從“增量競爭”轉向“存量博弈”，商業地產進入深度洗牌期

(文/解紅娟 編輯/張廣凱）

商業地產存量龐大但效率偏低的現狀，正推動行業進入深度洗牌期。

從宏觀層面分析，商業地產不僅存量巨大，而且新增竣工面積、入市項目扎堆湧現。國家統計局數據顯示，2025年1 - 9月，辦公樓新開工面積與竣工面積累計值分別為1122萬平方米和1100萬平方米。其中，新開工面積同比下滑22.3%，竣工面積則同比上漲16.5%。

與此同時，全國各地集中式商業項目加快開業節奏。據贏商網大數據不完全統計數據，2025年第三季度全國開業集中式商業項目89個，商業體量約693萬平方米。其中，僅上海就有上海藍鯨世界、上海唐鎮印象匯、上海新天地東台裏、上海TOP金光匯、上海愛琴海·繽紛裏等5個項目集中入市。

集中交付疊加需求疲軟，使得商業項目和城市寫字樓租賃市場空置率與租金雙雙承壓。

具體來看，在空置率方面，據戴德梁行數據，截至2025年第三季度末，京滬兩城甲級寫字樓市場空置率水平輕微改善，較上季度分別減少0.4個百分點和0.1和百分點。而廣深兩城空置率水平仍未出現改善信號，兩者全市空置率環比分別上升0.9個百分點及1.2個百分點。租金方面，據觀點指數監測，2025年1-9月期間，重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢）累計平均租金單價為2.73元/平方米/天，較上年同期下滑11.9%。

另根據中指研究院的報告，2025年上半年，全國重點城市商業地產租金跌幅有所收窄‌，其中，百大商業街商鋪‌2025年上半年平均租金為24.16元/平方米/天，環比下跌0.35%，跌幅較2024年下半年收窄0.16個百分點；百大購物中心商鋪‌2025年上半年平均租金為27.05元/平方米/天，環比下跌0.12%，跌幅較2024年下半年收窄0.19個百分點。

在市場下行週期中，抗風險能力成為企業存亡的關鍵。

光大安石資管總裁周頌明在11月12日觀點地產舉辦的商業年會上指出，項目層面供需失衡問題突出，寫字樓與商業市場中，部分抗風險能力較弱的項目正通過轉型、變性或資產重組尋求新生；公司層面，中小型開發商普遍面臨管理成本高企、盈利能力不足的困境，行業整合成為必然趨勢。

“兩三個公司整合成一家後，管理成本增加有限，而項目收益足以覆蓋成本。” 周頌明強調，行業整合仍存廣闊空間，頭部企業正通過收併購或戰略合作擴大規模效應，中小型企業則需聚焦細分賽道或提升運營效率謀求生存。

寫字樓收購數據印證了這一判斷。據觀點指數，2025年1-9月，內地辦公資產交易事件（統計項目包含辦公樓、在建辦公資產、含辦公物業在內的商業綜合體）達42宗，總交易金額約398億元，其中上海、北京交易單數佔比超60%。

對比上年同期，交易單數和交易總金額同比均出現不同程度的下滑，辦公樓投資市場仍處於調整與重構階段。

聚焦買家層面，今年商辦資產交易主體更集中，儘管整體上外資撤離，但金融機構、科技企業、政府平台公司、頭部產業企業仍在謹慎入場，共同構成了市場的主要參與力量，中小投資者因風險承受能力低逐步退出。

典型案例中，中郵保險聯合美國漢斯集團、阿布扎比投資局，以108億元收購上海博華廣場，創下年內最大單筆交易。這筆交易不僅體現了資本對核心區位優質資產的青睞，更揭示了“金融+運營”的跨界合作模式正在重塑行業格局。

馬太效應下，行業從“增量競爭”轉向“存量博弈”，資源向頭部集中的趨勢不可逆轉。據觀點指數，收入50億元以上的企業數量僅佔8%，卻佔據了42%的市場份額。平安不動產內部報告指出，2025年行業CR10（前十名企業市佔率）預計突破35%，較2024年提升5個百分點。

粗放增長模式難以為繼的當下，定製化與精細化運營已成為商業地產行業的主流共識。

周頌明提出，商業業態需從場景、內容、情緒價值三維度切入，滿足消費新需求。例如，粉絲經濟通過情緒消費實現變現，已成為商業創新的重要方向。

德勤中國跟蹤的50個消費賽道中，寵物經濟、銀髮經濟、健康經濟等賽道2025年增速超10%，遠高於行業平均水平。例如，銀髮消費羣體規模已達2.8億人，催生出適老化商業空間、康養服務等新需求；寵物經濟市場規模突破3000億元，帶動寵物友好型商場、主題街區等業態發展。

“但並非所有不動產都能穿越週期，只有優質資產才能抵禦風險。”平安不動產首席運營官曾燦霞強調，企業需迴歸資產價值創造原點，明確租金來源與可持續增長路徑，通過空間場景改造、內容生態重構激活老舊項目，這已成為頭部企業的核心策略。