《紐約時報》：氣候變化正吞噬美國房屋價值

美國《紐約時報》2月3日文章，原題：氣候變化吞噬了您房屋的價值當洛杉磯阿爾塔迪納和太平洋帕利塞茲社區的房屋仍在熊熊燃燒時，人們的討論主題已經轉向此次大火的經濟損失以及誰將為此買單。現在看來，這場災難造成的總損失可能超過2500億美元。此前，颶風“米爾頓”和“海倫妮”等極端天氣事件已讓美國在短短一年內承受了數百億美元的災害損失。

隨着氣候災害帶來的複合影響，全美房屋保險價格正急劇攀升，推高了購房成本。一些保險公司已開始撤離高風險城鎮，部分居民也正考慮遷離家園。美國研究機構第一街基金會公佈了其分析結論：美國最易受災地區的房價可能已經達到頂峯，這使美國處於一代人衰落的懸崖邊上。這種變化可能導致美國房屋資產在未來30年內損失達1.5萬億美元。氣候變化正在顛覆美國人可以通過擁有自己的住房來繼續積累財富和經濟安全的基本假設。從某種意義上説，氣候變化正在顛覆美國夢。

氣候變化推高保險成本

房屋所有權是美國經濟的基石。全美住宅房地產總值接近50萬億美元，相當於美國國內生產總值（GDP）的兩倍。約2/3的美國成年人擁有房產，在過去20年裏，即使考慮通貨膨脹因素，美國房屋的中位數也超過了58%以上。在太平洋帕利塞茲和阿爾塔迪納等地，房價的上漲讓許多居民躋身中上階層。在全國範圍內，住宅通常是大多數家庭的最大資產，約67%的家庭儲蓄都集中在自住房產中。這意味着，如果房價大幅下跌，個人和國家經濟都將面臨巨大的損失。第一街基金會研究發現，氣候壓力是推高保險成本的主要因素。自2019年以來，全美平均保費上漲了31%，而在氣候高風險地區漲幅更大。若未來30年保險價格不受限制，平均保費還將再上漲29%。

系統性經濟風險由此顯現。房屋保險過去只是購房成本的一小部分，大約佔平均按揭還款的8%。然而，今天保險成本已相當於一般按揭還款的20%，其增速遠超通脹甚至房價本身漲幅。這使得房產在紙面上已成為一項糟糕的投資。第一街基金會預測，從現在起30年後，美國傳統房貸週期結束時，全美房屋均價將較當前下跌6%。

買房風險被低估

該問題部分原因在於保險價格在過去長期被人為壓低，誤導人們湧入高風險地區。洪水、颶風、野火等災害頻發，經濟損失也在累積。保險公司取消了部分高風險地區的保險，各州政府則通過財政補貼讓房主維持表面經濟穩定。

然而，美國南加州大學經濟學教授馬修·卡恩對此表示，這些補貼“掩蓋了市場價格信號”，導致人們對高風險地區的適應和調整遲緩。使佛羅里達海岸、加州山火帶等危險地區看起來比實際情況更安全。研究顯示，全美大陸3900萬處房產的氣候風險保險定價過低。換言之，美國27%的房產保險價格過低，無法覆蓋其面臨的氣候威脅。保險成本飆升迫使美國人重新評估居住選擇。第一街基金會預測，未來30年美國將有超5500萬人因氣候風險而遷移搬家。氣候風險正逐步成為購房者決策時考慮的核心因素，被視為與學校質量和海濱景觀同樣重要。

社會經濟不平等加劇

事實上，許多美國人在過去20年中因房屋價值飆升積累了巨大資產可以緩衝未來損失，這在第一街基金會的經濟模型中沒有反映出來。此外，該模型也沒有考慮到美國的住房短缺，也沒有考慮到長期房主和現在試圖購房的新一代之間的差異。但卡恩表示，儘管第一街基金會的研究存在一些不足，但其扮演了保羅·裏維爾（美國獨立戰爭爆發前夜的報信人——編者注）的角色，如果我們不及時適應和調整，未來可能會面臨嚴重的挑戰。許多普通家庭的住房負擔能力將進一步惡化，租金飆升將加劇社會經濟的不平等。

儘管洛杉磯仍將保持其經濟韌性，但氣候變化將徹底重塑其住房市場。在未來，住房所有權可能成為富人的專屬權利，而保險將成為一種奢侈品，租房者則不得不支付高昂的租金以應對不斷增長的氣候風險。（作者阿布拉姆·盧斯加藤，劉雅婷譯）