提前拋棄地產包袱，珠免集團扎進的免税行業是門好生意嗎？

（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）

珠免集團11月17日晚間發佈公告，計劃以55.18億元的交易對價，向珠海投捷控股有限公司出售珠海格力房產有限公司100%股權。這也意味着珠免集團加快全面去地產化的步伐，又更近一步。

珠海投捷控股是珠海投發控股有限公司企業，同屬於珠海市國資委下屬企業。從企查查信息來看，這是一家在今年9月剛剛成立的市屬國企。

珠免集團前身為格力地產。2024年11月，格力地產通過資產置換的方式，與珠海市免税企業集團有限公司51%的股權進行置換，公司的核心業務隨之也發生轉變。

在置換之前，上市公司主體格力地產主要收入來源為房地產業務。置換之後公司則逐步退出房地產，聚焦於以免税業務為核心、圍繞大消費運營等產業鏈佈局的業務，上市公司的證券簡稱也從“格力地產”轉為珠免集團。

自從將業務轉型之後，珠免集團剝離地產業務、推進去地產化的步伐就在加快。雖然在去年重整時就提到，會在“5年之內逐步處置全部存量房地產業務”，但此次一舉出售格力地產的速度，還是比預想中的剝離速度更快。

事實上，作為上市主體的珠免集團，着實需要甩掉地產“包袱”輕裝上陣。曾經作為支柱業務的地產業務，如今在低營收的情況下，卻以大幅虧損甚至蠶食掉免税業務所能貢獻的利潤，因此“去地產化”已經是上市公司業務調整的必然過程。

從地產行業轉型免税行業，是一個頗為大跨步的行業跨越。在行業龍頭近年來也市值大滑坡的情況下，珠免集團能在消費行業中走出自己的優勢嗎？

虧損比收入還多，房地產業務被“砍”

從去年進行資產置換並更名珠免集團之後，剝離地產業務對於這家上市企業而言，是一個早晚的結果。不僅因為地產行業整體進入下滑期，同樣也是因為，原格力地產自身業務掉隊嚴重，被出售的格力房產業務表現同樣不佳。

根據交易披露的格力房產2024年和2025年前三季度的財務數據，在去年全年房地產營業收入為8.37億元的情況下，淨虧損額達到驚人的23億元。今年1-9月，公司營收已經下降至5.8億元，淨虧損額仍然高達5.64億元。

地產業務的虧損，也直接拖累了上市公司業績。珠免集團今年中期業績顯示，到今年6月末，當時地產業務營收收入還只有4.25億元，格力房地產帶來的淨虧損額則已經達到3.36億元，這也直接吞噬了同期免税業務所能貢獻的3.91億元淨利潤，並使得上市公司整體的歸母淨利潤出現虧損，虧損規模更達到2.74億元，成為上市公司的業績“包袱”。

因此在今年中期的投資者會議上，投資者們也不斷問及珠免集團管理層加快處置房產業務的時間表，當時管理層就強調不會再新增房地產開發業務，並且會有序退出房地產業務。

從交易公告中對於交易前後的財務指標的測算中，這一點呈現也頗為明顯。測算顯示，以今年1-7月的經營指標為例，出售格力房地產之後，雖然營收金額會從交易前的近20億元，下滑至交易後的14.42億元，規模上有接近28%的倒退，但是公司歸母淨利潤直接從-4.91億元直接回正，實現約4978萬元的盈利，這一項增幅就達到110.13%。

同樣，根據2024年全年的財務數據，雖然交易後公司營收會出現“腰斬”式下跌，整體規模會從52.77億元的營收滑落至29.22億元的水平，但歸母公司淨虧損會從超過15億元的虧損幅度，大幅收窄至虧損9240萬元的水平，剝離地產業務的作用顯而易見。

珠免集團在交易公告中提到，自此交易是為了提升上市公司的持續盈利能力和資產質量，之後標的資產標的資產將不再納入上市公司合併範圍，上市公司將“由重轉輕”，雖然交易完成後上市公司總資產和營收規模會處在下降，但資本結構和盈利狀況都會得到有效改善。

值得注意的是，隨着珠免集團核心業務的重大調整，公司管理也發生頻繁變動。

今年4月，在證券簡稱變更後不久，原董事長陳輝就進行書面辭職，之後郭凌勇、李向東被選為獨立董事。5月7日，在董事會召開前夕，董事、副總裁周優芬因個人原因，辭去了公司職務。

5月8日，董事會選舉郭凌勇為董事長，聘任李向東為公司總裁，聘任胡雨波、李航為公司副總裁。然而僅僅一個多月後，郭凌勇就辭任董事長職務，隨後李向東接任公司董事長。

需要提到的是，同為珠海國資委旗下的華髮體系今年同樣變動頻繁，早前珠免集團控股股東珠海投資控股有限公司，就被無償劃轉至華髮集團。郭凌勇從珠免集團去職前，正是在今年5月底從李光寧之後，接棒華髮股份董事局主席職務。

免税龍頭業績也在下滑

從置換資產開始，珠免集團就將重心放在了免税業務上。從過去半年效果來看，免税業務給公司業績帶來的增長初見成效。

珠免集團2025年中期業績顯示，上半年公司營收17.39億元，歸母淨虧損2.74億元，經營活動產生的現金流淨額為2.22億元。

其中，免税業務板塊實現營收11.31億元，在整體的營收貢獻率已經能夠達到65%以上，佔據營收半邊天。更客觀的是淨利潤能夠達到3.91億元，經營活動產生的現金流淨額4.56億元，核心財務數據均為正值。

因此珠免集團集團也提到，免税業務有效改善了公司整體財務狀況和經營成果。

財報稱，上半年公司順應免税行業最新政策，優化採購結構，持續拓展跨境電商、 完税貿易渠道；重點提升香化、食品等產品銷售佔比，調整免税店經營佈局、實施差異化品類經營提升坪效；優化促銷策略，依託互動營銷、HPP聯展等提升香化客單價與消費體驗。

此外，公司還與保樂力加、軒尼詩等國際集團的合作，整合免税資源提升線上及消費品貿易業務，構建大供應鏈體系。

另外線下方面，珠免集團在今年7月，在青茂口岸開業運營了出境免税店，為出境旅客和珠澳市民提供購物需求。

珠免集團提到，近年來，各地免税政策在有所優化，市內免税店政策加速落地，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新增市內免税店試點，購物限額提升至1.5萬元，海南自貿港離島免税政策進一步優化，年購物額度提高至10萬元等等。

不過珠免集團的優勢主要還是集中地緣優勢，尤其是集中在粵港澳大灣區地區。但珠澳地區的人流量往來雖然頻繁，可互通積極程度與購買力，仍低於港深兩地往來。

而珠免集團在海南自貿港的優勢也還尚未呈現，在珠免集團的中期業績會上，公司管理層就表示，公司目前還沒有海南離島免税資質。

雖然免税業務還能給珠免集團提供增量，但免税業務在當下，也難言是一場好做的生意。

國內免税行業龍頭企業中國中免公佈的上半年業績顯示，今年前6個月，公司營收281.51億元，同比下降9.96%；利潤總額36.63億元，同比下降19.21%；歸屬上市公司股東淨利潤約26億元，同比下降20.81%。

事實上，過去3個完整財年的時間裏，中國中免有2年時間都出現營收下滑，其中2022年營收544.33億元，同比下滑19.57%。2023年雖然出現短暫的業績回升，但到了2024年，公司總營收同比降幅再度達到33.08%，降至564.74億元，業績表現還不如2021年水平。

淨利潤表現，更是在2022年開始就出現腰斬，當年淨利潤同比下滑近50%，降至61.88億元。但到了2024年，集團全年淨利潤僅剩48.62億元，是自2019年開始過去5年以來的最低水平。

轉型免税行業是機遇還是“坑”？

一個重要的因素是，即便疫情已經過去3年，但出入境人員數量仍未恢復到2019年之前的數據。

國家移民管理局的統計顯示，2025 年上半年全國累計查驗出入境人次數量恢復至2019年同期的97%，其中內地居民出入境次數恢復至2019年同期的86%，仍低於2019年數據。

中國中免中報中提到，部分奢侈品集團面臨業績下行壓力，一些品牌已經開始下調價格扭轉頹勢。主要國際化妝品集團在中國市場的線下市場開始出現修復，化妝品線上流量紅利見頂，開始向線下渠道迴歸。國內主要高端商業地產在重奢業態方面，也顯得表現偏弱。

在這樣的背景下，珠免集團轉型免税行業，是切入了一個發展行業，還是踩進另一個“坑”？

晶捷品牌諮詢創始人、品牌戰略專家陳晶晶認為，珠免集團是國資委上市平台企業，快速乾脆地剝離房地產業務轉型免税業務，更多是響應國家產業政策需要，補足珠海橫琴的地方需求。

“免税行業是一個資源與政策導向極強、牌照驅動型的行業，口岸資源、進口資質與長期資本投入構成核心壁壘，這和地產行業對政策和資源的需求類似。”陳晶晶認為，從行業空間看，在口岸資源密集、跨境流量充沛的區域，免税依然具備增長潛力，但更偏向“補缺型增長”，而非市場上升時期的快速穩定增長賽道。

她表示，地產行業和免税行業兩者本質上都屬於資源驅動、政策敏感的重資產行業，對綜合體運營、空間管理與場景打造能力要求極高：“因此，地產企業在商業綜合體運營、動線設計、客流組織和場景打造上的經驗，具有較強的可遷移性，也成為其跨入免税業務的底層能力。”

“不過，中國免税市場高度集中，行業又強依賴宏觀經濟、客流恢復與政策節奏，中免集團等龍頭依舊佔據行業核心位置，但其市值回調與業績波動也説明，免税行業正處在結構調整階段。”陳晶晶表示。