撕破臉的百億地塊之爭：從惡意競爭到實名舉報，以深夜和解落幕？

(文/解紅娟 編輯/張廣凱）

備受關注的黃杉木店地塊聯合開發“反目”一事，以和解收場。

11月16日深夜，中建智地、中國金茂、越秀地產突然聯合發佈公告，宣佈就北京朝陽黃杉木店地塊開發爭端一事，各股東方經過坦誠協商、充分共創、達成共識，將秉持專業、陽光、公開、透明的原則，推進項目開發經營各項工作，向社會及客户提供更好的產品和服務。

和解公告的發佈，雖能讓這場沸沸揚揚的房企爭端暫告一段落，卻為房地產行業敲響了警鐘。聯合體合作並非簡單的“抱團拿地”，更需要完善的合作機制、清晰的權責劃分及有效的溝通渠道。唯有如此，才能避免因短期利益衝突損害長期合作，實現企業利益與市場穩定的雙贏。

合作開發

時間回溯至2025年4月，中建智地、中國金茂、越秀地產與朝陽城開組成的聯合體，以126億元的高價競得北京朝陽黃杉木店地塊，無論是百億級的地塊項目，還是四家房企聯手競拍，都讓市場對該地塊的開發運營充滿期待。

為推進項目落地，四方達成約定：將地塊拆分為南北兩部分開發，分別由北京興昶房地產開發有限公司（負責紫京宸園項目）和北京茂越置業有限公司（負責璞樾項目）具體操盤。其中，南地塊“紫京宸園”由中建智地主理操盤，北地塊“璞樾”歸越秀地產執掌營銷，中國金茂則專注於產品設計環節，而朝陽城開因持股比例較低未參與實際管理。

雖然一個項目分南北兩地歸兩家房企單獨操盤，但在股權上，三家房企均有持股。

據企查查最新數據顯示，中建智地、中國金茂、越秀地產三家房企雖在兩個項目公司中均有持股，在璞樾項目公司中，三者持股比例分別為49.9%、33.1%、17%；而在紫京宸園項目公司中，三者持股比例分別為50.1%、32.9%、17%。

需要注意的是，中建智地憑藉在紫京宸園超過50%的持股比例掌握了主導權，而越秀地產在兩個項目中均以17%的持股比例處於相對弱勢地位，這種股權與操盤權的錯配關係，為後續的利益衝突埋下伏筆。

為避免操盤過程中出現直接競爭，三家房企最初制定了差異化的產品戰略。

户型規劃方面，紫京宸園規劃總户數815户，户型涵蓋133-172平方米剛需改善型產品、232平方米和278平方米高端產品，以及少量400平方米頂豪產品；璞樾項目則規劃426户，户型以152平方米、188平方米及195-258平方米大户型為主，瞄準高端改善客羣。

價格方面，三方營銷曾於2025年10月10日就南北地塊定價邏輯和價格差異設定原則召開專項會議溝通，明確約定兩個地塊房源需遵循統一的定價標準，基於户型屬性、房源位置等核心維度設定定價邏輯。

初期的協同效應確實顯著。10月12日，紫京宸園率先開盤，官宣銷售金額達56.5億元；10月17日，璞樾項目開盤，同樣交出45.65億元的銷售成績單。11月初，兩家房企更是聯合發佈喜報，分別以“10月北京網籤冠軍”和“亞軍”的身份亮相。

“惡意競爭”

在這份看似繁榮的成績單下，矛盾已在暗中滋生。

11月10日，中建智地通過其子公司北京興鼎房地產開發有限公司向越秀地產發函，稱自南地塊首開以來，貴司通過有預謀、有組織的低劣營銷行為持續 進行惡意競爭，嚴重損害了項目整體和主要股東利益。

在函件中，中建智地詳細列舉了三大核心指控內容：其一，北地塊首開不合理定價：無視北地塊整盤定價邏輯，故意降低優勢房源定價，拉低板塊整體價格，嚴重損害了全體股東利益；其二，續銷期間持續惡意攻擊：續銷期間有組織、有針對性地惡意攻擊南地塊，導致南地塊已購客户流失到板塊外競品，嚴重損害了全體股東利益及我司精心打造的宸園品牌；其三，惡意競爭導致客户流失：北地塊有組織、有針對性的惡意攻擊，引起南地塊置業顧問的被迫自發還擊，最終導致客户兩邊都不選，流失到板塊外競品。

基於上述“惡意競爭”行為，中建智地明確要求越秀地產立即停止對南地塊的攻擊行為，並於2025年11月15日之前主動消除已發佈的所有線上(包括小紅書及其他媒體)及線下的攻擊言論。

中建智地直言不諱地指出，越秀地產在北地塊營銷操盤中缺乏格局、動作低劣，嚴重損害了主要股東的利益，已不適合繼續負責北地塊的營銷工作，請貴司最遲於2025年11月15日之前與我司及金茂簽訂投資合作協議的補充協議，明確將北地塊營銷工作交由我司負責，並於2025年11月17日中午12時之前完成交接。

與此同時，中建智地表示，將永久停止北地塊所有審批、合同、用印及財務工作，直至上述要求全部達成。

若上述要求未能如期達成，中建智地將不惜動用一切政商資源，採取以下強硬行動：

一、對貴司所有在京項目永久發起無差別全面打擊；

二、對貴司所有在京跟蹤地塊永久進行無差別抬價；

三、向中紀委及國資委實名舉報貴司中高層管理人員損害國有資產。

“內鬥”升級

上述函件發送沒多久，中建智地相關公司就向廣州國資委提交舉報信，控訴越秀地產暗中調價影響南地塊簽約金額22.25億元，造成貨值損失已達3.65億元之巨，並直指越秀相關人員存在濫用職權、涉嫌損害國有資產的行為。

另外，針對不合理定價一事，中建智地在舉報信中詳細解釋道：雙方定價邏輯拉通確認後，完成了兩個項目建委備案價制定。但越秀方在南地塊(紫京宸園)2025年10月12日開盤後，未按此前達成一致的統一定價規則推進，有預謀地通過重新制定表價、調整折扣體系等方式，導致北地塊實際成交價格與既定定價邏輯產生嚴重偏差。

以同户型優劣勢的2號樓與7號樓為例，二者預售證備案均價價差為10457元/平方米，但實際開盤成交底價價差僅4836元/平方米，價差幅度明顯縮水，該調整使得優勢房源的價值未通過價格充分體現，同時抬高了劣勢房源的定價水平，對未來劣勢房源的去化埋下隱患。

與此同時，不合理定價導致南北地塊房源定價邏輯完全失衡，價格體系統一性被打亂。

具體來看，以南北地塊同素質樓棟對比，北地塊價格低很多，例如，北地塊7號樓188平方米東邊户較南地塊9號樓172平方米東邊户單價低4000-7000元/平方米，西邊户單價低700-3000元/平方米；以南北地塊不同素質樓棟對比，出現價格倒掛，北地塊好位置房源價格低於南地塊差位置房源價格，其中北地塊7號樓188平方米東邊户較南地塊11號樓東邊户單價低600-4500元/平方米，違背房源優勢與價格水平正向匹配的基本定價原則。

就在市場普遍預測雙方將陷入長期法律糾紛或股權爭奪之時，11月16日深夜的和解公告打破了僵局。公告中“坦誠協商、充分共創、達成共識”的表述，暗示三方就權責劃分、利益分配等核心問題達成了新的協議。

目前，黃杉木店項目已恢復正常運作，但三家房企將採用何種聯合操盤模式、如何避免重蹈覆轍，仍需時間檢驗。