投資收益“斷崖式”下滑，保利發展前三季度淨利潤降超七成

(文/解紅娟 編輯/張廣凱）

受三季度業績拖累，保利發展前三季度淨利潤大降75.31%。

10月22日，保利發展發佈2025年三季度業績報告。2025年前三季度，公司實現簽約金額2017.31億元，同比減少16.53%；簽約面積1010.42萬平方米，同比減少25.13%。

受銷售端業績影響，2025年前三季度，保利發展實現營業收入1737.22億元，同比減少4.95%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤19.29億元，同比減少75.31%；實現歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤17.4億元，同比減少76.76%。

談及增收不增利，保利發展表示，主要是受行業和市場波動影響，結轉項目盈利能力下降所致。

可參考的是，2025年前三季度，全國新建商品房銷售面積6.58億平方米，銷售金額6.30萬億元，分別同比下降5.5%和7.9%；全國房地產開發投資6.77萬億元，同比下降13.9%；全國房屋新開工面積4.54億平方米，同比下降18.9%；竣工面積3.11億平方米，同比下降15.3%。

從季度數據縱向分析，保利發展前三季度業績下滑主要由第三季度拖累。

具體來看，保利發展前兩個季度雖然也是增收不增利，但下滑幅度並不高。其中，2025年第一季度，保利發展實現營業收入542.72億元，同比增長9.09%；淨利潤33.68億元，同比下降15.43%；歸屬於上市公司股東的淨利潤19.51億元，同比下降12.27%。

第二季度保利發展淨利潤下滑幅度雖有所增長但仍在兩位數以內。數據顯示，2025年第二季度，保利發展實現營業收入625.85億元，同比減少30.07%；歸母淨利潤7.60億元，同比下降85.38%。

但到了三季度，保利發展利潤由盈轉虧，同比減少299.19%。

數據顯示，2025年第三季度，保利發展實現營業收入568.65億元，同比增長30.65%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤-7.82億元，同比減少299.19%；實現歸屬於上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤-8.4億元，同比減少329.03%。

上海中原地產首席分析師盧文曦表示，保利發展2025年三季度業績下滑幅度大主要是因為2024年同期上海保利發展推出了不少高端項目並取得了不錯的成績，例如保利世博天悦、保利海上瑧悦、保利虹橋和頌等均在三季度入市。

以單套總價約550萬起的保利·海上瑧悦舉例，2024年7月，保利·海上瑧悦以3天勁銷32套的成績登上全上海成交套數TOP4，北中環區域銷售冠軍。截至2024年底，該項目年度銷售額超50億，穩居北中環銷冠地位。

“而將目光放在2025年三季度，保利發展雖仍有不少項目入市，但從體量和價格來看，無法與2024年同期相比。”盧文曦説道。

另值得一提的是，今年三季度，政策層面延續了促進房地產市場平穩健康發展、推動行業轉型的基調。7月15日，中國城市工作會議明確城鎮化進入穩定發展期，城市發展轉向存量提質增效階段。8月18日，國務院全體會議強調，“採取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢”。

“即使如此，仍未能改變房地產市場下行的趨勢。”盧文曦表示，房地產市場自第三季度起加速下行，市場預期整體偏弱，行業面臨較大壓力。一方面，傳統的七、八月份銷售淡季表現平淡，屬於市場常規現象；另一方面，九月本應是市場回升的關鍵節點，但即便上海、北京等核心城市已出台相關調控政策，政策效果也未在實際成交數據中體現，未能有效提振市場信心。

但更深層次的原因在於保利發展2025年第三季度投資收益“斷崖式”下滑。

從同比數據看，2025年前三季度，保利發展投資收益從2024年同期的16.38億元驟降至-1.47億元，由盈利轉為虧損。其中，對聯營企業和合營企業的投資收益下滑最突出，從2024年同期的15.21億元直接跌至-2.11億元，成為拉低整體收益的關鍵。

環比數據更能凸顯三季度的“拖累效應”。2025年前兩個季度，保利發展投資收益仍有9.17億元，其中對聯營及合營企業的投資收益達8.48億元，整體保持盈利。但僅一個三季度，投資收益便從盈利轉為鉅虧，單季度投資收益虧損超10億元，對聯營及合營企業的投資收益單季虧損更是超10.59億元。

換言之，正是三季度投資收益的突然“變臉”，直接導致保利發展前三季度淨利潤大幅下滑。

業內人士直言，即便此前受房地產市場下行影響，保利發展固定資產投資出現增速放緩，但從未陷入虧損境地。此次固定資產投資由緩轉虧的變化，充分表明當前外部因素對企業的衝擊力度已遠超以往。