如何喚醒萬億級不動產市場？合肥、深圳、上海三種模式各有特色

【文/羽扇觀金工作室】

9月17日，由上海市城市更新研究會、金磚財經、綠地外灘中心、上海市工商聯房地產商會資產管理分會、亞洲國際基金會、數權共創孵化器、海南省國際文化交流中心聯合主辦的第十四屆金磚論壇暨2025不動產資管大會在上海綠地外灘中心舉行。

本屆論壇以“喚醒萬億資產價值”為主題，匯聚了政府官員、資管專家、投資機構、開發商和運營商等各界精英，深度探討在存量時代背景下，如何通過價值重塑實現不動產行業的轉型升級。

與會嘉賓圍繞資產管理新模式、技術創新應用、國際資本視角等議題展開深入交流，為行業發展指明瞭新的方向。論壇期間，多位專家提出了RWDa框架、“五化行動”等創新理念，並分享了眾多實踐案例，展現了在房地產行業深度調整期，通過專業化資產管理和價值重塑破解困局的可行路徑。

存量時代呼喚價值重塑新思路

中國房地產行業正經歷從增量開發向存量運營的深刻轉型。全國工商聯房地產商會副會長蔣家平在致辭中指出，過去依靠高週轉、高槓杆的發展模式已難以為繼，行業迎來以韌性生存和價值重塑為核心的新階段。面對萬億級城市更新與存量資產市場，如何喚醒資產價值、盤活優質資源成為行業共同課題。

上海市城市更新研究會秘書長張思柱強調，城市更新不是簡單的推倒重建，而是關於空間重構、功能重塑、價值呈現的系統工程。需要通過更智慧的資本運作、更精細的運營管理、更前瞻的生態理念來喚醒每一處存量資產的生命力。

上海市工商聯房地產商會資產管理分會會長、德必集團董事長賈波表示，當前正是“一地雞毛，一地黃金”的時代，危機背後藴藏着巨大機遇。通過專業化的資產管理，可以把“磚變成金子”，實現資產價值的重新發現和創造。

技術創新驅動行業範****式變革

論壇上，多位專家提出了具有前瞻性的技術創新理念。北京國家數字出版基地研究院首席專家、創意之窗資產管理有限公司董事長蘇彤提出了“RWDa”全新框架，即真實世界數據資產通證化，包括RWA（真實世界資產）、RWD（真實世界數據）和RDA（真實世界數據資產）三個維度。

蘇彤認為，傳統金融是“二次元”的侷限，將豐富的真實世界簡化為可流通的紙幣。而在Web3.0時代，完全可以實現向“三次元”金融的躍遷，通過RWDa框架完整映射真實世界資產的價值層級和價值體系。他提出了存量資產盤活的“五化行動”邏輯：物權版權化、版權數據化、數據權益化、權益通證化、通證多元化，形成完整的價值閉環。

在實物期權戰略投資模式方面，蘇彤提出構建“投創與投資雙環驅動”的資管新邏輯，通過錨定物權資產的數據資產形成投創階段，將資金變成更加活躍的數據要素。這種模式可以充分容納試錯和創新，為不動產資管提供全新的價值實現路徑。

人工智能和數字化技術的應用也成為資管升級的重要推動力。多位嘉賓提到，通過AI生成內容、地理信息系統、區塊鏈數據鏈和知識圖譜等技術，可以構建“全時空資產管理智慧底座”，從智能科技到社羣科技、內容科技、營銷科技等八大科技支柱，為不動產資管提供強大的技術支撐。

多元化實踐探索價值創造路徑

論壇期間，多位來自不同領域的專家分享了價值創造的實踐案例，展現了資管行業的多樣化探索路徑。

上海市城市更新研究會財經工委會首席專家韓玉祥分析了國資平台存量資產盤活的新模式。他指出，面對地方政府債務壓力和房地產市場下行，政府產業基金正在從傳統的財政出資向市場化運作轉變。以合肥、深圳、上海為代表的三種模式各有特色：合肥注重產業鏈投資，深圳更像風險投資，上海則充分利用金融中心優勢。

韓玉祥建議，國資平台應該建立“投資+服務”的新模式，不僅提供資金，更要提供產業資源對接、政策申報指導等綜合服務，通過投創階段培育企業成長，再通過投資階段實現規模化退出。

愛琴海集團副總裁兼大資管中心總經理黃宇清分享了商業地產資管的實戰經驗。他指出，中國目前有近9000個購物中心項目，體量全球領先，但大多數項目都面臨底層和表層的雙重問題：底層包括產權複雜、債務糾紛、股權不清等，表層則是缺乏專業運營、定位不準、業態老化等。

黃宇清強調，商業資管必須從單一空間向生態系統轉變，通過差異化定位、精細化運營、數字化賦能等方式提升資產價值。他分享的無錫、常州等項目案例顯示，通過專業化改造和運營，原本閒置的商業項目可以實現從虧損到盈利的轉變，資產價值提升數倍。

微建大設計創始人、中國建築學會室內設計分會名譽副理事長宋微建從設計角度闡述了文化與經濟的關係。他以蘇州拙政園和秦皇島阿那亞為例，説明設計不僅是美學表達，更是商業策略和文化傳承的重要載體。

宋微建提出，中國古典園林的“隔、曲、借、移”四種手法，為現代資產價值提升提供了重要啓示。設計師和藝術家的參與，可以通過較小的投入撬動巨大的資產價值增長，實現"文化資本向經濟資本"的轉換。

全球視角重新審視中國機遇

在全球資本流動放緩、地緣政治不確定性增加的背景下，國際資本對中國不動產市場的態度正在發生變化。論壇的圓桌討論環節，多位國際投資機構代表分享了對中國市場的最新判斷。

羅馬中國研究委員會主席、國際金融地產聯盟常務理事張萍主持的圓桌討論中，安盛資產董事長張國政坦言，國際資本目前對中國房地產市場確實存在恐慌情緒，主要源於政策的突然變化和退出機制的不確定性。他建議政府應該建立市場救助基金，參照美國2008年金融危機的處理模式，先穩定市場信心，再逐步推進結構性改革。

鐵獅門中國董事總經理張家偉表示，外資企業正在調整策略，從傳統商辦向長租公寓、物流地產、不良資產等相對安全的資產類別轉移。同時，公司正在探索與科技類產業結合的新賽道，如半導體、生命科學等科技地產項目。

IWG中國區總裁胡茂分享了靈活辦公在逆勢增長中的經驗。他指出，市場不確定性反而推動了分散式辦公需求的增長，越來越多企業選擇靈活的租賃方式來控制成本和風險。IWG全球新籤項目在去年和今年上半年都保持了高速增長。

多位嘉賓認為，雖然短期面臨挑戰，但中國不動產市場的基本面依然堅實。關鍵在於如何通過專業化運營和價值創造，重新獲得國際資本的信任和青睞。

基於論壇的深入討論，與會專家總結出不動產資管行業的四大發展趨勢正引領着不動產資管行業邁向新的發展階段，這些趨勢在近期一場行業論壇中成為共識，並勾勒出未來轉型的核心方向。

首先，行業正從交易邏輯轉向運營邏輯。以往強調“位置、位置、位置”的估值理念，逐漸被“現金流、現金流、現金流”所替代。資產價值的核心越來越依賴持續穩定的收益能力，這就要求資產管理機構提升精細化運營水平和業態創新力，通過提升運營效率夯實資產收益基礎。

其次，單一資產管理模式正在向生態平台升級。現代資管不再侷限於孤立運營資產，而是逐步構建產業鏈協同、客户深度服務和跨領域資源整合的生態體系。這一轉變推動行業從傳統“賣面積”轉向“賣服務”，從提供物理空間進階為創造多元價值。

第三，行業從標準化開發走向個性化定製。過去千篇一律的開發與運營模式難以適應市場需求，資管機構需更加註重基於資產特質與客户真實需求進行差異化定位，包括業態組合、空間設計、運營策略等多維度的創新與調整。

最後，數字化金融工具正在拓寬行業資金循環路徑。現實世界資產（RWA）、REITs、資產證券化等產品為不動產資產管理提供了更為靈活的退出渠道與融資方式。尤其是在如香港這類金融創新活躍的市場，面向內地資產設計的金融產品持續湧現，為整個行業注入新動能。

論壇最後，與會嘉賓一致認為，雖然當前面臨諸多挑戰，但通過專業化資產管理和價值重塑，中國不動產行業完全有能力實現鳳凰涅槃，迎來新的發展春天。正如論壇主題所言，“喚醒萬億資產價值"不僅是行業的號召，更是通向未來的必由之路。

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