從REITs市場看投融資機制創新（財經觀·改革説）

作為資本市場深化改革、提高直接融資比重的重要舉措，REITs的出現與發展，以金融供給側結構性改革撬動投融資機制的創新，正是改革的鮮活實踐

新發行29只不動產投資信託基金（以下簡稱“REITs”），累計發售規模超655億元；首批消費設施REITs和首隻水利、水電、跨海大橋REITs上市；REITs的資產類型增至8大類……2024年我國REITs市場迎來了蓬勃發展的一年，不僅發行明顯提速，覆蓋的資產類型也不斷擴容，邁入擴面提質的新階段。

中央經濟工作會議提出：“必須統籌好做優增量和盤活存量的關係，全面提高資源配置效率。”作為資本市場深化改革、提高直接融資比重的重要舉措，REITs的出現與發展，以金融供給側結構性改革撬動投融資機制的創新，正是改革的鮮活實踐。

以改革盤活存量、做優增量，能夠激活投資的良性循環。2021年6月，我國首批9只REITs發行上市。這一資本市場的改革創新產品將成熟資產進行資產證券化，是存量資產以公開募集基金的形式進行融資的金融工具。簡單來説，REITs就是資產的公開上市，投資者可以像股票一樣買賣交易這一產品。這一新產品有力推動了存量資產的盤活，打開了增量投資的空間。

固定資產往往投資大、週期長，資金回收慢。資產的持有企業通過發行REITs能夠把資產轉讓給投資者，獲得權益資金，這就相當於能夠將原先被項目佔用的資金“騰挪”出來。同時，REITs明確要求原始權益人的回收資金應當再次投入新的項目建設或者收購存量資產。以全國首單光伏REITs項目中航京能光伏REIT為例，原始權益人京能國際回收資金7.19億元，用於風電、太陽能電站的再投資，形成盤活存量資產、帶動增量投資的良性循環。

以改革盤活存量、做優增量，能夠促進供需的有效銜接。3年多來，REITs試點經驗加速匯聚、示範效應不斷顯現，市場體系建設也持續優化完善。持續健全市場制度、優化市場生態，推動2024年REITs發行產品數量和規模創年度新高。截至2024年底，全市場已上市REITs產品58只，募資總規模超1660億元。

供給側的持續改革擴容，不斷牽引需求側快速增長。REITs發行提速，為市場提供更多優質投資標的，帶動投資者配置意願提升。以2024年發行的招商蛇口租賃住房REIT為例，該產品資金認購熱情高漲，網下認購倍數高達93.65倍。對投資者來説，REITs提供了資產配置的新渠道，為存量資產吸引更多社會資本的同時，也讓更多人能夠參與投資重大項目，更好分享中國經濟高質量發展的紅利。

當前，雖然規模已經站上千億元級台階，但我國REITs仍處於發展初期。推動REITs進一步提質擴面，為穩投資擴內需、服務實體經濟發揮更大作用，還需各方共同努力。監管部門要繼續加大對REITs政策支持力度，持續改善市場生態；項目發起人要拿出優質資產，提升建設運營能力；基金管理人和中介機構需更好地承擔起市場相應角色，落實好各項監督要求。通過形成合力，一個透明、規範、具有成長性的REITs市場將健康發展。