境外個人境內限購房令取消？系誤讀，只是結匯支付優化

近日，國家外匯管理局發佈《國家外匯管理局關於深化跨境投融資外匯管理改革有關事宜的通知》（下稱《通知》）。在房地產政策相關內容中，一是縮減資本項目外匯收入及其結匯所得人民幣在境內支付使用的負面清單，二是便利境外個人境內購房結匯支付。

國家外匯管理局副局長、新聞發言人李斌強調，境外個人境內購房結匯支付便利僅是在銀行辦理資金結匯支付時的審核程序優化，並未改變現行境外個人境內購房政策。享受政策便利的前提是境外個人符合房地產主管部門和各地購房資格條件。

港澳居民購房結匯支付便利推廣至全國

近年來，我國積極推動金融領域改革開放，做好金融“五篇大文章”。國家外匯管理局按照系統集成、穩妥有序的思路持續深化改革、擴大開放。在充分調研銀行、企業、個人有關外商直接投資（FDI）、跨境融資、資本項目收入支付等外匯業務意見建議的基礎上，制定了《通知》。

《通知》旨在進一步提升跨境投融資便利化水平。對於在資本項目收入支付方面帶來哪些便利，李斌表示，一是縮減資本項目外匯收入及其結匯所得人民幣在境內支付使用的負面清單，取消不得用於購買非自用住宅性質房產的限制。二是優化資本項目外匯收入支付便利化業務。允許銀行依據客户合規經營情況和風險等級等，自行決定事後隨機抽查的比例和頻率，提升企業便利化業務體驗，助力優化外資來華投資興業環境。三是便利境外個人境內購房結匯支付，將在粵港澳大灣區試點實施的港澳居民購房結匯支付便利推廣至全國。

《通知》出台前，境外個人境內購房辦理資金結匯支付，需提供房地產主管部門出具的購房備案證明文件，而房地產企業或二手房出讓方通常要求先收到首付款才辦理網籤。

為解決業務實際辦理中的困難問題，在深入調研基礎上，國家外匯管理局此前針對港澳居民在粵港澳大灣區內地城市購房試點實施“先結後補”便利措施，即購房者在取得房地產主管部門的購房備案證明文件之前，可先憑購房合同或協議先行辦理結匯支付，後續再補交備案證明文件。

人民銀行廣東省分行為優化置業結算支付流程，發佈了《港澳居民購買粵港澳大灣區內地城市房產結算支付便利化業務指引》，實現境外購房款直接匯入內地房企相關賬户、無需在境內銀行辦理開户的“一步到位”資金結算服務。採取“先付房款後補材料”的方式，優化跨境購房的結算支付流程。

截至2025年1月末，該行累計為港澳居民辦理2603筆在粵港澳大灣區內地城市購房支付業務，資金摺合人民幣29.93億元，有效滿足了港澳居民在大灣區內地城市安居置業的需求，為跨境長者置業養老提供了有力的金融支撐。

李斌表示，相關試點取得積極反響和效果。為滿足更多境外個人在境內工作、生活等合理購房需求，推動區域融合和人才流動，國家外匯管理局此次將粵港澳大灣區試點實施的結匯支付便利化政策推廣至全國。

這意味着，境外個人在滿足房地產主管部門和各地購房資格條件下，可以在取得房地產主管部門的購房備案證明文件之前，憑購房合同或協議先行在銀行辦理購房所涉外匯資金結匯支付，後續再向銀行補交購房備案證明文件。

外資購房外匯管理措施優化調整

此次政策也對外資購房相關外匯管理措施作出優化調整。

在資本項目收入支付方面，《通知》縮減資本項目外匯收入及其結匯所得人民幣在境內支付使用的負面清單，取消了不得用於購買非自用住宅性質房產的限制。

現行資本項目外匯收入及其結匯所得人民幣在境內支付使用的負面清單中，包括不得用於購買非自用的住宅性質房產。

李斌表示，該項政策是在房地產市場過熱背景下，各部門先後出台一系列針對房地產企業和行業的調控政策。國家外匯管理局從防範“熱錢”投機炒作角度，配合出台了“非房地產企業的資本金、外債等資金不得用於建設、購買非自用房地產”的措施，為房地產市場階段性平穩健康發展發揮了積極作用。

但近年來，國內房地產市場形勢已發生變化，房地產行業相關宏觀調控措施已優化調整，基於此，相關外匯管理措施也有必要加以優化，以適應新形勢新要求，助力房地產市場穩健發展。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，取消不得用於購買非自用住宅性質房產的限制，目的是鼓勵境外資金投資境內的房地產，同時在銀行辦理資金結匯支付時的審核程序優化，但未改變現行境外個人境內購房政策。享受政策便利的前提是需要符合房地產主管部門和各地購房資格條件。

國家外匯管理局表示，下一步，將持續推進外匯領域改革開放，支持經營主體合法合規的跨境投融資活動，更好服務實體經濟高質量發展。

（作者：杜川）