瞭望丨重慶：撬動社會力量參與城市更新

◇當地按照“封閉小區變開放城區、城牆遺址變山地公園”的思路，探索“政府+企業+居民”方式開展城市更新——政府出資建設崖壁步道、提升環境，國有企業徵收部分房屋引入文創、餐飲等業態，帶動居民自發開展臨街房屋裝修，形成各具特色的小店

*◇*一些城市更新項目資金投入大，僅靠財政資金，地方政府面臨較大壓力。重慶市創新城市更新項目投融資模式，用好老城區地理區位、歷史文化等優勢，吸引社會資本以市場化運作發掘商業價值

文 |《瞭望》新聞週刊記者 周凱

“忍看巴人慣擔挑，汲登百丈路迢迢”。在重慶市江北區盤溪河與嘉陵江交匯處，沿崖而建的石路、傾瀉而下的瀑布、取自畫中的雕塑……巴人汲水公園彷彿讓徐悲鴻名畫《巴人汲水圖》走進現實，2024年4月一開園，就吸引了大量遊客市民前來打卡。

徐悲鴻生前曾在盤溪河附近居住工作，創作了數百幅作品。歲月流轉，如今盤溪河片區已成為重慶中心城區，但部分區域由於建成時間長，建築、設施陳舊，品質有待提升。

“盤溪河入嘉陵江口過去是一片荒坡和原始河道，環境雜亂。我們在城市更新中，結合生態治理，以徐悲鴻名畫為主題植入文化元素，打造城市文化名片。”公園建設方項目負責人王磊説。眼下，江北區在盤溪河片區將老舊小區改造、藝術公園建設、徐悲鴻舊居和美術館保護提升相融合，“串珠成線”加快建設徐悲鴻藝術街區，推動以文興城、街巷重生。

在重慶，像巴人汲水公園這樣從城市邊角地蜕變成新晉網紅地的案例並不少見。針對城市更新面臨的政府“唱獨角戲”、民間資本參與不足、建設管理存在機制障礙等問題，重慶市着力構建企業、居民、建築師等主體共同參與機制，創新項目投融資模式，優化消防、住改商等管理機制，有效撬動社會力量推動城市更新，一批城市更新項目成為宜居地、打卡地、新興產業聚集地、歷史文脈傳承地。

政府不再大包大攬

一些城市老舊城區面積大、居民多，城市更新只靠政府大包大攬，幹部幹、羣眾看，難以持續。為此，重慶市通過“黨建引領、政府引導、羣眾點單、專業把關”機制，調動各方共同參與城市更新。

重慶市渝中區戴家巷是建在嘉陵江畔山崖上的老舊居民區，保留有一段清代老城牆，由於基礎設施破舊、缺少物業管理，崖壁上一度滿是垃圾，居民怨聲載道，生活質量大打折扣。

重慶市渝中區住房和城鄉建設委員會負責人介紹，當地按照“封閉小區變開放城區、城牆遺址變山地公園”的思路，探索“政府+企業+居民”方式開展城市更新——政府出資建設崖壁步道、提升環境，國有企業徵收部分房屋引入文創、餐飲等業態，帶動居民自發開展臨街房屋裝修，形成各具特色的小店。

如今，戴家巷裏火鍋店、文創店生意紅火，物業價值大幅提升。2023年戴家巷還榮獲住房和城鄉建設部頒發的中國人居環境獎。外地商人尤女士見證了戴家巷的蝶變：“2014年我剛來這裏租房的時候，小區髒亂差。改造後的戴家巷有山城特色和歷史記憶，吸引了大量遊客，我也在這裏開起了茶舍。”

城市更新規劃建設專業性強。重慶市聚“眾智”提供專業力量。通過開展規劃師、建築師、工程師“三師”進社區行動，重慶市以“居民提議－羣眾商議－社區複議－專業審議－最終決議”流程來確定城市更新方案，提升羣眾支持率、獲得感。

重慶市九龍坡區民主村社區原是一家大型國企的家屬區，100餘棟老居民樓，最長房齡超過70年。年久失修、環境髒亂，這裏與旁邊的商圈不協調。2021年九龍坡區啓動民主村片區城市更新，在設計師和居民的共同商議助力下，施工方結合社區工業文化建設新潮時尚區、社區服務功能區、市井煙火區，注入新產業。2023年4月，完成更新的民主村蜕變成了“居民新家園、商圈新紐帶、創業新天地”，源源不斷的遊客慕名前來打卡。

目前，重慶市已有近3000名“三師”服務城市更新。多次參與城市更新項目設計的四川美術學院教授、中國城市科學研究會城市更新專業委員會委員李向北表示，通過規劃師等專業人士與居民共商共創城市更新，將社區的歷史價值和文化內涵最大化釋放，實現了公共空間的文化重塑和功能提升。

吸引社會資本發掘商業價值

不少城市更新項目資金投入大，僅靠財政資金，地方政府面臨較大壓力。重慶市創新城市更新項目投融資模式，用好老城區地理區位、歷史文化等優勢，吸引社會資本以市場化運作發掘商業價值。

幾年前，位於長江之濱的立德樂洋行老建築羣因缺少管護而破損嚴重。重慶渝地遠見文化產業有限公司項目負責人夏奇鑠説，企業與政府合作，歷時2年多修復10處歷史建築和文物，打造集博物館、餐飲民宿、藝術沙龍等功能於一體的重慶開埠遺址公園。2023年9月正式開園以來，已累計接待遊客近300萬人次，公司以及公園商家營業收入約5500萬元，實現了文物活化、長效運營。

政府完善基礎設施，交由企業專業管理；給予企業特許經營權，由企業一體化開發運營……靈活的投融資模式，盤活了一批老小區、老廠房、老街區。

依山而建的重慶市南岸區下浩里老街，一百多年前商貿發達，隨後逐漸蕭條，老建築成了危房。政府對老街原住居民進行安置，劃定建設紅線，經招投標由專業公司對老街進行保護性開發。南岸區商務委相關負責人介紹，自2022年11月開街以來，下浩裏70餘棟老建築修舊如舊，整體出租率達90%、入駐商家約110家，成為重慶文旅新地標。

社會資本的參與，還為城市社區治理提供了新力量。風格統一的居民樓，綠樹成蔭的街道，富有文藝氣息的咖啡館、火鍋店、書吧等特色小店……改造後的南岸區南坪街道後堡社區，吸引了不少年輕人前來消費打卡。

“前些年這裏是個老舊居民區，基礎設施破舊，配套也不全，居民以老年人為主。改造後，環境提升、店鋪增多，吸引了很多年輕人來這裏玩。家裏人還帶我喝咖啡，我們心態也變年輕了。”談到社區變化，79歲的社區居民楊達人如數家珍。

後堡社區位於長江之濱的一處山坡上，建於20世紀80年代，共有居民樓47棟、居民2000多户，設施老舊、管理缺失等問題突出。2021年，南岸區啓動後堡社區老舊小區改造項目。重慶市南岸區住房和城鄉建設委員會幹部許璐介紹，改造過程中，政府除了對後堡社區的房屋外立面、道路、管網管線等全面完善，還着力引入專業運營團隊，打造“城市記憶+社區商業”新業態，實現城市更新提升與社會治理優化“雙輪驅動”。

後堡公園經改造擴容，招引咖啡館、文創店等11家商户；將廢棄建築改為公益客廳，展陳社區歷史、舉辦活動……負責後堡社區商業運營的東原集團“致心有光”社區運營官朱珠説，企業幫助社區挖掘文化、管理物業、發展產業，租金等收益一部分返還給社區，與居民、政府一起促進社區共治。數據顯示，與改造前相比，後堡社區物業矛盾投訴同比下降12%，居民清潔費收費率從原來的27%上升到了71%。

李向北認為，市場化機制激發了企業投資城市更新項目的積極性，並按市場規律將歷史文化、公共藝術、商業經濟有機融合，有利於構建宜居、共享、可持續的城市空間。

以改革創新推動城市更新

城市更新只是微改造，但涉及新建設施需要用地、老舊建築結構變化後消防如何審批、部分臨街住宅調整為商鋪等問題，現有政策並未明確。重慶市探索相關體制機制創新，推動城市更新項目落地。

在重慶南坪商圈的嘉發跨貿中心大廈，投資8億多元的高端酒店去年底投入使用。大廈相關負責人費明瑜感慨地説：“不是政府勇於探索，這個項目不可能通過！”

該大廈共52層，近些年寫字樓空置率較高，超高層建築視野好，適合做高端酒店，可以解企業燃眉之急，豐富商圈業態。但將寫字樓改造成酒店涉及規劃調整、尚無先例，一時讓政府犯了難。經反覆論證，重慶市相關部門大膽創新，這個酒店成為重慶市首個已建成投用後進入控規調整程序的城市更新項目，為老舊高層樓宇更新作出了有益探索。

重慶市住房和城鄉建設委員會介紹，針對管理體制機制難點，重慶市相關部門按照“包容審慎、底線管控”原則，構建了以《重慶市城市更新管理辦法》為統領的“1+2+N”政策技術體系，為城市更新土地、規劃、產權、審批、消防等提供政策支撐，並大膽探索消防設計審查告知承諾制、明確臨街住宅如何改商業等，有效解決了城市更新中消防審查、產業注入等難題。

重慶市渝中區大井巷社區地處繁華的解放碑商圈旁。社區黨委副書記鍾緯告訴記者，2022年老舊小區改造時，居民想將一樓住宅改為商鋪的願望強烈。得益於住宅改商業政策創新，現在社區新增特色餐飲門店20多家，一處閒置多年的辦公用房已改造成火鍋店，帶來了人氣又增加了居民收入。

截至目前，重慶實施城市更新試點示範項目295個，總投資約3682億元，成為促投資、穩增長、穩就業的重要支撐之一。

（《瞭望》2025年第5-6期 ）