債。”

謹慎投拓，上半年只新增4宗地塊

儘管開發業務仍是龍湖的收入主力，但包括商業、資管、物業、代建等其他四項業務在內的五大航道，業務結構和支撐性正在越發清晰。

其中，上半年公司開發業務營業額454.8億元，交付物業總建築面積352.7萬平方米；累計合同銷售額350.1億元，銷售總建築面積261.4萬平方米。

陳序平表示，在今年8月22日的會議上提出了全力維護樓市“止跌回穩”，包括之後北京、上海都出現了限購放鬆，對市場非常有必要：“房地產行業經過4年的調整，樓市‘止跌回穩’對於經濟包括金融穩定已經非常關鍵。”

他提到，一、二線城市的核心地段仍然缺少“好房子”，核心地段改善需求仍然強勁：“市場短期走勢會看政策刺激力度，中長期仍然看好國內房地產市場的發展。”

據悉，今年上半年，龍湖在上海、重慶、蘇州、貴陽等4座城市新增4宗地塊，新增土儲總建築面積24.9萬平方米。截至期末，持有土地儲備合計2840萬平方米，其中權益佔比為75%。

運營業務方面，主要是在全國一、二線核心城市的商業投資和資產管理，包括長租公寓“冠寓”、活力街區“歡肆”、產業辦公“藍海引擎”等六項業務。上半年運營業務租金收入70億元，同比增長2.5%；運營毛利率77.7%，較上年增長2.3個百分點。

截至期內，龍湖已開業商場共計89個，租金收入55億元，同比增長4.9%，整體出租率96.8%；冠寓已開業12.7萬間，整體出租率95.6%。

服務業務方面主要是為住宅、商業、寫字樓、產業園等多業態提供物業服務，以及代建業務龍智造。

財報顯示，上半年物業服務業務收入62.6億元，同比微增0.02%，但該項業務的毛利率達到30%。截至期末，龍湖的物業在管面積約為4億平方米。

3年降債600多億，龍湖要在今年完成債務結構轉換

對於龍湖而言，今年最為重要的一項任務就是壓降債務。事實上，龍湖在2022年時提出在開發業務上“三提三降”，提前出清、收縮、整合，進行“踩剎車”，由此開啓債務結構轉換的3年。

2025年是龍湖債務結轉換的最後一年，也是最關鍵的一年。財報顯示，截至期末，

龍湖一年內到期債務為256.1億元，在手資金為446.7億元，綜合借貸金額為1698億元，淨負債率為51.2%。

龍湖從2023年開始進入償債高峯期，2023年—2025年期間當年到期債務分別為370.4億元、294億元、256.1億元。隨着年內到期債務的逐年遞減，龍湖將在今年之後，跨過償債高峯期。

因此，今年的償債能力尤為重要。龍湖集團執行董事兼CFO趙軼表示，今年以來，龍湖陸續兑付了100億的國內信用債和35億中債增擔保的中票，公司到年底還有一筆85億元人民幣的海外銀團，已經提前償付了10億元，剩餘部分會在未來幾個月逐步分期償付。

同時，綜合借貸金額的1698億規模，是在去年底減少65億元的基礎上，進一步壓降。

財報顯示，目前龍湖的平均的融資成本為3.58%，較上年全年融資成本下降了42個基點，保持在行業內的較低水平。

趙軼表示，公司將在今年度過債務償還高峯，之後龍湖每年需要歸還的債務將大幅減少。

陳序平在業績會上也重點談到了償債問題。他表示，2022年公司決定用3年時間降負債的時間點時，地產行業很多企業還尚未出險。過去3年，龍湖堅持通過經營性現金流來壓降負債，同時用經營性物業貸去置換信用債，因此公司用3年時間已經降了400億有息負債，加上今年年底前還將減少的600億，3年多的時間減少了600億信用債。

陳序平表示，在行業高歌猛進的時期，儘管很多企業公開的經營性現金流為正，但如果扣掉資本性開支，現金流就是負的，實際是在通過融資在驅動增長。

“龍湖用3年多的時間告別這種增長模式，預計2026年—2028年每年再降100億有息負債，但是3年的壓力也只相當於今年1年。所以過了高償債高峯之後，龍湖的債務結構將得以轉換，償債壓力將大幅下降，但同時運營及服務業務帶來的現金流還會持續，這將構成龍湖未來的基本盤。”