越豪越好賣？上海高福雲境25套過億豪宅開盤日光

(文/解紅娟 編輯/張廣凱）

高福雲境25套過億豪宅，賣光了。

近日，高福雲境項目首開，推出125套建面276-592平方米大平層產品，均價21萬/平方米，套均價格約7600萬。最先售罄的便是25套總價1.3億至1.7億元房源，單日銷售額超過2024年上海全年同價段豪宅成交總額。

根據公開信息，高福雲境此次首開的户型及定價分為三類，分別是建面276平方米四房兩廳四衞，總價約5000萬起；建面385平方米五房兩廳五衞，總價約8000萬起；建面591平方米四室兩廳五衞（樓王户型），套均總價1.3億至1.7億。

上海中原地產首席分析師盧文曦指出，高福雲境過億豪宅的快速去化，在於地段稀缺性，其所在區域周邊已長期無新增住宅用地供應，土地資源的不可複製性直接推高了項目的價值壁壘，形成“買一套少一套”的稀缺預期。從市場端看，當前高端改善需求的韌性顯著強於其他細分市場，這類客羣更看重資產的長期保值能力與稀缺屬性，對優質地段的頂豪產品接受度高、決策週期短，這也為項目“秒空”提供了堅實的需求支撐。

公開資料顯示，高福雲境地址為鉅鹿路99號，位於原老盧灣淮海中路板塊，東臨延中公園，西接瑞金一路，北靠鉅鹿路，是上海百年曆史與當代繁華的交匯點，屬於老上海人所説的“上只角”。

配套上，高福雲境位於淮海路商圈，約1.5公里範圍內，新天地商圈、南京路商圈、靜安寺商圈、人民廣場商圈環繞，近享tx淮海、k11、中環廣場、龍鳳·prsco、太古匯、香港廣場、環貿iapm、恆隆廣場等高端商業。

除了地段和配套，高福雲境的開發商也大有來頭。高福裏項目由萬科、華洲合作開發，萬科的品牌影響力與開發經驗無需多言，而華洲地產同樣並非行業無名之輩。

公開資料顯示，華洲地產成立於1994年，始終深耕上海市場，在頂豪開發領域有着深厚積澱，其代表作獨棟花園別墅“華洲君庭”入選“中國十大豪宅”，業內更流傳着“西有檀宮，東有君庭”的説法。

華洲君庭的奢華和故事並不比檀宮少。

規劃上，華洲君庭整個小區由21幢獨棟花園住宅與1幢配套會所構成，每棟住宅佔地達5畝，涵蓋7種不同建築風格，且每套住宅內均配備大面積花園、私人游泳池及地下車庫，其極具辨識度的建築外觀與私家庭院近年來頻繁出現在各類網紅視頻裏。

但更引起社會關注的還是華洲君庭的交易消息。2021年9月，華洲君庭1號獨棟別墅以3.1501億元成交，創下當時全國司法網絡拍賣單套住宅價格紀錄；2023年8月，國內知名量化私募明汯投資的創始人、董事長裘慧明經歷1個多小時、30次出價的激烈角逐，最終以2.8548億拍賣價獲得（華洲君庭）15號全棟。

天價成交紀錄與名人競逐場面，讓華洲君庭的每一次成交都持續引爆社會關注，成為高端房產市場與司法拍賣領域的雙重熱議焦點。

“此次高福雲境25套過億豪宅秒空，並非偶然。”業內人士指出，從核心因素來看，地段的不可複製性與配套的頂級性是基礎；其次，華洲地產的頂豪開發積澱與品牌口碑也是重要加分項；此外，這也離不開上海頂豪市場的整體火熱氛圍，2025年以來，上海整體豪宅市場需求旺盛、銷售火爆。”

可參考的是，中國房地產業協會發布的《2025年上半年千萬豪宅熱銷動因解析》指出，2025年上半年，頭部城市豪宅市場集中度上升，上海、北京、深圳、杭州等熱點城市豪宅市場累計佔比豪宅市場8成份額，可以説這些城市短期新房市場熱度主要依託豪宅改善盤支撐。

“其中，上海‘一枝獨秀’，在各總價段中成交絕對量和佔比均居各城市首位，購買力基礎雄厚對豪宅市場形成了有效的需求支撐，值得關注的是，頂豪（總價5000萬以上）市場上海擁有絕對支配地位，2025年上半年成交482套，佔比高達78%。”

以上海壹號院舉例，2025年1月，由中信、新湖、融創合作開發的上海壹號院二批次開盤，當日銷售額達66億元；5月，上海壹號院三批次開盤，均價18.9萬元/平方米的64套房源全部售罄，當日銷售額達40.25億元；6月，上海壹號院四批次產品加推，124套房源在2小時內熱銷告捷。至此，上海壹號院年內累計銷售額突破170億元，成為上半年全國單盤銷售額第一。

進入下半年，上海壹號院五批次加推，66套建面315至1115平方米大户型產品，1小時售罄，銷售額48億元。

除上海壹號院外，頂豪黃浦區嘉裏金陵華庭二期也在開盤當日全部售罄。

根據公開信息，黃浦區嘉裏金陵華庭二期共推出120套住宅，平均單價20.5萬元/平方米，最高單價突破32萬元/平方米，刷新上海新房備案單價紀錄。從成交結果上看，嘉裏金陵華庭二期房源全部售罄，包括單套總價最高達2.8億元的房源。

“土地開發買單的人還是有的。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，這背後是開發商的精準定位。在限價政策下，普通住宅利潤空間被壓縮，而高端項目因總價高、客户敏感度低，反而成為開發商的“利潤安全墊”。這種邏輯下，核心地段的土地開發會更傾向於高端化，形成“地段越核心，產品越高端”的循環。