低價“銀行直供房”激增，有房產價格低於市價25%

一處市場估價約200萬元的房產，近日在某第三方拍賣平台上以150萬元成交，由銀行作為出售方直接完成交易。

這種“撿漏”的背後，是多家銀行正在加速推進的房產直售業務。據記者不完全梳理，包括農業銀行、建設銀行、交通銀行等多家銀行，近期均通過線上平台大量直接銷售房產。部分銀行的在售房產標的已超千套，處置速度明顯加快。

這些被業內稱為“銀行直供房”的房源，實際上大多來自不良貸款處置。當企業或個人借款人無力還貸時，銀行通過債權剝離取得完整產權，隨後以房東身份直接出售或出租。

業內人士透露，銀行加速處置房產，主要是為了提升債權回收率。在房地產市場調整期，這種直售模式正在成為銀行快速盤活資產的新選擇。

銀行批量直供房產

在阿里資產平台的“銀行清倉”欄目中，記者發現近期多家銀行正直接掛牌銷售房產。例如，廣東雲浮農商行即將於隔日10點開拍一處商住房，起拍價為8萬元；齊齊哈爾農商行也在掛牌銷售位於龍沙區的一套住宅，起始價9.9萬元。該行目前共有108套房產正在對外銷售，價格從10萬元至800萬元不等，類型涵蓋住宅、商業及辦公用房。

這一現象並非孤例。記者梳理多家主流資產交易平台發現，包括農業銀行、建設銀行、交通銀行、蘭州銀行、吉林農商行、蘭州農商行等均在開展房產直售業務。

其中，地方城商行與農信社的掛牌規模尤為顯著。

城商行中，蘭州銀行的房產標的居前。京東資產平台數據顯示，2024年蘭州銀行掛牌直售房產標的為1130個，2025年增至1779個；吉林銀行掛牌出售的房產超過2000個，天津銀行接近1300個。

地方農信系統也是房產直售的重要力量。據第一財經不完全統計，在京東、阿里資產交易平台上，2024年上半年以來，四川農信系統出售的房產標的數量超過25000個（未去重，下同），遼寧農信系統累計掛牌直售的房產標的有11000個。

一位股份行網點負責人向記者解釋，銀行直接銷售房產多源於不良貸款處置。這些房產原為企業或個人貸款的抵押物，因借款人無法償還而形成不良債權。銀行需先完成債權剝離，使房產產權清晰，再通過直接銷售實現債權回收。這種模式與傳統商業銀行處置債權常用的出售債權、司法拍賣抵押物存在一定差異。

“這種模式以往就存在，但近期部分銀行的直售規模有所上升。”該負責人補充道。

作為佐證，記者注意到，近期多家銀行正加強直售房產的推廣力度。例如，郵儲銀行江西分行在公眾號發佈了多篇“法拍房產+銀行直供”的推廣信息，涉及南昌市、撫州市、贛州市等地房產。

價格低於二手房售價

與普通二手房及法拍房相比，這類“銀行直供房”正以其獨特優勢形成差異化市場。

記者調研發現，這類房產普遍具有顯著價格優勢。以蘭州農商行在9月底拍賣的蘭州市城關區鐵路東村街道某小區房產為例，該125平方米的抵債房產獲拍價為151萬元。某第三方中介信息顯示，該小區同面積段户型的掛牌價在180萬元至220萬元不等。

上述網點負責人對記者表示，為加速資產變現，銀行直供房源通常以低於市場的價格成交。由於當前房產銷售週期普遍較長，而銀行又需在規定期限內完成資產處置，因此定價策略上往往採取低價促銷。部分房源若經歷多次流拍，還會在每次流拍後進一步下調價格，以提升成交可能性。

除了直接出售，部分銀行還嘗試通過租賃方式盤活資產。例如，中國銀行佛山分行將於11月10日拍賣禪城區一套住宅的租賃權，起拍價861元/月，租期一年。此外，該行同時上架多筆租賃拍賣。

在交易安全方面，多位業內人士指出，與法拍房可能存在的糾紛風險不同，銀行直供房產權清晰，交易對手直接為銀行，有效規避了民間借貸、長期租約等潛在隱患。

這類特殊房源的產生主要有兩種途徑：一是司法拍賣流拍後的“以物抵債”。以某股份行近期掛牌的雲南省安寧市房產及土地為例，該資產起拍價為4200萬元。該行工作人員向記者確認，該資產產權清晰，已完全歸屬銀行，與原債權債務無關。據透露，該資產曾經歷司法拍賣流程，但最終流拍。銀行選擇“以物抵債”。該房產當時抵債金額達1.3億元，完成產權過户後，因應市場環境，目前銀行選擇折價處置。

二是銀行通過司法程序主動取得。以蘭州農商行為例，資產交易平台信息顯示，該行在撫順新區育才壹品小區共有200多套住宅。據蘭州農商行的工作人士介紹，這些房產均為抵債房。

撫順新區的育才壹品由瀋陽智峯房地產開發有限公司（下稱“智峯地產”）開發。天眼查信息顯示，智峯地產欠蘭州農商行共計2.94億元。

2022年12月，蘭州中院正式裁定強制執行，本金加上違約金及利息，共計執行金額4.6億元。蘭州農商行通過法院強制執行獲得育才壹品小區的未售住宅和商鋪，憑藉法院強制執行文書到當地不動產登記中心過户後，即可對外出售。

背後原因為何

近期部分銀行加速直售房產的現象，主要受到兩方面因素驅動。

一方面，銀行旨在提升債權回收率。一位農商行貸後管理人員透露，傳統處置路徑從貸款違約到最終完成房產銷售通常需耗時兩年以上，而當前市場環境下週期可能進一步拉長。相比之下，直接銷售房產能有效加快資金回收。目前多數銀行採取雙軌策略：部分資產沿用傳統方式快速銷賬，另一部分則通過直售提升整體債權回收率。

開源證券研報顯示，中報上市銀行按揭不良整體上行，部分銀行上升幅度超20bp，但由於按揭抵押品充足，同時利率調降亦大幅緩解居民端還款壓力，降低了房貸客户違約概率，故當前按揭不良率絕對水平在各類零售貸款中仍最低，其風險仍處可控區間。中報上市銀行個人經營貸不良整體呈上升趨勢，部分銀行上升幅度超30bp。

“但並非代表經營貸風險失控。”開源證券銀行首席分析師劉呈祥認為，當前銀行對於經營貸不良傾向於留存於表內，而非表外處置，故造成經營貸不良積累推升不良率。

另一方面，法拍市場遇冷促使銀行轉向直接處置。克而瑞研報顯示，2025年6月，受季節性因素影響，法拍房供應規模3.2萬套，創年內新高，成交3215套。6月掛拍法拍房平均起拍折價率為28.4%，環比下降0.5個百分點，為2025年以來第二低點；成交法拍房的平均折價率31.3%，環比下降1.2個百分點。

一名銀行業內人士對記者表示，在法拍不奏效的情況下，也有銀行會選擇實物抵債，辦理完產權過户後，再擇機出售房產。