上市房企分化加劇：過半企業盈利，萬科虧掉119億

(文/解紅娟 編輯/張廣凱）

隨着2025年中報披露落下帷幕，房地產行業上半年的業績格局愈發清晰。

同花順iFinD最新數據顯示，截至9月9日，A股市場已有91家房地產企業交出上半年“成績單”，其中，50家房企實現歸母淨利潤為正，41家則陷入不同程度的虧損泥沼。

在這之中，又以保利和萬科反差最為明顯，前者賺了27億，後者卻虧掉119億。

央國企成“中堅力量”

“頭部成績”也難掩行業整體的深度調整壓力。

同花順iFinD數據顯示，在已披露中期業績的房企中，保利發展、濱江集團、招商蛇口、南京高科、新城控股、陸家嘴等十家企業憑藉亮眼的盈利表現，躋身淨利潤前十陣營，成為行業深度調整期的“中堅力量”。

具體來看，保利發展以27.1075億元的歸屬於母公司所有者淨利潤位居已披露中報A股房企榜首。

但這一“頭部成績”背後，保利發展並未改變營收利潤雙降的局面。數據顯示，2025年上半年，保利發展實現銷售面積714萬平方米，同比下降25.2%；實現銷售金額1452億元，同比下降16.3%；實現營業收入1169億元，同比下降16.1%；歸母淨利潤27億元，同比大幅下滑63.5%。

對於保利發展多重數據的背離，國信證券研究報告指出，因房地產項目結轉規模下降，保利發展營業總收入同比下降；受行業和市場波動影響，結轉項目盈利能力下降，相關利潤指標相應同比下降。

換言之，即使作為央企控股的龍頭房企，保利發展能在行業深度調整期通過全國化項目結轉維持利潤規模的相對領先，但也難以完全脱離行業週期影響，面臨規模與利潤的平衡仍面臨挑戰。

濱江集團雖以18.5268億元位居淨利潤第二位，但卻是實打實的業績增長代表。

數據顯示，2025年上半年，濱江集團實現銷售額527.5億元，同比下降9.4%，雖有所下滑但優於克而瑞百強房企平均同比下降11.7%，位列克而瑞全國房企排行榜第10位，民營企業第1位。

得益於此，濱江集團2025年上半年營收利潤雙雙增長，公司實現營收454.49億元，同比上升87.8%；實現歸母淨利潤18.53億元，同比上升58.87%。

“濱江集團的逆勢增長，核心源於對杭州及長三角核心區域的深度深耕。”業內人士表示，多年來，公司聚焦高能級城市改善型住宅市場，精準把握區域客户需求，憑藉高品質產品打造能力與良好品牌口碑，在行業下行週期中仍保持項目去化優勢，同時通過集中結轉優質項目，推動營收和利潤雙增長。

招商蛇口則以14.4819億元的淨利潤位列第三。

數據顯示，招商蛇口2025年上半年實現簽約金額888.9億元，同比減少11.9%；簽約面積335萬平方米，同比減少23.6%；對應的銷售均價2.65元/平米，同比提高15.29%。

值得一提的是，雖然在房地產下行的背景下，招商蛇口銷售額有所下滑，但排名較上年提升一位，位居克而瑞排行第四。

同時，2025年上半年，招商蛇口實現營業收入514.9億元，同比微增0.4%，歸母淨利潤14.5億元，同比增長2.2%。業績增長主要因為結轉產品差異使得開發業務項目結轉毛利率同比上升，上半年整體毛利率14.4%，同比提升2.4個百分點，開發業務毛利率16.3%，同比提升3.4百分點。

作為央企背景的綜合性房企，招商蛇口的穩健表現一方面源於“地產開發+園區運營+郵輪產業”的多元業務佈局，有效分散了單一房地產開發的風險；另一方面，公司持續優化產品結構，聚焦核心城市優質項目結轉，提升了整體毛利率水平，從而在銷售規模小幅下滑時實現利潤正增長。

此外，南京高科上半年淨利潤為13.8101億元；新城控股錄得8.9486億元淨利潤；陸家嘴、城建發展、中新集團、中華企業、張江高科也分別以8.1536億元、6.0837億元、5.9152億元、5.2099億元、3.6915億元的淨利潤，成功躋身前十行列。

這些企業或憑藉對核心城市的精準佈局，或依託特色化的業務模式，或抓住了細分市場的需求紅利，在上半年實現了盈利突破。

萬科鉅虧119億

然而，房地產行業並非一片坦途，大部分企業面臨着嚴峻的盈利挑戰。但令人意外的是，龍頭房企萬科A成為此輪A股中報虧損最嚴重的房企。

具體來看，上半年萬科營業收入1053.2億元，同比下降26.2%。扣除營業税金及附加後，毛利潤為693.8億元，同比微增1.3%；毛利率為6.59%，同比微增1.79個百分點，仍然在低位徘徊。

由於期內對聯營企業和合營企業的投資收益從上年的盈利4.96億元變為今年的虧損8.05億元，加上期內存貨跌價損失擴大，萬科期末淨利潤虧損同比擴大至108.65億元，歸母淨利潤虧損119.47億元。

不僅是淨利潤，萬科的全口徑銷售額降幅也是TOP10房企中最高的。

克而瑞地產研究指出，2025年上半年萬科全口徑銷售額降幅是TOP10房企（加權平均降幅為13.4%）中最高的，且是唯一一家高於20%的，銷售承壓明顯。數據顯示，2025年上半年萬科實現合同銷售金額691.1億元，合同銷售面積538.9萬平方米，同比分別下降45.7%、42.6%。

深究原因，作為行業標杆，萬科的鉅虧既受行業整體需求收縮影響，也與其前期多元化佈局的投入壓力、部分區域項目去化緩慢及結轉週期錯位有關；疊加市場下行期結轉項目毛利率下滑，最終導致利潤端出現大幅虧損。

繼萬科後，*ST金科以虧損75.2250億元、華夏幸福以虧損68.2738億元位居A股上市房企淨利潤倒數第二名和第三名。

其中，ST金科的鉅額虧損與公司長期面臨的債務危機、項目停滯及退市風險密切相關，資金鍊緊張導致其既難推進新項目開發，也無法通過優質項目結轉改善業績；華夏幸福則受此前產業新城模式遭遇的現金流困境持續影響，部分區域項目去化不暢、回款乏力，疊加資產減值計提，進一步放大了虧損規模，反映出單一產業模式在行業週期中的脆弱性。

此外，同花順iFinD數據顯示，在已披露半年報的房企中，金地集團、信達地產、首開股份、北辰實業、*ST中地、金融街等多家企業位列淨利潤後十位，盡顯行業深度調整期的“寒意”。

上述業內人士表示，這類企業的虧損，一方面源於行業普適性壓力，市場需求疲軟導致銷售規模下滑，同時結轉項目因前期拿地成本高、市場定價受限，盈利能力被大幅壓縮；另一方面，部分企業自身存在區域佈局過於集中、產品定位與市場需求錯配、資金週轉效率偏低等問題。

“在行業下行週期中，這些短板被進一步放大，最終體現為利潤端的大幅滑坡。”該業內人士説道。