阿里70億港元入港購樓背後，香港寫字樓租金或將觸底

(文/解紅娟 編輯/張廣凱）

阿里巴巴要來香港買樓了。

近日，有消息傳出阿里巴巴欲收購銅鑼灣港島壹號中心最頂的13層樓面，總面積約27萬平方英尺，作價約70億港元，尺價近2.6萬港元。若交易完成，將刷新今年香港商廈單筆交易金額紀錄。

對此，觀察者網從某房地產服務與諮詢機構瞭解到，“交易是真實存在的，且官宣在即。”

與此同時，觀察者網向阿里方面確認，截至發稿，暫未回覆。

刷新商廈單筆交易紀錄

資料顯示，銅鑼灣港島壹號中心位於銅鑼灣告士打道281號，地處銅鑼灣商業與娛樂核心區，毗鄰維多利亞海旁，周邊緊鄰地鐵站、崇光百貨及時代廣場等關鍵配套，距香港會議展覽中心也僅需約5分鐘車程，交通與商業便利性顯著。

銅鑼灣港島壹號中心前身為1973年開業的香港怡東酒店，酒店曾擁有869間客房及套房，其中75%的客房可觀賞維多利亞港景觀，頂樓更能享有270度維港全景視野。

2019年3月，運營46年的怡東酒店正式結業。此後，該地塊由文華東方酒店集團主導重建，現已發展為一幢24層高的多用途甲級寫字樓，整座寫字樓總面積約50萬平方英尺，其中零售樓面約5.5萬平方英尺，每層樓面面積超過2萬平方英尺，且仍由文華東方酒店集團持有。

需要指出的是，阿里巴巴正洽購該大廈最頂13層，即這棟24層高的商廈裏從第12層到第24層的13個最高樓層，也是整棟樓裏海拔和視野最佳的區域。若成交，阿里巴巴在觀賞維港全景的同時，還有望獲得大廈命名權及天台廣告位。

另值得一提的是，若交易完成，此次70億港元的交易價，將刷新今年香港商廈單筆交易金額紀錄，並在香港商廈買賣歷史中位列第四。

若要追溯香港最貴的商廈交易，榜首當屬灣仔美國萬通大廈。2015年11月，恒大地產以125億港元從華人置業手中購入該大廈全幢，這一金額不僅刷新了當時的紀錄，更成為香港至今未被打破的商廈單筆交易最高紀錄。

公開資料顯示，該物業地處灣仔核心商圈，緊鄰香港會議展覽中心，樓高39層，總建築面積約14.7萬平方米，涵蓋甲級寫字樓、零售商鋪及配套設施；交易時其出租率穩定在90%以上，核心租户多來自金融、法律等領域。

僅次於美國萬通大廈的，是光大控股以100億港元收購的灣仔大新金融中心全幢。該標的同樣紮根灣仔商圈，與美國萬通大廈距離不遠，樓高34層，總建築面積約12.3萬平方米，以甲級寫字樓為主，附帶少量底層零售空間。交易時大廈出租率達85%，主要租户為大新金融集團及關聯企業，物業產權清晰且剩餘土地使用年限較長。

排在第三位的，則是綠景以90億港元接盤九龍倉持有的觀塘商廈。

不同於前兩宗位於灣仔的交易，該標的地處觀塘商貿區核心位置，緊鄰觀塘地鐵站，樓高28層，總建築面積約10.5萬平方米，是觀塘區域內少見的高品質全幢商廈，涵蓋寫字樓與配套商業。交易時其出租率約80%，租户以科技、貿易類中小企業為主。

香港辦公樓租金觸底？

阿里巴巴近年來一直在銅鑼灣時代廣場租賃辦公樓層。

有媒體報道，阿里巴巴及其關聯公司目前在港一直租用銅鑼灣時代廣場作總部，合共涉及10層樓面，租約將在2028年屆滿。此次洽購港島壹號中心，可能是為了滿足其長遠的辦公需求。

從市場角度上看，阿里巴巴當下買樓應該有節省“租房辦公”開支的考慮。

這是因為受高息及環球經濟欠佳影響，香港寫字樓空置率持續攀升，2025年以來香港租金持續下跌，“但近期受益於香港金融業復甦及IPO的活躍勢頭，2025年前三個季度香港甲級寫字樓需求及租賃動力增強。”戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝強調，儘管租金氛圍優於預期，但仍存不明朗因素，因此調整2025全年香港整體寫字樓租金跌幅預測至4-6%。

高力國際的報告也證明了這一點。根據高力國際發佈的《2025年第三季度香港市場報告》，目前香港辦公樓市場，尤其是核心區如港島（中環/金鐘、灣仔/銅鑼灣等），呈現出租金跌幅收窄、需求初步改善但空置率仍處高位的複雜態勢。

具體來看，2025年第三季度，香港甲級寫字樓租金環比下跌1.1%，較第一季度的-3.0%和第二季度的-1.8%明顯收窄。

租金接近底部的預期，以及資產價格深度調整後展現的價值，共同促使投資者入場，推動了香港大宗交易的火熱。高力國際方面指出，香港2025年第三季度逾億港元大宗交易達30宗，為2022年中以來最高。辦公室和酒店交易額同比大幅上升33%和152%。

將時間擴大至2025年全年，早在一季度港交所就豪擲約63億港元將中環交易廣場寫字樓收入囊中。據新華網報道，港交所認為此次收購交易將有助提升其應對不同房地產週期韌性，受惠於擁有自置物業資產所帶來的最大效益和價值。

與此同時，投資者蔡文勝年內多次出手，包括斥資6.5億港元收購銀座式商廈“亨環·天后”、4.66億港元購入渣甸山豪宅，以及7.5億港元購入景隆街地盤。

新興需求方面，宏安集團聯合基金以約4.3億元購入旺角"旭逸酒店"，計劃改作學生宿舍，預計提供約1,800個牀位；中原投資以約3.4億元購入西半山股威軒，計劃改裝為學生宿舍，初步規劃提供約200個牀位；廣興置業傳氏家族以約5.6億元購入灣仔太極軒全幢住宅；本地投資者以約2.7億元購入尖沙咀THENATE全幢物業（含零售基座）等等。

高力國際指出，總體而言，當前香港大宗交易市場已恢復至近年來的活躍水平。交易量的攀升及由金融機構、互聯網科技巨頭和私人投資者等多方力量共同推動的典型案例，表明企業自用需求與投資需求均在迴歸。

“另從匯率角度看，人民幣購買力增強，結合香港政策調整，確實為內地資金配置香港資產提供了有利窗口。”高力國際方面介紹，近期香港推出的“新資本投資者入境計劃”，進一步降低了投資門檻，並拓寬了合資格資產範圍。若人民幣匯率保持強勢，將有效提升內地投資者在港購置寫字樓、住宅或其他合規資產的實質購買力，形成“匯率優勢+資產價格處於調整週期+政策鼓勵”的三重利好。

高力國際直言，“對具備跨境配置需求的投資人而言，當前不失為一個值得關注的反向佈局時機。”