房東不得隨意減扣押金！租房新規下週一施行，專家解讀來了

（文/朱道義 編輯/張廣凱）

下週一（9月15日），我國首部專門規範住房租賃活動的行政法規——《住房租賃條例》將正式施行。《條例》對出租承租活動，住房租賃企業和經紀機構的行為等都做了明確的要求。

這部條例的出台，標誌着住房租賃市場，將從“野蠻生長”正式邁入依法規範成長的新階段。

住房標準、合同管理、承租人保護，都有了更細緻的規定

《條例》如何保護出租人和承租人的合法權益？主要分為三點措施。

首先，其對用於出租的住房提出明確要求，擴大了“不可租”房源名單：1、用於出租的住房應當符合建築、消防等相關規定和強制性標準，不得危及人身安全和健康；2、廚房、衞生間、陽台、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間不得單獨出租用於居住；3、租賃住房單間租住人數上限和人均最低租住面積應當符合設區的市級以上地方人民政府規定的標準。

其次，加強合同管理。出租人和承租人應當使用實名簽訂住房租賃合同，住房租賃合同應當向所在地房產管理部門備案。

最後，針對承租人合法權益保護不到位的問題，《條例》規定：1、住房租賃合同應當明確約定押金的數額、返還時間以及扣減押金的情形等事項，出租人無正當理由不得扣減押金；2、出租人解除住房租賃合同應當通知承租人併為承租人騰退租賃住房留出合理時間，不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者騰退住房。

對於上述政策，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向觀察者網指出，“本次條例，主要是為住房租賃市場的健康發展。2020年提出意見稿的時候，正是住房租賃市場出現較多亂象的時候，包括長租公寓暴雷的問題也相對頻繁。如今有了一些法律法規上的支持，也強化了市場監管部門的責任，有助於根除大城市住房租賃遺留的一些頑疾。”

同時他強調，押金是住房租賃中非常關鍵的一項內容，也是糾紛較為集中的領域。“本次條例中，新增了租賃合同應約定扣減押金的情形，並明確出租人和承租人應當使用實名簽訂住房租賃合同，優化了備案模式（涉及平台、備案主體和服務要求等），這都有利於明晰責任邊界、減少押金糾紛等租賃扯皮現象，對租客和房東都有較好的保障作用。”

加強培育更規範化、專業化的住房租賃企業

值得注意的是，在引導和規範住房租賃企業發展方面，《條例》也作出了相關規定。

住房租賃企業，是指以自有住房或者依法取得經營管理權的他人住房開展住房租賃經營業務的企業。

《條例》明確規定：1、住房租賃企業應當具備與其經營規模相適應的自有資金、從業人員和管理能力，向所在地房產管理部門報送開業信息；2、發佈的房源信息應當真實、準確、完整，不得發佈虛假或者誤導性房源信息或者隱瞞、拒絕提供擬出租住房重要信息；3、住房租賃企業應建立住房租賃檔案，健全內部管理制度，不得非法收集、使用、加工、傳輸或者非法買賣、提供或者公開他人個人信息；4、住房租賃企業應向房產管理部門報送其經營的租賃住房信息；5、從事轉租經營的按規定設立住房租賃資金監管賬户並通過該賬户辦理住房租賃資金收付業務。

此外，考慮到實踐中存在自然人從事轉租業務且規模較大的情況，《條例》還規定，自然人轉租他人住房開展住房租賃經營業務，經營規模達到國務院住房城鄉建設主管部門會同國務院市場監督管理部門等有關部門規定標準的，適用本條例有關住房租賃企業的規定。

上海中原地產首席分析師盧文曦則向觀察者網表示，“上述政策的本質是規範市場、約束市場的一種行為，對於承租人來説也是好事，越來越規範的市場更有利於他們的合法權益。”

實際上，住房租賃市場的規模體量正與日俱增，出台相關政策確實勢在必行。

據中指研究院最新發布的《2025年8月中國住房租賃企業規模排行榜》,今年8月全國TOP30集中式長租公寓企業，累計開業房源量達139.8萬間，較7月增加約0.89萬間；累計管理房源量達198.7萬間，較7月增加約0.53萬間。

談及許多承租人關心的政策對於房租價格的影響，盧文曦也進一步指出，“不會對整體價格產生太多影響，目前市場上的供需關係已經頗為成熟穩定，且市場結構越來越多元，保障性供應逐漸增多，無需擔心租賃價格突然飛漲的問題。”

從中指研究院統計數據來看，8月份畢業季效應逐漸消退，住房租賃需求釋放節奏放緩，重點城市租金環比跌幅略有擴大，50城住宅平均租金為34.88元/平方米/月，環比下跌0.15%，同比下跌3.76%。