新世界發展虧損同比擴大38%，鄭志剛出局後已另起爐灶

（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

過去一年頻繁動盪的新世界發展，仍在試圖將公司業績拉回正軌。

新世界發展近期公佈的2025財年業績顯示，過去一年公司的持續經營業務的股東應占虧損額仍達到163億港元，虧損幅度同比擴大38%。

同時，營收、毛利、核心經營利潤等核心經營數據仍在下滑，其被打破的20年不虧損局面仍未得以扭轉。

就在今年2月，公司管理層在中期財報中曾提出“七項減債計劃”的新世界發展，截至期末仍有千億港元債務，因此在同期的業績會上，公司管理層仍然將降債作為新財年的重點工作。

在陸續出售了北京新景寫字樓、寧波新世界寫字樓、啓德體育園有限公司股權等資產之後，新世界發展的管理層在業績會上表示，2026財年的仍會繼續推行出售計劃。資產的出售，也是降債的重要方式。

上一財年新世界發展最受關注的舉措，便是在財年期末壓線拿下了882億鉅額融資，以緩解公司債務壓力。

實際上，新世界的融資舉措還在繼續。就在財報發佈前夕，新世界發展還以Victoria Dockside（維港文化匯）物業作為抵押，和Deutsche Bank AG（德意志銀行）簽訂了一份最高可達59億港元的定期貸款融資，其中初始承諾部份最高達39.5億港元。

從目前降債、融資的舉措來看，新世界發展還在為鄭志剛時期的決策“買單”。

這位幾乎從家族核心圈出局的鄭氏三代長子，在9月21日宣佈成立其創辦的投資公司上合發展控股（ALMAD Group），選擇在家族產業之外，另起爐灶。

虧損仍在持續，降債還是重點

2025財年公告顯示，期內經營業務收入276.81億港元，同比下滑23%；毛利116.26億港元，同比下滑10%；核心經營利潤60.16億港元，同比下滑13%；總資產縮水5.6%，降至4202.65億港元。

新世界發展在財報中稱，營收下降是由於多箇舊有項目接近完工，導致來自建築業務的收入減少。加上內地物業發展入賬減少，以及已出售業務帶來收入減少，因此收入也有所減少。

過去一個財年，新世界發展的合約銷售額為260億港元，其中香港地區項目的銷售額為110億港元，其中包括住宅、寫字樓及多個資產的出售。內地整體合約銷售額為140億元，主要來自於大灣區的銷售貢獻。

和內地大部分房企類似，近年來新世界發展在內地市場的銷售額明顯放緩。2025財年140億元的銷售額較上年124.8億元的金額已經有所增長，但要知道在2022財年，新世界發展在內地的銷售額還能超過170億元。

對於新一財年的合約銷售計劃，新世界發展也略向上提高了一些。在去年底接棒行政總裁職務的黃少媚表示，2026財年的銷售目標瞄準270億元。

事實上，近期香港樓市出現回温表現，使得在香港持有諸多項目的新世界發展也看到業績回升的希望。就在9月19日，其九龍城項目的首次開盤就實現當日售罄。

不過，新世界發展最令人關注的，還是它的債務問題。

財報顯示，全年的總債務額較上年下降57億港元，淨債務額較上年下降36億港元，債務總額在一定程度上得到緩解。但如果看債務總規模就會發現，公司總債務額度仍高達1460億港元，淨債務額同在1201億港元的高位。

可以説，882億港元的融資以及最新一筆的59億港元定期貸款融資，能夠在一定程度上緩解短期的償債壓力，但難以從根本上解決債務重擔。

因此在本次的業績會上，管理層表示，還將通過加快推進銷售回籠資金、出售非核心資產，釋放香港農地價值、提高租賃回報、暫停派息等等舉措降債。

新世界發展執行董事兼行政總裁黃少媚表示：“2025財年全年總債務及淨債務都有下跌，現金流也明顯改善，集團財務狀況回穩。集團會把握市場改善的契機，在利率下跌、地產市況氣氛回升下，繼續全力推進銷售，加快資金回籠。”

K11與鄭志剛新創品牌“撇清關係”

對於新世界發展而言，過去一年最大的變化，在於掌舵人的變更。自去年新世界發展出現20年首虧以來，曾經被視為新世界第三代接班人的鄭志剛，就一路卸去重要職務，逐漸在家族業務中被邊緣化。

就在今年6月公司拿下鉅額融資的同時，鄭志剛也辭去了公司非執行董事及非執行副主席的“閒差”職務，基本告別了家族的核心業務。

不過在去年9月，他就以自持公司以2.09億港元價格，買下4個K11項目以及愛互送有限公司。

同時，就在今年9月，鄭志剛在社交媒體上表示，其另起爐灶創立的香港上合發展（ALMAD Group）旗下的K11 by AC集團，與青島西海岸新區管理委員會、長坤集團簽訂投資合作協議，計劃投建多功能綜合體。

因此，外界對於新世界發展與鄭志剛，以及K11和K11 by AC之間的關係感到疑惑。同時，K11系列未來在新世界集團內將如何發展，也是市場關心的問題。

對此，新世界發展在業績會上也特地對箇中關係進行説明，K11系列是新世界集團全權擁有的註冊商標及品牌，目前共有13個項目，其中內地有9個項目已經開業，還有2個正在建設，香港則有2個開業項目。

管理層表示，K11by AC是鄭志剛獲得集團同意之後可以使用的品牌，其業務包括但不限於輕資產管理，但與新世界集團以及K11並無關聯。

這是乎也在公開場合，將新世界發展與鄭志剛新創立企業之間“撇清關係”。

事實上，K11在新世界集團體系內的角色也頗為微妙。根據財報顯示，K11在2025財年中的業績仍有4%的增長，對公司業績仍做出貢獻，並且其有商業品牌效應，位於多個重點城市核心區，具有穩定的資產價值。

但其從創立到發展，與鄭志剛個人風格與投入高度綁定。自他離任之後，內地初代K11上海淮海中路項目也傳出出售計劃，因此K11系列未來發展是否會發生變化？

就在9月29日，K11在廣州的第二個項目漢溪K11正式開業，並將為集團提供物業投資收入。杭州望江新城項目預計進入收尾階段，寫字樓和商業街會逐步交付，預計將在2025年底全面竣工。另外，上海K11 ATELIER 部分預計將於2026年開業。

新世界發展相關負責人表示，企業的生意發展還將“一如既往”。對於這家港企巨輪而言，新舵手何時能將企業帶回正常行駛的航道，是市場最迫切希望知道的答案。